生悅+禹沁源

【摘要】本文分析了中國(guó)中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存狀況，考慮各種因素闡述了中小城市樓市高庫(kù)存出現(xiàn)的原因，并運(yùn)用全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證說(shuō)明。本文最終認(rèn)為，與一二線城市不同，三四線城市是房地產(chǎn)行業(yè)高庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域，房地產(chǎn)行業(yè)走好去庫(kù)存之路，主要要求政府進(jìn)行政策性的導(dǎo)流，同時(shí)需要房地產(chǎn)商適應(yīng)市場(chǎng)的節(jié)奏，做出動(dòng)態(tài)的調(diào)整。

【關(guān)鍵詞】去庫(kù)存 房地產(chǎn)行業(yè) 樓市調(diào)控

1.引言

2016年兩會(huì)前夕，網(wǎng)絡(luò)上瘋傳一個(gè)叫“去庫(kù)存”的幽默段子：“一個(gè)魚(yú)塘新開(kāi)張，釣魚(yú)費(fèi)用為100元，老板說(shuō)給沒(méi)有釣到魚(yú)的人送一只雞，很多人都去了，回來(lái)的時(shí)候每人都?xì)g天喜地地拎著一只雞。后來(lái)釣魚(yú)場(chǎng)的看門(mén)大爺說(shuō)，老板本來(lái)就是個(gè)養(yǎng)雞專(zhuān)業(yè)戶(hù)，這魚(yú)塘根本就沒(méi)有魚(yú)。”大家把這個(gè)段子總結(jié)為“魚(yú)塘經(jīng)濟(jì)學(xué)理論”，它的內(nèi)容雖然簡(jiǎn)單，卻反映了去庫(kù)存的思想。

為了盤(pán)活資金、避免由于產(chǎn)品跌價(jià)造成的損失，企業(yè)會(huì)控制產(chǎn)品生產(chǎn)量小于銷(xiāo)售量，降低庫(kù)存水平，即去庫(kù)存。去庫(kù)存是當(dāng)前熱門(mén)的話題，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，去庫(kù)存的呼聲一直很高。雖然京滬和一些沿海一、二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不振使得中小城市住房過(guò)度供給的情況尤其嚴(yán)重。

2.房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的必要性

為什么去庫(kù)存在今天對(duì)于各行業(yè)企業(yè)都顯得尤為重要？去庫(kù)存可以使企業(yè)大大降低各類(lèi)資源（流動(dòng)資金、人員、庫(kù)房及其他資源）的占用，從而降低生產(chǎn)成本，并規(guī)避因?yàn)閹?kù)存積壓而造成的報(bào)損、報(bào)廢和產(chǎn)品滯銷(xiāo)帶來(lái)的其他損失。同時(shí)，去庫(kù)存化也是信息化社會(huì)中企業(yè)的基本特征之一。

具體地來(lái)看，在房地產(chǎn)行業(yè)，去庫(kù)存的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。首先，當(dāng)前房地產(chǎn)的投資增速持續(xù)下滑，這個(gè)趨勢(shì)勢(shì)必將減緩固定資產(chǎn)投資的增速，進(jìn)而成為影響GDP的重要因素之一；同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存仍然龐大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況，2016年5月末，全國(guó)商品房待售面積7.22億平方米，按照一個(gè)家庭平均80平方米來(lái)算，這些待售的商品房，差不多可以滿(mǎn)足900萬(wàn)個(gè)家庭住房需要，然而，根據(jù)《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告》，中國(guó)擁有住房的家庭比例已超過(guò)90%，再考慮到選擇租房及二手房的家庭及個(gè)人，總體住房需求并不旺盛，銷(xiāo)售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)也就不足為奇了。

因此，只有降低庫(kù)存水平，房地產(chǎn)行業(yè)才能夠健康發(fā)展，行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也才能被降低。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，大量的庫(kù)存積壓必然會(huì)導(dǎo)致大量資金的長(zhǎng)期占用。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的年投資收益率一般在10%左右，但由于資金成本的原因和未來(lái)投資回報(bào)率的不確定性，周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的產(chǎn)品項(xiàng)目很容易虧本，進(jìn)而造成無(wú)力償還銀行貸款的狀況，這不僅會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)危機(jī)，甚至還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的倒閉。同時(shí)，這也將影響到社會(huì)的整體穩(wěn)定：眾所周知，我國(guó)銀行業(yè)普遍依賴(lài)房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)做抵押物，個(gè)人房貸、開(kāi)發(fā)貸、政府貸款，也基本都以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動(dòng)產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高還將給金融體系帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣走去庫(kù)存之路

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存水平處于歷史高位，如何有效地去庫(kù)存，成為了事關(guān)國(guó)計(jì)民生、全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。通過(guò)分析當(dāng)前中國(guó)的人口流動(dòng)和樓市供需關(guān)系狀況不難看出，一、二線城市人口呈凈流入狀態(tài)，住房需求相對(duì)較強(qiáng)，房?jī)r(jià)呈持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)。而三四線城市人口呈凈流出狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，無(wú)疑是高庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。

解決中小城市去庫(kù)存難題，消化三四線城市的高庫(kù)存，首先需要政策上的調(diào)控。寬松的貨幣政策與財(cái)政政策可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得有效的融資渠道，進(jìn)而降低成本，刺激需求，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)程，鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房，擴(kuò)大樓市有效需求。而只有戶(hù)籍制度進(jìn)行合理調(diào)整，才能促進(jìn)農(nóng)民工的市民化進(jìn)程，吸引農(nóng)民到中小城市購(gòu)房。但人口流動(dòng)有其自然規(guī)律，農(nóng)民工入城打工也傾向于選擇發(fā)達(dá)地區(qū)和一、二線城市，僅僅這樣做于三、四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存貢獻(xiàn)并不大。所以，要利用“農(nóng)村包圍城市”的思想消化三、四線城市的庫(kù)存：除了要盡快完成戶(hù)籍制度改革，還需政策性的導(dǎo)流——引導(dǎo)農(nóng)民就地入戶(hù)，消化本地區(qū)樓市庫(kù)存。這也需要更周全的政策設(shè)計(jì)。

去庫(kù)存的途徑，除了國(guó)家政策這只有形的手的宏觀調(diào)控，還要依靠市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”的自身調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存，也要求房地產(chǎn)商順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。事實(shí)上，地產(chǎn)商往往善于捕捉市場(chǎng)風(fēng)向，五花八門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)策略也層出不窮，但是要促使房地產(chǎn)商實(shí)實(shí)在在地優(yōu)惠銷(xiāo)售，同樣需要政策導(dǎo)航：首先，政策面必須強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置在樓市定價(jià)中的作用，消除在地產(chǎn)商中普遍存在的政策帶來(lái)暴利的幻想；第二，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行充分調(diào)研，科學(xué)合理地估算其開(kāi)發(fā)成本，然后促進(jìn)地產(chǎn)商已讓利的方式增加銷(xiāo)售量，減少庫(kù)存，同時(shí)要注意正視開(kāi)發(fā)商的利益訴求，保障其預(yù)期投資回報(bào)率在開(kāi)發(fā)商接受范圍之內(nèi)；三是通過(guò)政府贖買(mǎi)的方式，買(mǎi)入商品房，將其轉(zhuǎn)為保障房。但是應(yīng)該注意的是，政策制定應(yīng)該堅(jiān)持有所為有所不為的原則，不能過(guò)度干預(yù)開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

積極的房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存手段，還應(yīng)該包括提升住房消費(fèi)水平。在國(guó)家全面放開(kāi)二孩政策之后，利用人口的增加趨勢(shì)提升房地產(chǎn)剛需、改善住房需求才是正途。傳統(tǒng)房地產(chǎn)廠商及房地產(chǎn)市場(chǎng)必須與時(shí)俱進(jìn)，培育創(chuàng)新思維，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的新節(jié)奏。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的積極因素。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)大會(huì)帶來(lái)一系列宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。通過(guò)分析不難看出，經(jīng)濟(jì)增速放緩以及人口流動(dòng)不平衡是中小城市房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)庫(kù)存難題的主要原因。在去庫(kù)存難題的影響下，中小城市的樓市出現(xiàn)了住房過(guò)度供給的情況。而房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)于龐大不僅僅會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更會(huì)影響到金融體系甚至社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)走好去庫(kù)存之路，主要要求政府進(jìn)行政策性的導(dǎo)流、房地產(chǎn)商適應(yīng)市場(chǎng)的節(jié)奏并做出動(dòng)態(tài)的調(diào)整。未來(lái)一段時(shí)期，中小城市將進(jìn)入加速去庫(kù)存的階段。

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[2]張敬偉.如何用“去庫(kù)存”藥方治愈三四線城市的樓市消化

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