南京民宿發(fā)展現(xiàn)狀①

朱麗 葛益娟

摘 要：近年來，民宿成為鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的重要途徑和發(fā)展方向，以南京浦口永寧街道為例，從2016年開始民宿在該街道生根發(fā)芽，表現(xiàn)出品牌化、規(guī)模化、多元化的特點(diǎn)。經(jīng)過前期實(shí)地調(diào)研和問卷發(fā)放，對(duì)永寧街道民宿情況進(jìn)行深入的走訪與客觀的分析，本文從建設(shè)情況、資本主體、經(jīng)營(yíng)情況、客群市場(chǎng)四個(gè)方面全面剖析永寧街道民宿發(fā)展的現(xiàn)狀，總結(jié)其發(fā)展中的問題，為以后的研究發(fā)展對(duì)策奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：民宿 發(fā)展現(xiàn)狀 問題

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）12（c）-150-05

1 建設(shè)情況

從建設(shè)情況而言，目前永寧街道民宿建設(shè)呈現(xiàn)分布不均，規(guī)模較小的特點(diǎn)。

永寧街道現(xiàn)有已建成民宿6戶，其中大埝社區(qū)3戶，侯沖、大橋、西葛社區(qū)各1戶，現(xiàn)有客房78間，其中大埝社區(qū)33間，侯沖社區(qū)5間，大橋和西葛社區(qū)各20間，現(xiàn)有床位126張，其中大埝社區(qū)50張，侯沖社區(qū)6張，大橋社區(qū)30張，西葛社區(qū)40張。從民宿戶數(shù)、客房數(shù)和床位數(shù)總量分布上看，目前大埝社區(qū)走在永寧街道民宿建設(shè)的前列，如表1所示。

已建成民宿戶數(shù)方面，大埝社區(qū)占全永寧的一半；在已建成民宿客房數(shù)方面，大埝社區(qū)現(xiàn)有民宿客房33間，占全永寧的42%，平均每戶擁有客房11間，盡管大橋和西葛社區(qū)現(xiàn)有已建成民宿各1戶，但是均有客房20間，單戶建設(shè)規(guī)模較大；在已建成民宿床位數(shù)方面，大埝社區(qū)現(xiàn)有民宿床位50張，占全永寧39%，西葛社區(qū)擁有40張，占全永寧32%，大橋社區(qū)擁有床位30張，占全永寧24%。由此可知，目前永寧的民宿規(guī)模平均在13間客房，大埝社區(qū)的民宿規(guī)模一般在11間，較平均水平低；大橋和西葛社區(qū)的民宿規(guī)模在20間，較平均水平高。從每間客房擁有的平均床位數(shù)看，永寧總體為1.61張，大埝社區(qū)為1.51張，大橋社區(qū)為1.5張，西葛社區(qū)為2張，說明西葛社區(qū)民宿多以標(biāo)間為主，其他地區(qū)主要以單床間為主，可能是單人間，可能是大床房。盡管部分民宿房間達(dá)到20間，但是從整體規(guī)模上而言，永寧街道的民宿規(guī)模較小，沒有呈現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，一定程度上限制了民宿經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)同鄉(xiāng)村民沒有產(chǎn)生吸引。

永寧街道現(xiàn)有正在建設(shè)的民宿15戶，其中大埝社區(qū)14戶，侯沖社區(qū)1戶，大橋和西葛社區(qū)沒有正在建設(shè)的民宿。從圖1可以看出，永寧街道正在建設(shè)的客房有195間，其中大埝社區(qū)187間，侯沖社區(qū)8間，正在建設(shè)的床位有268張，其中大埝社區(qū)158張，侯沖社區(qū)10張。從民宿戶數(shù)、客房數(shù)和床位數(shù)總量分布上看，下一階段永寧民宿建設(shè)主要集中在大埝社區(qū)。正在建設(shè)的民宿平均規(guī)模為每戶13間客房，大埝社區(qū)平均每戶13.3間，侯沖社區(qū)平均每戶8間。從每間客房擁有的平均床位數(shù)看，整個(gè)永寧為1.37張，大埝社區(qū)為1.38張，侯沖社區(qū)為1.25張。盡管起點(diǎn)幾乎一致，但是從在建民宿方面看，大埝社區(qū)獨(dú)占鰲頭，侯沖社區(qū)也意識(shí)到民宿發(fā)展的重要性，但是大橋和西葛社區(qū)在民宿建設(shè)方面缺少熱情，因此民宿發(fā)展不均衡。

2 資本主體

從資本主體而言，目前永寧街道民宿投資以本地農(nóng)民個(gè)體為主，社會(huì)資本后繼有力。永寧街道的農(nóng)民參與民宿投資的熱情很高，社會(huì)資本也在不斷涌入，可以說街道內(nèi)外都發(fā)現(xiàn)了永寧得天獨(dú)厚的旅游資源帶來的民宿發(fā)展優(yōu)勢(shì)。永寧街道民宿產(chǎn)業(yè)總投資額高達(dá)9535萬(wàn)元，從圖2可以看出，其中農(nóng)民個(gè)體投資額為6120萬(wàn)元，占總投資額的64%，社會(huì)資本投資額為3200萬(wàn)元，占34%。說明永寧街道民宿投資主體主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，一方面說明當(dāng)?shù)剞r(nóng)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，收入穩(wěn)定；另一方面說明永寧街道農(nóng)民有積極的投資熱情，看好民宿產(chǎn)業(yè)，抓住創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)好機(jī)遇。

在建民宿最多的大埝社區(qū)獲得最多的投資，其中農(nóng)民個(gè)體投資也最多。因此可以說，現(xiàn)階段大埝很多農(nóng)民看好了民宿發(fā)展的勢(shì)頭，而抓住了民宿發(fā)展的機(jī)遇也就獲得了大量的社會(huì)資本投入。從圖3可以看出，永寧街道民宿總體投資在大埝社區(qū)最多，達(dá)8270萬(wàn)元，占永寧街道總體投資額的87%，比第二位大橋社區(qū)高出7270萬(wàn)元，大橋社區(qū)獲得投資1000萬(wàn)元，占永寧街道總體投資額的10%。而侯沖社區(qū)和西葛社區(qū)投資額分別是215萬(wàn)元和50萬(wàn)元，分別只占永寧街道民宿總體投資額的2%和1%。

從圖4可以看出，永寧街道農(nóng)民個(gè)體民宿投資集中在大埝社區(qū)，高達(dá)5057萬(wàn)元，占農(nóng)民個(gè)體投資額的80%，說明大埝地區(qū)民宿建設(shè)推進(jìn)到基層效果顯著、深入到農(nóng)民的心中。

永寧街道民宿獲得的社會(huì)資本3200萬(wàn)元均投資在大埝社區(qū)，一定程度上說明大埝社區(qū)招商引資工作成效高，也說明該社區(qū)所在地方政府對(duì)于民宿建設(shè)提供了便利的服務(wù)和優(yōu)惠的條件。

3 經(jīng)營(yíng)情況

該部分的經(jīng)營(yíng)情況主要是就民宿目前從業(yè)人員、客房?jī)r(jià)格、入住率、接待人次、營(yíng)業(yè)收入、主題特色、周邊旅游資源七個(gè)方面展開統(tǒng)計(jì)及分析。

3.1 從業(yè)人員

如圖5所示從就業(yè)人員分布，可以看出，永寧街道民宿產(chǎn)業(yè)主要以吸納本地農(nóng)民為勞動(dòng)力，同時(shí)也可以增加本地就業(yè)機(jī)會(huì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言有利于地方穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前民宿產(chǎn)業(yè)在永寧街道吸納的勞動(dòng)力達(dá)162人，目前永寧街道已建成和正在建設(shè)的民宿共計(jì)20戶、273間客房，說明平均每家用人需求為8.1人，每間客房用人需求為0.59人。已建成的6家民宿吸納勞動(dòng)力62人，占據(jù)總勞動(dòng)力的38%，平均每戶用人需求為10.1人，共有客房78間，說明每間客房用人需求為0.79人；正在建設(shè)的14家吸納勞動(dòng)力100人，占總勞動(dòng)力的62%，共有客房195間，按照目前現(xiàn)有的用人需求猜測(cè)，應(yīng)該可以大約吸納144至155名勞動(dòng)力，因此等正在建設(shè)的民宿完工，還可以吸納一定數(shù)量的當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力投入到民宿事業(yè)中。

3.2 客房?jī)r(jià)格、入住率及接待人次

從民宿價(jià)格而言，整體定價(jià)不高，淡旺季價(jià)格區(qū)分明顯。從表2可以看出，永寧街道民宿整體價(jià)格較低，不超過200元。除了蝶夢(mèng)山丘以外，其他民宿均采取了淡旺季價(jià)格區(qū)分，淡季最低的價(jià)格在100元，淡季最高價(jià)格在168元，淡季平均價(jià)格在131.1元；旺季最高的價(jià)格在200元，旺季最低價(jià)格在120元，旺季平均價(jià)格在171.6元；除了鹿源生態(tài)農(nóng)莊淡旺季差價(jià)在100元，其他民宿淡旺季價(jià)格差別均不大。但是無(wú)論淡季還是旺季，蝶夢(mèng)山丘的價(jià)格大大提升了平均價(jià)格水平，使得淡季平均價(jià)格在322.7元，旺季平均價(jià)格在356.3元。蝶夢(mèng)山丘是社會(huì)資本投資，極具主題性，淡旺季價(jià)格均在1280元，價(jià)格較高，針對(duì)高端客源，根據(jù)表2的入住率看，其淡季入住率是30%，而永寧街道民宿淡季平均入住率為20%，其高出平均水平10%；其旺季入住率是50%，而永寧街道民宿旺季平均入住率為60%，拉低了平均水平10%，說明主題性民宿受季節(jié)性影響較小。

從入住率看，永寧街道民宿入住率不高，說明其宣傳不夠、基礎(chǔ)設(shè)施暫時(shí)不能滿足游客需求。永寧街道民宿的淡季入住率在10%到80%不等，大多數(shù)都在50%以下，只有一家淡季入住率達(dá)到80%，淡季平均入住率為20%。旺季時(shí)只有個(gè)別民宿在旺季實(shí)現(xiàn)了100%的入住率，其他民宿旺入住率在50%到80%不等，旺季平均入住率為60%。

從接待人次看，有體驗(yàn)項(xiàng)目和與景區(qū)關(guān)聯(lián)的民宿接待人才較多。三嬸家民宿和鹿源生態(tài)農(nóng)莊遙遙領(lǐng)先，分別接待了4500人和3100人。三嬸家民宿2016年3月開業(yè)，主要圍繞鄉(xiāng)村旅游，開展餐飲、采摘、垂釣、土特產(chǎn)銷售、旅游等業(yè)務(wù)，利用線上APP、微信、行業(yè)平臺(tái)和線下公司推廣，主要接待江浙滬團(tuán)隊(duì)客人，在上海有分公司，因此其客源穩(wěn)定且量大。鹿源生態(tài)農(nóng)莊2015年開業(yè)，主要開展餐飲、休閑垂釣、蔬菜采摘、棋牌室、KTV、健身房等服務(wù)，農(nóng)莊內(nèi)還有梅花鹿、孔雀供觀賞，主要利用網(wǎng)絡(luò)、口碑宣傳，主要接待江蘇省南京市及其周邊的團(tuán)隊(duì)客人，以及安徽省滁州市烏衣鎮(zhèn)的散客。

3.3 營(yíng)業(yè)收入

從營(yíng)業(yè)收入而言，民宿經(jīng)濟(jì)已成一定規(guī)模，但住宿布展消費(fèi)最高比例。從表3、圖6可以看出，永寧街道已建成民宿的經(jīng)營(yíng)者營(yíng)業(yè)總收入達(dá)722萬(wàn)元，凈收入264萬(wàn)元，凈收入占營(yíng)業(yè)總收入的比例為36.5%。在營(yíng)業(yè)總收入中餐飲占51%，比例最高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住宿業(yè)收入的比重。從表3可以看出，現(xiàn)已經(jīng)營(yíng)的民宿都提供餐飲服務(wù)。民宿產(chǎn)業(yè)中的住宿只占到了24%，說明永寧街道民宿價(jià)格不高，檔次一般。此外，農(nóng)業(yè)體驗(yàn)等娛樂項(xiàng)目占到營(yíng)業(yè)總收入的8%，農(nóng)產(chǎn)品銷售占到營(yíng)業(yè)總收入的17%。

3.4 主題特色

永寧街道民宿建設(shè)重視特色建設(shè)，強(qiáng)調(diào)文化基礎(chǔ)。除了強(qiáng)蕾農(nóng)莊沒有明確的主題特色，其他都有自己的主題特色，比如三嬸家民宿是懷舊主題，鹿源生態(tài)農(nóng)莊是以梅花鹿和孔雀園為主題，其他的主題一般多為自然鄉(xiāng)土、愛情浪漫、家庭親子類。

3.5 周邊旅游資源

旅游資源成為永寧街道民宿的重要載體。永寧街道民宿在周邊5公里內(nèi)均有旅游資源，因此可以說永寧街道建設(shè)的民宿是依托周邊旅游資源而建設(shè)的，可以說旅游資源是吸引游客前往永寧的最重要的因素，而永寧民宿給予了游客留宿的可能，一定程度上還超出了游客的期望，滿足了其對(duì)文化和民俗的要求。

4 客群市場(chǎng)

客群市場(chǎng)較窄，地緣優(yōu)勢(shì)較明顯。經(jīng)過前期的調(diào)研和訪談得知，永寧街道已建成的民宿多數(shù)通過微信、網(wǎng)站，比如西祠胡同、以及口碑宣傳、還有一部分上門客。此外，20家民宿中僅有5家加入了南京民宿線上平臺(tái)。

主要的客群市場(chǎng)是南京市內(nèi)及周邊城市、安徽滁州的團(tuán)隊(duì)客人和散客。

5 結(jié)語(yǔ)

結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研及座談走訪，永寧街道民宿發(fā)展過程中存在以下主要問題：（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，特色彰顯不夠突出；（2）資源整合度低，民宿體驗(yàn)活動(dòng)較少；（3）永寧地域性文化缺失，挖掘力度不足；（4）同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，缺乏個(gè)性化創(chuàng)意；（5）民宿經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足，“家”文化缺失；（6）宣傳力度不夠，鄉(xiāng)村民宿旅游品牌魅力不足；（7）民宿從業(yè)者缺乏系統(tǒng)培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)有待提高；（8）永寧民宿基礎(chǔ)設(shè)施需進(jìn)一步配套，舒適度有待提升。

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①基金項(xiàng)目：國(guó)家旅游局“萬(wàn)名旅游英才計(jì)劃”2016年度“雙師型”教師培養(yǎng)項(xiàng)目《“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代旅行社門店頂崗實(shí)習(xí)效能提升研究》（WMYC 20164-2046）；2017年江蘇省高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目《“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代江蘇省民宿營(yíng)銷渠道構(gòu)建策略研究—以南京市為例》（2017SJB0782）；2016年度南京旅游職業(yè)學(xué)院校級(jí)教育教改課題《“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代<旅行社運(yùn)營(yíng)管理>課程改革研究》（2016XJJG06）；南京旅游職業(yè)學(xué)院江蘇省示范性高等職業(yè)院校建設(shè)項(xiàng)目—課程建設(shè)《旅行社經(jīng)營(yíng)管理》（2017YZKC01）。

作者簡(jiǎn)介：朱麗（1985-），女，漢族，江蘇寶應(yīng)人，講師，碩士，主要從事民宿特色與文化方面的研究；葛益娟（1982-），女，漢族，江蘇鹽城人，副教授，碩士，主要從事民宿營(yíng)銷方面的研究。