袁霜

（西南財經(jīng)大學會計學院，四川 成都 610000）

【摘要】住房政策改革以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的供給和需求都很旺盛，行業(yè)成長迅速，房地產(chǎn)業(yè)一度成為我國經(jīng)濟增長的引擎和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其存在的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了根本的改變，與房地產(chǎn)開發(fā)相關的各項工程開發(fā)成本和人力成本近年來一路走高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間不斷減小，融資成本也在不斷升高，有的中小房企業(yè)因為資金不足，不少地產(chǎn)項目開發(fā)斷糧而死。加之房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的綜合稅負較高，房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔很重。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)營運成本，通過重新組織企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)、銷售公司管理環(huán)節(jié)的各項工作，在我國現(xiàn)行稅法規(guī)定的框架下進行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業(yè)的運營水平和管理水平，從而提高企業(yè)的市場競爭力。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅負；稅收籌劃

一、相關理論概述

“稅收籌劃”又稱“合理避稅”。稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟利益?！?/p>

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的籌劃方法

（一）前期準備階段的納稅籌劃

1.公司形式選擇

從法律上講，子公司是一個獨立的法人，而分公司不是獨立法人，這就決定了子公司與分公司在稅收待遇上的不同，具體表現(xiàn)為：子公司是獨立的法人實體，承擔全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，承擔有限納稅義務，在設立分公司的所在國被視為非居民納稅人，其所發(fā)生的利潤和虧損與總公司合并計算記入“合并報表”中。

2.新建和并購的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)首要是取得土地，取得土地有兩個來源：一是從國家購買；二是從其他單位購買。從其他單位購買存在兩種具體操作方式：一是成立一個新公司，通過新公司購買土地；二是并購出售土地企業(yè)的股權，在通過被并購企業(yè)進行開發(fā)。第一種操作方式，取得土地后需要繳納契稅；而第二種操作方式因為土地使用權沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此無需繳納契稅。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果選擇并購企業(yè)的方式，取得別并購企業(yè)的土地，將產(chǎn)生很大節(jié)稅收益。

3.籌資方式的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目一般需要長時間建設，且需要大量資金，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說很多資金來源于銀行借款，企業(yè)借款利息很多。所以籌資對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常的重要。

當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資方式主要有：吸收直接投資、發(fā)行股票、聯(lián)營籌資、企業(yè)內(nèi)部積累、銀行借款、發(fā)行企業(yè)債券和融資租賃等。如果企業(yè)通過發(fā)行債券、內(nèi)部集資、企業(yè)間拆借及向金融機構貸款等方式籌集資金，可以達到降低稅負的目的。

（二）建設環(huán)節(jié)的納稅籌劃

1.利息扣除方式

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費用在計算企業(yè)所得稅和計算土地增值稅的處理方式是不同的。對于計入開發(fā)成本的利息費用，只有當房地產(chǎn)出售時，才能抵扣。當利息費用數(shù)額較大，應提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣反而可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)稅后收益最大化有利。

2.借款費用資本化

成本對象完工后發(fā)生的借款費用可以作為財務費用直接扣除。因此，對于不同時間完工的開發(fā)產(chǎn)品，應單獨作為成本對象核算。這樣對于已經(jīng)完成的成本對象所對應的借款費用就可以作為財務費用在企業(yè)所得稅睡前進行扣除，企業(yè)也就可以相應減少企業(yè)所得稅支出。

（三）銷售收入分解納稅籌劃

1.分解銷售收入

隨著房地產(chǎn)市場的日益完善和消費者消費水平的不斷提高，精裝修住房將逐步取代毛坯房并成為市場的主流產(chǎn)品。而精裝修住房涉及的稅務問題主要與精裝修住房的定價方式有關。目前房地產(chǎn)企業(yè)對于精裝修住房的定價方式也不盡相同。一般情況下，企業(yè)在定價時存在以下兩種不同的方案：一是住房的銷售價格包括精裝修的價格。房地產(chǎn)企業(yè)與購買者統(tǒng)一簽訂房屋銷售合同。我們稱之為合并定價方案。二是住房的銷售價格不包括精裝修的價格。房地產(chǎn)企業(yè)按毛坯房的價格與購買者簽訂房屋銷售合同，同時再按精裝修的價格與購買者簽訂房屋裝修合同。我們稱之為分別定價方案。

2.折扣銷售

根據(jù)營業(yè)稅法規(guī)定，如果將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，可以以折扣后的價款為營業(yè)額來繳納營業(yè)稅。如果將折扣額另開具發(fā)票的，無論企業(yè)會計如何處理，都不能將折扣額從營業(yè)額中扣除。由此可見房地產(chǎn)企業(yè)在折扣促銷時，一定將折扣額與價款開在一張發(fā)票上。

3.贈送行為

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)時采用向業(yè)主贈送陽臺、車庫、冰箱、彩電等禮品的促銷方式，納稅規(guī)定這些費用原則上要按照市場價格計算，并入房地產(chǎn)銷售收入繳納營業(yè)稅；這些贈送給客戶的禮品，屬于捐贈支出不得在稅前扣除，并且代扣代繳 20%個人所得稅。稅收籌劃的要點在于，將陽臺、車庫等列為房地產(chǎn)銷售處理，這樣就不屬于捐贈支出，就可以在計算企業(yè)所得稅前扣除。

4.銷售和自營的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對外銷售，二是留作自用或自營。針對這兩種方式的不同，企業(yè)繳納的稅種也不同。銷售和自營在納稅上主要不同是銷售要繳納土地增值稅，不需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅；而自營相反，不需要繳納土地增值稅，但需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。對于銷售還是自營的選擇，關鍵要根據(jù)開發(fā)項目的利潤情況來決定，一般來講，利潤高的選擇自營，利潤低的選擇銷售。

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