商業(yè)銀行個人住房信用貸款風險分析及防范措施

【摘要】隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，商品經(jīng)濟也處于蒸蒸日上的過程，人民的消費能力以及消費潛力也在不斷上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國社會的各個環(huán)節(jié)。住房貸款為一類超前消費方式，也逐步被人們所接受。本文對住房貸款的形式內(nèi)容進行討論，對相應的風險做出了一定的概況，并為應對這些風險提出了一些創(chuàng)新措施。

【關鍵詞】住房貸款 風險 創(chuàng)新措施

社會經(jīng)濟的發(fā)展帶動了商品經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是進入二十一世紀以來，又邁入了一個新的臺階，隨之而來的人民物質(zhì)消費需求也持續(xù)上升。住房作為民生的一大課題，深深地影響著我國社會的各個環(huán)節(jié)。人民對房屋的剛性需求鑄就了樓市長期的平穩(wěn)上漲，但基層群眾購買能力有限，多數(shù)會去尋求貸款這一渠道。樓市的上升也給相關行業(yè)帶來的一定的發(fā)展，但因其對應的貸款額度較高，也伴隨著一定的風險。認識這些風險，如何更好地解決這些風險，這對社會平穩(wěn)向上發(fā)展有著重要意義。

一、我國個人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（一）個人住房貸款發(fā)展特征

我國個人住房貸款整體上屬于上升過程。在20世紀90年代以前，并未在住房信貸上有過多側(cè)重。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個人信貸業(yè)務。較1997年，1999年個人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀，開啟了一個新篇章。2003年個人房貸首次突破1萬億，在06年與08年又分別突破2萬億與3萬億元。至2009年，我國個人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長了約185倍。

我國個人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點：

第一，額度高?？紤]政策、房產(chǎn)抵押等因素，對比于其它貸款，個人住房貸款具有更高的額度，為購買力有限的居民提供便利的同時，也相應隱藏了部分隱患。

第二，周期長。這一特點與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個因素都有關系。我國個人住房貸款年限從幾年到30年不等，無固定年限，居民可根據(jù)自己需求選擇。

第三，分散交廣。住房方面，我國申請貸款居民較多，每筆申請金額與申請年限都有所不同，早就的龐大的信息基數(shù)。而個人信譽又因人而異，所以該類貸款對銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。

（二）我國個人住房貸款現(xiàn)狀評價

在政府與市場的雙向引導下，個人房貸呈蓬勃發(fā)展的姿態(tài)，二十年來，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發(fā)展下，必定會存在一些相應的隱患。房地產(chǎn)是一個較為典型的資金密集型行業(yè)，因可將產(chǎn)權(quán)作為抵押物，相對安全且收益較高，銀行對其更是青睞有加，資金變會不斷的流入其中。此行業(yè)也能帶動臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業(yè)的發(fā)展，可謂是牽一發(fā)而動全身。住房貸款高速發(fā)展所帶來的風險，若我們不能加以重視，必將出現(xiàn)重大的危機。

二、我國個人住房貸款中的相應風險

（一）銀行自身存在的風險

房貸人群基數(shù)較大，對商業(yè)銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒有對申請者的經(jīng)濟實力仔細審查，亦沒有制止部分申請人對申請資料的弄虛作假行為。為了增加業(yè)績爭取市場，些許并不具備或是還款能力較低的申請者都被大開綠燈，這對銀行后期的經(jīng)營埋下了風險。另一方面，銀行缺乏有效的評估措施，致使評估額度與應得差異較大。

（二）借款人方面的風險

借款人沒有提供真實有效申請資料，大多單位也會幫助申請人提供虛假證明，這對信貸評估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機行為，購房時利用信息不及時對等這些手段，會導致房產(chǎn)泡沫增加過快。貸款年限長，申請人自身家庭、健康等因素都會或多或少影響個人支付能力。利率的變動也會使貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（三）借款契約存在的風險

合同與貸款擔保都會存在相應的風險，簽訂協(xié)議時，由于協(xié)議中并未存在應有的解釋或存有漏洞而導致后期糾紛；擔保面中，個人房貸是一個長期的還款方式，企業(yè)的擔保并不會長期有效的保證申請人的權(quán)益。

（四）對資金流動的影響

房產(chǎn)的高速發(fā)展，使個人信貸急速上升。其在銀行貸款項中的比例過高，則會使得一段時間內(nèi)，銀行資金鏈緊張，倘若購房人未能有效及時的對貸款項進行償還，進一步則會使得銀行資金鏈斷裂，從而引發(fā)更加嚴重的資金問題危機。目前，我國相當一部分地區(qū)已經(jīng)存在了這些隱患，必須引起我們對其的重視。

三、我國個人住房貸款的風險防范

無論是什么貸款都存在一定的風險，需要我們采取合理的方式方法進行防范和應對。對于我們所討論的個人住房貸款也不例外，我們提出幾個措施加以防范。

（一）積極推進個人信用制度建設

我們利用信息技術將個人信用記錄和信用評估集中起來，以此建立全國性的信用檔案管理系統(tǒng)，銀行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來源，是否存在其他債務、抵押物等一系列的相關信息，這一系統(tǒng)可以讓銀行更加客觀的來判斷客戶信用度，由此針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。目前來看，我國的個人信用評分模型基本開發(fā)完成。該模型是基于全國統(tǒng)一的個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，采用數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計分析方法，以及綜合的考察個人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個人信用分值。據(jù)中科院虛擬經(jīng)濟與數(shù)據(jù)科學研究中心副主任介紹，該評分系統(tǒng)的分值范圍在0～1000分之間，分數(shù)越高，說明受評者的信用風險越低；分數(shù)越低，說明受評者的信用風險越高。此系統(tǒng)是依托中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。

（二）健全抵押物處置制度

應積極的培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場，可以做到有效實施抵押貸款并讓它能夠發(fā)揮其真正的效用。此外還必須培育和發(fā)展有關的中介機構(gòu)與資產(chǎn)拍賣市場，定制房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問題。我們還應健全對房屋使用者的安置制度，規(guī)范市場房地產(chǎn)評估業(yè)務行為，從而保證對抵押物的估價是真實有效的。并且確定出準確合理的抵押率。

（三）盡量減弱個人住房貸款的流動性風險

商業(yè)銀行采用市場化的手段來轉(zhuǎn)移流動性風險，積極推進資產(chǎn)證券化市場發(fā)展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)建出來之后，再轉(zhuǎn)售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分數(shù)流動性風險。

（四）加強立法以防范法律風險

若存在一些客觀因素導致職工下崗、失業(yè)、疾病等因素導致客戶支付能力產(chǎn)生困難，以至于影響還款，法院的判決一般是對貸款人有利，銀行即便是能得到對抵押物的處置權(quán)，可能會因為缺乏良好的法律環(huán)境，而導致收回的物資難以變現(xiàn)。因此，銀行呼吁要加強對法律的完善，以及與律師進行合作來深入研究法律法規(guī)，確保業(yè)務操作的可行性以及在法律上的有效性，切實防范風險。

四、總結(jié)

分析個人住房貸款現(xiàn)存的風險并提純防范風險的方法，對我國經(jīng)濟的快速增長，保護消費者需求以及防范金融危機有積極的作用，并且業(yè)促進了社會的團結(jié)和嚴謹?shù)姆ㄖ骗h(huán)境。因此，商業(yè)銀行應該盡快建立健全房地產(chǎn)業(yè)務的風險防范和管理體系，加強對該業(yè)務借款人、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)商和政府部門的關注，對隨時可能發(fā)生的問題做到提前防范，以確保個人住房貸款業(yè)務的安全、有效進行.

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作者簡介：李會雨（1985.6-），女，漢族，河南平頂山人，本科，鄭州銀行職員，研究方向：金融工程。