文／桂世平

如何做立地商圈評(píng)估?

文／桂世平

在找尋門店時(shí)，租金應(yīng)該占整體營(yíng)收金額的多少比例才好？由于每個(gè)行業(yè)的毛利率不同，很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，各加盟總部除了開(kāi)出加盟店的立地條件之外，為了加盟體系的整體競(jìng)爭(zhēng)力著想，還是應(yīng)該思考如何在地點(diǎn)及租金之間，找出最佳的平衡點(diǎn)。

許多的加盟者由于資金不夠?qū)捲?，所以在找尋門店時(shí)，往往會(huì)先自我設(shè)定，租金的上限不要超過(guò)多少金額。但是，一旦設(shè)定租金的上限之后，所找到的門店是否理想便須打個(gè)問(wèn)號(hào)？因?yàn)?，租金便宜往往門店商圈位置就比較差，業(yè)績(jī)自然就不高。反之，想要業(yè)績(jī)高地點(diǎn)就要好，租金往往相對(duì)就比較高。

連鎖加盟體系在新開(kāi)設(shè)加盟店時(shí)，新開(kāi)之門店皆須經(jīng)由總部派遣專人評(píng)估立地商圈條件，待評(píng)估通過(guò)后才能開(kāi)店。以下將說(shuō)明在進(jìn)行門店評(píng)估時(shí)，加盟總部人員應(yīng)該了解及進(jìn)行的步驟。

做商圈評(píng)估時(shí)，評(píng)估之指標(biāo)應(yīng)包括商圈屬性、門店面積大小、樓層、周遭設(shè)施、附近的競(jìng)爭(zhēng)店及互補(bǔ)店、租金多寡、合法證照取得難易度、附近是否有大型賣場(chǎng)、捷運(yùn)、車站，營(yíng)業(yè)時(shí)間、人口（流動(dòng)、固定）、客源及比例，消費(fèi)力及消費(fèi)動(dòng)機(jī)、馬路寬度、發(fā)展前景（商圈變化），該商圈的人口數(shù)以及人口結(jié)構(gòu)，是上班族居多？還是住宅人口？抑或?qū)W生族群？今后增加的趨勢(shì)，對(duì)該商圈作預(yù)測(cè)（人口、交通、住宅等因素），住宅的狀況，住宅戶數(shù)、區(qū)域的水準(zhǔn)，交通工具的狀況，附近公車數(shù)的多寡、遠(yuǎn)近、以及車站、停車的方便程度，以及太陽(yáng)日照方向、是否曾經(jīng)淹過(guò)水？人潮、車流的通行量，鄰近競(jìng)爭(zhēng)店的狀況，距離遠(yuǎn)近、店面面積、桌椅數(shù)、員工人數(shù)。附近大型商業(yè)設(shè)施的狀況，如商圈的百貨公司、量販店等因素。

商圈一般可大致區(qū)分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、辦公區(qū)、學(xué)區(qū)、商住混合區(qū)、商辦混合區(qū)及住辦混合區(qū)等，做商圈評(píng)估時(shí)，不能只評(píng)估單一時(shí)段，必須在不同的時(shí)段分別去評(píng)估。

商圈評(píng)估時(shí)，可先以掃街的方式在商圈走一遍，把競(jìng)爭(zhēng)店和主要建筑物等人潮集散地，在地圖上標(biāo)示出來(lái)做為參考，如能加注不同時(shí)段的人潮流向及動(dòng)線等資料，將更有利于商圈評(píng)估分析。商圈評(píng)估時(shí)，還應(yīng)該觀察競(jìng)爭(zhēng)店的狀況，統(tǒng)計(jì)其到店人數(shù)，并分析其客層（即是什么人到店里消費(fèi)）與自家的商品及客層有無(wú)重疊，也要評(píng)估自我競(jìng)爭(zhēng)力及利基點(diǎn)所在。

做商圈評(píng)估時(shí)，通常都會(huì)填寫開(kāi)店商圈評(píng)估表。商圈評(píng)估表內(nèi)容應(yīng)包括評(píng)估店址、電話、坪數(shù)、樓層、租金、押金、面寬、現(xiàn)營(yíng)、坐落巷內(nèi)臨馬路線道、房東或中介電話、聯(lián)絡(luò)人、店內(nèi)現(xiàn)況描述，以及周邊環(huán)境描述，諸如商區(qū)屬性、周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、日夜差異等。并畫出評(píng)估地點(diǎn)附近位置簡(jiǎn)圖，再附上立地實(shí)景照片。

此外，商圈評(píng)估時(shí)還應(yīng)做行人流量調(diào)查表，調(diào)查統(tǒng)計(jì)行人流量的多寡，并將通行者加以分類，如家庭主婦、職業(yè)婦女、上班族男性、工廠員工、學(xué)生（高中以上）、學(xué)生（高中以下）、年長(zhǎng)者等，并注明動(dòng)線是上班動(dòng)線還是下班動(dòng)線？以及商圈評(píng)估時(shí)之日期、時(shí)段、地點(diǎn)及天氣等因素，皆應(yīng)納入評(píng)估考量。

以下是調(diào)查商圈特性時(shí)的重點(diǎn)項(xiàng)目：

一、人口結(jié)構(gòu)

商圈內(nèi)之住戶家庭結(jié)構(gòu)，人口年齡分布分析。

二、消費(fèi)習(xí)性

商圈內(nèi)人口的支出狀況，價(jià)格偏好，流行偏好，消費(fèi)心理分析。

三、經(jīng)濟(jì)能力

商圈內(nèi)人口之職業(yè)，所得水準(zhǔn)分析。

四、生活習(xí)性

商圈內(nèi)人口之作息時(shí)間，休假方式之掌握。商圈內(nèi)大型機(jī)關(guān)團(tuán)體、公司行號(hào)的活動(dòng)時(shí)間及人員分析。

五、人潮特質(zhì)

流動(dòng)客戶與固定客戶的比例，該商圈內(nèi)辦公、住宅、商店等設(shè)所占之比例。

加盟總部在幫加盟店做商圈評(píng)估的時(shí)候，還要評(píng)估附近是否有嫌惡設(shè)施？如變電所，是否有嫌惡的業(yè)種，如洗車業(yè)、寵物店等。還要做該地點(diǎn)的來(lái)客數(shù)預(yù)估，客單價(jià)預(yù)估，營(yíng)業(yè)額預(yù)估，營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)估，損益平衡點(diǎn)的預(yù)估以及最后做凈利的預(yù)估。所以，必須評(píng)估該地點(diǎn)是否能夠達(dá)到損益平衡點(diǎn)？到判斷是否能夠獲利？如果評(píng)估達(dá)不到損益平衡點(diǎn)，當(dāng)然就會(huì)虧錢，自然就不符合地點(diǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法開(kāi)店。

而且地點(diǎn)商圈評(píng)估完了之后，應(yīng)該出一份完整的地點(diǎn)商圈評(píng)估報(bào)告給加盟者，而不應(yīng)該只是用口頭說(shuō)明，要出一份正式的書面報(bào)告，以顯示總部對(duì)該地點(diǎn)評(píng)估審慎而且專業(yè)的。

作者為臺(tái)灣連鎖加盟資深顧問(wèn)