李含慧

【摘 要】隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向成熟，物業(yè)服務企業(yè)也越來越重視企業(yè)的經(jīng)營管理問題。預算管理是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，是提高企業(yè)競爭力和價值最大化的有效措施，是推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要手段。但是，相比西方發(fā)達國家而言我國預算管理理論的實踐與應用起步較晚，特別是物業(yè)公司的成長發(fā)展歷程較短，雖然紛紛引入了預算管理體系，借助預算管理體系使經(jīng)濟效益得以提高管理水平也獲得了長足進步，但是整體實施過程中也面臨著一定的困境，從而制約了預算管理作用的發(fā)揮，使得物業(yè)企業(yè)的預算管理不能達到預期的效果。本文從目前物業(yè)服務企業(yè)預算管理實施過程中組織機構職能，預算的編制流程和預算執(zhí)行及考核體系的現(xiàn)狀入手，闡述了預算管理在物業(yè)服務企業(yè)中的重要性，分析了物業(yè)企業(yè)在預算編制、執(zhí)行、分析、控制及考核過程中面臨的一些困境，借鑒本人已有的物業(yè)服務企業(yè)預算管理實踐經(jīng)驗，對加強和改進企業(yè)預算管理的相關對策進行了探討，針對這些問題提出優(yōu)化策略，希望能為物業(yè)公司的預算管理工作提供參考，希望物業(yè)服務企業(yè)結合各自的實際情況，通過對預算管理工作的持續(xù)優(yōu)化，使得預算管理工作能夠真正發(fā)揮其規(guī)劃作用、溝通與協(xié)調作用、監(jiān)控作用、績效評估作用。

【關鍵詞】物業(yè)服務；預算管理；困境；對策

近10年房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使物業(yè)服務企業(yè)也進入了一個快速發(fā)展階段，如今物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)根據(jù)市場管理的需求走向了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。中國共產(chǎn)黨第十八屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)張第十三個五年規(guī)劃的建議》指出，應開展加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)行動，促進服務業(yè)優(yōu)質高效發(fā)展，推動生活性服務業(yè)向精細和高品質轉變。這促使物業(yè)服務企業(yè)逐步從原先的粗放型管理向精細型管理轉變，而加強企業(yè)的內(nèi)部管理是提升企業(yè)競爭力的有效手段。在企業(yè)的各項管理中，全面預算管理應作為重中之重。國內(nèi)外很多優(yōu)秀公司都是通過實行全面預算管理實現(xiàn)了戰(zhàn)略發(fā)展目標，取得了巨大的成功，根據(jù)美國 400家大型公司實行全面預算調查結果中顯示實施預算管理的企業(yè)中服務機構占比100%，大型生產(chǎn)制造公司占比100%，商業(yè)銀行占比98%，人壽保險占比96%，批發(fā)及零售占比97%，交通運輸業(yè)占比94%，其他行業(yè)占比83%。我國企業(yè)實行全面預算調查結果中顯示實施預算管理的企業(yè)中服務業(yè)占比為85.71%，建筑業(yè)占比100%，制造業(yè)占比94.51%，房地產(chǎn)業(yè)占比62.5%，交通運輸業(yè)占比91.6%，其他行業(yè)占比80%。通過上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以明顯的看出，全面預算管理已經(jīng)成為各行各業(yè)通用的內(nèi)部管控方法，成為現(xiàn)代企業(yè)治理的一項極為重要的制度和途徑。目前，許多物業(yè)公司按照自己發(fā)展的需求，已經(jīng)基本構建預算管理的框架，但在具體管理上面臨著一定的困境，從而制約了預算管理作用的發(fā)揮，因此物業(yè)服務企業(yè)在實施預算管理時，不僅需要合理選擇合適的預算管理方案，更應該針對預算管理中面臨的困境進行解決、優(yōu)化，從而切實發(fā)揮出預算管理的作用，使物業(yè)公司得以可持續(xù)的健康和諧的發(fā)展。

一、物業(yè)服務企業(yè)預算管理概述

1.預算管理的組織機構職能

預算管理組織機構由目標管理委員會、公司董事會或總經(jīng)理、財務部和各物業(yè)管理項目部門組成。目標管理委員會負責確定預算準則，進行風險評估，制定年度各項經(jīng)營目標，審核預算編制的合理性及可行性。公司董事會或總經(jīng)理負責年度預算方案的批準。財務部負責協(xié)調、匯總、審核各部門和各管理處年度預算方案，并組織財務預算的實施、監(jiān)控、評估和改進工作。各部門和各物業(yè)管理項目負責編制、反饋和執(zhí)行年度預算。

2.預算編制流程

預算編制流程一般采用上下結合、分級編制，逐級匯總的方式。目標管理委員會根據(jù)公司戰(zhàn)略確定對公司有利的年度經(jīng)營目標，并細分經(jīng)營指標至下屬各部門及物業(yè)管理項目。公司財務部根據(jù)相關制度確定年度預算編制方針，經(jīng)目標管理委員會審批后確定年度預算方案并下發(fā)至各部門及各物業(yè)管理項目。各部門及各物業(yè)管理項目按要求細分各自的年度經(jīng)營目標使其具體化，制定本部門和物業(yè)管理項目的年度預算方案草案并上交，各部門及物業(yè)管理項目在編制預算草案過程中應服從公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，必須以戰(zhàn)略規(guī)劃分解的各項指標為指導，以指標作為預算完成的目標，指導預算的編制重心。公司目標管理委員會根據(jù)一定的標準審核各預算指標的合理性和可行性并平衡各項目之間指標。經(jīng)過自上而下、自下而上的反復修訂達成最終平衡后由公司財務部合并匯總整體的預算上報給公司董事會或總經(jīng)理進行批準。企業(yè)預算一經(jīng)批準不能隨意更改，分解后下發(fā)至各部門和物業(yè)管理項目執(zhí)行。

物業(yè)服務企業(yè)的預算編制指標一般有以下幾個方面：

收入方面指標主要有物業(yè)管理費收入，物業(yè)管理費收繳率，停車場收入，物業(yè)經(jīng)營收入。

成本方面指標一般分為九大類主要有人工成本、物業(yè)共用部分共用設備設施日常運行和維護費、秩序維護費、綠化養(yǎng)護費、清潔衛(wèi)生費、辦公費、資產(chǎn)攤提費用、公共責任保險費用及其他費用。

其他指標還有拖欠款回收指標、盈虧指標、采購指標等等。

3.預算執(zhí)行與考核體系

年度預算一經(jīng)批復下達，各部門及各物業(yè)項目會按照預算指標進行分解，縱向和橫向的分解至所有崗位。日常收付款根據(jù)年度預算指標進行控制，每月底財務部根據(jù)收入和支出實際發(fā)生金額填制月度預算執(zhí)行情況表，有差異的科目需要相關責任部門分析偏差原因，最后匯總形成月度經(jīng)營分析報告上報給企業(yè)管理者。預算執(zhí)行過程中，因經(jīng)營計劃變更導致財務預算調整的，每月度上報月度預算調整報表，但全年度預算指標保持不變。

預算的考核體系是年初根據(jù)年度預算指標與項目負責人簽訂目標責任書，年度終了，根據(jù)經(jīng)營指標完成情況對部門負責人或物業(yè)管理項目負責人進行績效考核。按照預算目標分解的各個子目標對部門或員工工作績效進行考核。

二、物業(yè)服務企業(yè)預算管理的重要性

隨著物價的不斷上漲，物業(yè)服務企業(yè)的運營成本也不斷上升，為了保證企業(yè)的業(yè)務水平和服務質量，勢必需要運用現(xiàn)代化管理手段來控制成本，保證企業(yè)的經(jīng)營目標，所以預算管理在物業(yè)服務企業(yè)管理中起到至關重要的作用。

首先預算管理有利于物業(yè)服務企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標得到統(tǒng)一，將企業(yè)戰(zhàn)略和目標管理相結合，細分到公司的各個層級，各個環(huán)節(jié)，使各層級的管理者明白應該做什么，什么先做，什么后做，協(xié)調好自身發(fā)展和企業(yè)整體發(fā)展之間的關系，使企業(yè)內(nèi)部目標一致、步調一致，促成企業(yè)整體戰(zhàn)略目標的最終實現(xiàn)。

第二有利于優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)的人、才、物資源合理配置。物業(yè)公司業(yè)務有著復雜性、多樣性、綜合性的特點，預算管理以經(jīng)營目標為起點，通過計劃將企業(yè)的所有資源、所有活動進行整合，把預算編制流程與業(yè)務規(guī)劃流程統(tǒng)一起來，使資源分配建立在合理有效的分配基礎上，量入為出、量力而行，通過對預算方案的對比分析，刪除和削減不必要的成本費用支出和預算項目，使企業(yè)有限資源協(xié)調分配到能夠提高企業(yè)經(jīng)營效率、經(jīng)營效果的業(yè)務、活動和環(huán)節(jié)中去，從而實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，增加資源的價值創(chuàng)造能力。

第三有利于物業(yè)服務企業(yè)對內(nèi)部經(jīng)營活動進行全程控制和管理。預算管理可以通過事前、事中、事后對物業(yè)公司的經(jīng)營活動進行全程跟蹤控制，通過預算管理規(guī)范業(yè)務流程，監(jiān)督業(yè)務執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差并確定偏差的大小，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟效益。

第四有利于健全考評機制。在預算管理過程中，通過預算的編制和下達，預算指標可以成為工作績效的量化標準，是績效考核的基礎和比較對象。通過預算目標與預算執(zhí)行情況對比分析，預算執(zhí)行偏差超過規(guī)定范圍的，劃清和落實經(jīng)濟責任并與經(jīng)營者和職工的利益掛鉤使經(jīng)營者、職工和企業(yè)形成統(tǒng)一的責任共同體，并可通過一定的獎懲措施激勵員工的工作。

三、物業(yè)服務企業(yè)預算管理的困境分析

1.存在思想認識的誤區(qū)

首先，很多物業(yè)公司管理層對預算管理認識不足，受傳統(tǒng)管理經(jīng)驗，認為物業(yè)公司只是服務于業(yè)主，把項目管好，對經(jīng)營管理的意識不高，相較于內(nèi)部管理，公司管理者更重視企業(yè)的收支結余。

其次，物業(yè)服務企業(yè)大部分員工沒有預算認識，大部分員工還不理解全面預算的內(nèi)涵。主要表現(xiàn)在管理層對全面預算的實施比較重視，而基層員工參與度不高，甚至認為預算僅是財務部的工作，部門間缺乏有效的配合，從而影響了全面預算管理效力的發(fā)揮。

2.預算管理體系不健全

預算管理體系應該由預算管理的權利機構、工作機構、執(zhí)行機構和監(jiān)督機構組成，負責預算的編制、調整、執(zhí)行、核算、分析、考評及獎懲等管理活動。雖然一些物業(yè)服務企業(yè)設置了預算管理領導小組和預算管理辦公室，但是預算組織的考核、監(jiān)督、反饋體系尚未建立起來。各職能部門對自己的職責范圍尚不明確，各單位在預算過程中發(fā)生的業(yè)務權責沒有進行明確的責任劃分。

尚未設立次級預算責任機構。公司的預算目標對基層員工引導作用不明顯，公司下達的預算指標具有整體性，但是預算指標并沒有分解和細化，這樣績效管理激勵不到個體，對基層工作人員的效用不大。

3.預算管理目標與公司的戰(zhàn)略目標不匹配

部分物業(yè)服務企業(yè)制定的預算目標往往只是收支結余情況，尚未建立與戰(zhàn)略目標相匹配的年度預算目標。戰(zhàn)略規(guī)劃并未指導企業(yè)預算的編制，管理層一般都是以利潤最大化作為預算編制目標，很容易導致預算目標短期化、決策失誤等問題。

4.預算控制執(zhí)行不到位，預算執(zhí)行結果偏差大

部分物業(yè)服務企業(yè)實施預算管理過程中，實際的執(zhí)行結果與預算目標相去甚遠，除去預算執(zhí)行過程中的不可控因素，主要的原因：第一，沒有將下達的預算指標進行層層分解，落實到所有環(huán)節(jié)崗位和人員，沒有形成一個全方位的多層次預算執(zhí)行責任體系。第二，預算執(zhí)行過程的控制和監(jiān)督不到位，沒有嚴格執(zhí)行收支兩條線，經(jīng)常出現(xiàn)人為的調節(jié)收入與成本科目類別，并且將各部門預算指標混用，造成執(zhí)行結果與預算的編制口徑不符。特別是認為重大事項或特殊事項未在預算范圍內(nèi)，可以不執(zhí)行預算管理，不經(jīng)預算管理委員會審批直接支付，造成公司的成本開支波動較大，隨意性較高。第三，不重視預算執(zhí)行分析，當預算與實際出現(xiàn)偏差時，更愿意從客觀因素著手分析，而容易忽略主觀原因。第四、考評與激勵不足，使員工沒有積極性。

5.預算管理信息技術平臺不到位

大部分物業(yè)公司信息技術平臺中沒有預算模塊，全部采用電子表格處理，這樣預算的編制、調整、匯總、分析工作財務部需要手工填制，工作量極大，嚴重制約了預算工作的效率。各部門不能及時的從預算執(zhí)行結果中獲取數(shù)據(jù)了解本部門預算完成情況。預算電子表格在上、下級來回處理時，數(shù)據(jù)獲取的效率過低，時效性差。資源不能共享，經(jīng)營情況不能及時反饋到管理層。

四、物業(yè)服務企業(yè)預算管理困境的對策

1.優(yōu)化預算管理體系，建立全員預算管理模式

全面預算管理必須全員參與、全面覆蓋、全程跟蹤及控制，形成“自上而下、自大而小”的管理體系。將預算目標層層分解，不僅落實到物業(yè)公司的每個項目管理處，而且落實到每個班組，讓每一個員工都參與進來，加強內(nèi)部培訓，提高全員的成本、效益意識，讓每個員工認識到預算管理是一個全面科學的管理工作，積極參與到預算管理這項工作，實現(xiàn)自身發(fā)展與企業(yè)發(fā)展相統(tǒng)一，從而全面提高公司資源配置，提高公司的管理水平。

2.優(yōu)化預算管理的組織體系

首先建立預算考核小組，其主要職責是在年底、季度或月底預算完成后，對預算的執(zhí)行情況進行考核和激勵，對相關責任主體進行獎懲。

實行二級預算管理模式。應在各職能部門或物業(yè)管理處建立二級預算責任機構，將預算指標層層分解到基層工作人員，這樣才能體現(xiàn)出全面預算管理的全員參與性與重要性。明確各職能部門的職責范圍，對預算過程中發(fā)生的業(yè)務權責進行劃分。

3.優(yōu)化預算管理目標

將公司的戰(zhàn)略目標和預算相結合，物業(yè)公司可根據(jù)既定的企業(yè)戰(zhàn)略目標和經(jīng)營目標對考評內(nèi)容進行類別劃分，分成預算目標考評和專項考評。財務部門提供預算目標考評方案，各專業(yè)部門提供專項指標考評方案，專項指標可以包括團隊協(xié)作、專業(yè)技能、人員素質等。最后通過權重的合理分配、指標的綜合考量，制定出一套和企業(yè)戰(zhàn)略管理相匹配的考評指標。其中，考評過程可采用定性與定量相結合的方法，考評內(nèi)容也需要形成完整的框架結構：包括考評依據(jù)、方法、分析、結果、評語等。

4.加強預算管理控制，改善預算考評與激勵制度

預算執(zhí)行過程中以控制成本為基礎，以現(xiàn)金流管控為核心，嚴格執(zhí)行收支兩條線，預算內(nèi)的支付按照授權的審批程序執(zhí)行，預算外的支付根據(jù)公司的預算管理制度報批目標委員會審批后執(zhí)行。每月度對預算執(zhí)行結果召開預算分析會，找出存在的問題和偏差，制定糾偏的有效措施，盡最大努力減少損失。逐步完善預算考核和獎懲制度，將預算編制和執(zhí)行情況納入績效考核制度，鼓勵各部門積極控制預算支出，給予合理的獎勵和懲罰，全員享受和分擔預算考評結果，使員工感覺人人肩上有責任，自覺的執(zhí)行預算。

5.完善預算管理信息技術平臺，建立科學的信息化反饋系統(tǒng)

在信息技術平臺中增加預算管理模塊，通過開通預算編制、預算執(zhí)行、預算分析、績效管理等功能實現(xiàn)信息化管理。預算編制模塊建立兩個用戶，一個是預算編制用戶，其工作主要是對各類預算報表進行編制、申報、調整；一個是預算管理用戶，主要工作是預算指標的下達、分解以及預算報表的匯總、審批。預算執(zhí)行模塊的作用是在預算執(zhí)行過程中如果出現(xiàn)預算偏差，可以及時預警提醒，并反饋至相應管理部門。預算分析模塊是對預算編制數(shù)據(jù)和預算執(zhí)行數(shù)據(jù)的分析展示，包括固定表分析方式、多維分析方式、圖像化展示等，這為用戶對當期預算執(zhí)行情況提供了良好的參考決策?？冃Ч芾砟K自動摘取關鍵指標并按照平衡計分卡的管理思想進行預算考核。其通過信息化系統(tǒng)把預算數(shù)據(jù)及時反饋至上下級和各部門，也方便上層管理者及時了解公司運營情況。

綜上所述，本文對物業(yè)服務企業(yè)預算管理面臨的困境進行探討，并針對這些問題提出優(yōu)化策略，希望能為物業(yè)公司的預算管理工作提供一些參考。企業(yè)應通過預算管理體系的不斷發(fā)展和完善，使得預算管理工作能在物業(yè)服務企業(yè)中真正發(fā)揮其規(guī)劃作用、溝通與協(xié)調作用、監(jiān)控作用、績效評估作用，確保物業(yè)服務企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，提升市場競爭力。

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