曹桂明+王雙孜+張凡星+劉顯琦+張鈺

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的帶動下已經(jīng)進入飛速發(fā)展的階段。與房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展相伴隨的是房價的持續(xù)飆升以及國家對房地產(chǎn)市場出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，房價的變動和國家宏觀調(diào)控的出臺均對京津冀房產(chǎn)紅利產(chǎn)生了不可磨滅影響?；趯Ψ康禺a(chǎn)紅利各影響因素及其各主體的分析，提出宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)紅利的重新分配，從而構(gòu)建出更合理的房地產(chǎn)紅利的分配機制。

【關鍵詞】房產(chǎn)紅利 宏觀調(diào)控 合理分配

一、紅利主體的分析

在當前的中國房地產(chǎn)市場上主體主要是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商、普通購房者、有多套房產(chǎn)的炒房者，還有房地產(chǎn)相關企業(yè)。

（一）政府

高額的土地利益，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展越來越高的稅收，在一定程度上政府的財政被房地產(chǎn)市場綁架。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商

一般來說是一手房出售的利益，開發(fā)房產(chǎn)然后出售，可能有一些附帶比如車位，車庫等，出售了之后獲取利益。

（三）房地產(chǎn)中介

中介的方式是很直接從中獲取差價。

（四）炒房者

擁有多套房產(chǎn)，在價錢比較高，自己的預期內(nèi)出售，來獲取與之前購房時的差額，一般情況下房價不斷上漲獲利就會很大。

（五）相關產(chǎn)業(yè)

主要包括建筑行業(yè)、建材行業(yè)、家電行業(yè)、裝修行業(yè)及其他一些行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展很明顯會促進這些行業(yè)發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)給予建材行業(yè)影響建筑行業(yè)影響。而裝修行業(yè)等在房屋建好之后獲得更多的工作獲取更多利益。

二、房地產(chǎn)市場價格變動對房地產(chǎn)紅利的影響

（一）房價

隨著房價的上漲，政府作為高房價造成的高房產(chǎn)稅收的征收者，自然會從中獲取一定的現(xiàn)時利益，從長遠來看，由于房奴們背負著沉重的房貸，會嚴重抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，會使貧富差距進一步拉大，造成嚴重社會問題。

在房價持續(xù)高漲的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房者、建材企業(yè)在這場房價熱戰(zhàn)中獲取的紅利不斷增加，隨著房價的上漲，開發(fā)商開發(fā)住房的成本雖會有一定程度的上漲，但總體情況是成本的上漲幅度低于房價上漲的幅度，同時土地讓出價格相對而言是比較低的，所以開發(fā)商在一定程度是房產(chǎn)紅利的受益者。

（二）租金

房地產(chǎn)一部分是用來投資的，投資的一部分是用來出租以獲得租金收益的，因此租金的變動對房產(chǎn)紅利會有一定的影響。租金高的時候，房產(chǎn)對投資人帶來的紅利是增加的，同時租金又會對投資意愿有一定的正向影響，從而又推動了房產(chǎn)紅利的產(chǎn)生。

（三）土地價格

土地價格影響房地產(chǎn)商的開發(fā)意愿，進而影響炒房者、建材家居市場等企業(yè)和個人的紅利，影響政府的利益。土地價格的變動對房產(chǎn)紅利的影響不是單一的，房價上漲導致地價上漲，地價上漲同時又會造成房價上漲，它們之間的影響是互相的。

三、宏觀調(diào)控政策下房產(chǎn)紅利的重新分配

（一）宏觀調(diào)控對房產(chǎn)紅利各主體的紅利分配影響

從大的環(huán)境分析，國家宏觀的政策方向是保持房地產(chǎn)積極健康向上的發(fā)展趨勢。新一輪的宏觀調(diào)控將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的局面，但對資金雄厚及品牌開發(fā)商有利。宏觀調(diào)控以鼓勵開發(fā)中小戶型為主，中高檔大戶型的購買行為將受到限制；小戶型產(chǎn)品市場供應量巨大，市場競爭非常激烈；高檔大戶型由于其目標客戶群具有較強的支付能力，宏觀調(diào)控對其紅利影響不太大。

在國家宏觀調(diào)控政策下，對于一些資金薄弱、根基不穩(wěn)、消費者認可度低的房地產(chǎn)開發(fā)商所獲紅利會在一定程度下降。而對于炒房者來說，宏觀調(diào)控對紅利的影響可能會有消極的一面，宏觀調(diào)控政策一定程度上會使房價上漲幅度降低甚至會使房價有一定的下降，這就導致炒房者的投資收益可能會有一定的減少，當然對于投資需求市場較大的地方總體還是有紅利可圖的。

（二）恰時的宏觀調(diào)控政策影響紅利分配

國家宏觀調(diào)控必不可免，隨著房價的持續(xù)高漲給了國際游資以可乘之機，大量游資進入中國房地產(chǎn)業(yè)享受著人民幣升值以及房價升值的雙重利益，這就等于給中國經(jīng)濟埋下了一個不定時炸彈，一旦人民幣停止升值并開始貶值，房價不再上升時，這些游資極有可能同時撤離，其危害程度跟房產(chǎn)泡沫成正比，因此要降低游資對中國經(jīng)濟的沖擊而在目前人民幣升值壓力不減的情況下，一定要宏觀政策調(diào)控到位，控制住房價，減少國際游資紅利。

四、如何構(gòu)建合理的房地產(chǎn)紅利的分配制度

通過給紅利各主體提供有用的建議，使其更好地抓住紅利商機，從而使紅利更加合理的分配到各紅利手中，也因此實現(xiàn)我們構(gòu)建更合理的的房地產(chǎn)紅利分配制度的美好愿想。對各紅利主體的建議如下：

（一）對政府的建議

堅持房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控，促進房價合理回歸、增加供給、打擊房地產(chǎn)投機行為、老“四限令”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滤南蘖睢保ㄏ拗评麧?、限制囤地、限制炒房、限制閑置）、走出“土地財政”怪圈。土地資源是有限的，應當確?？沙掷m(xù)發(fā)展，改變傳統(tǒng)的單一追求GDP的發(fā)展觀念，竭澤而漁式的“土地財政”已不再適合現(xiàn)代社會的發(fā)展理念。

（二）對消費者的建議

積極關注房產(chǎn)信息，轉(zhuǎn)變住房觀念，盤活二手房和租賃市場。市場交易中有句俗話：買的沒有賣的精。說的是在購買者和出售者之間，買方相對處于信息的弱勢方，出售者總是想方設法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價格。另一方面，消費者要轉(zhuǎn)變心態(tài)，改變傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的置業(yè)觀念，解決住房問題不僅僅可以通過購買新房的途徑，二手房、租賃業(yè)也是一種可供選擇的方式。

（三）對開發(fā)商的建議

認清形勢，提升社會責任感，增加房產(chǎn)供給的流暢度。這次對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，已經(jīng)上升到政治高度，在持續(xù)不松懈的政治干預調(diào)控形勢下，開放商與房地產(chǎn)其他從業(yè)人員要清醒地認識到這次調(diào)控的政治意義，考慮問題的態(tài)度要從大局出發(fā)，而不能只是從局部市場、局部利益和小企業(yè)利益來理解目前的國家地房地產(chǎn)的態(tài)度，保持與目前國家輿論一致的方向才是正確的選擇。

（四）對投資的總體建議

在一個城市買房，買的就是這個城市提供給你的良好的就業(yè)機會與商業(yè)機會，便利地獲得這個城市及房子周邊教育、醫(yī)療、生活、娛樂與交通等等公共服務的機會，這才是真正買房的目的，也就是說房子除了住的功能之外的其他功能才是支撐房價的主要因素，而這些城市提供的公共服務的不斷增加的機會就是房子的投資價值。因此房子的周邊未來會有配套設施的增加，那么這樣的房子就有升值空間。

參考文獻

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基金項目：宏觀調(diào)控下的京津冀房產(chǎn)紅利研究，課題級別：A。

作者簡介：曹桂明（1996-），女，漢族，河北邢臺人，北華航天工業(yè)學院，大學本科，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學。