魏佳蓉

摘 要：為了評(píng)價(jià)我國上市房地產(chǎn)公司的績效水平，本文基于因子分析法從企業(yè)的盈利能力、經(jīng)營能力等方面選取了10個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)56家的績效進(jìn)行實(shí)證分析，并對(duì)56家上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行綜合得分排名，結(jié)果表明，北上廣地區(qū)、經(jīng)營時(shí)間長以及規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效更好?？梢酝ㄟ^拓寬投資區(qū)域、加強(qiáng)企業(yè)品牌效應(yīng)、提高員工的培養(yǎng)、加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管控能力來人。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 上市公司 績效 因子分析法

中圖分類號(hào)：F224 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）06（a）-161-02

1 文獻(xiàn)綜述

對(duì)房地產(chǎn)績效研究方法而言， Michael Jordan等人（2009）年提出選擇正確的業(yè)務(wù)指標(biāo)并通過有效的記分卡進(jìn)行監(jiān)控，可以識(shí)別并增強(qiáng)企業(yè)房地產(chǎn)為其公司創(chuàng)建的競爭價(jià)值并指出管理能力和經(jīng)營能力是決定房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要因素。程青等（2016）基于滾動(dòng)時(shí)間窗以2004年～2014年房地產(chǎn)上市公司為樣本，動(dòng)態(tài)地考察了資本結(jié)構(gòu)和運(yùn)營能力對(duì)企業(yè)績效的不同影響。目前對(duì)房地產(chǎn)績效的研究方法多見于平衡計(jì)分卡、因子分析法、聚類分析法和時(shí)間序列分析等。

對(duì)房地產(chǎn)績效研究內(nèi)容而言，賀晉、張曉峰等人在Booth（2001）、曾愛軍和傅陽（2011）的基礎(chǔ)上考慮當(dāng)期會(huì)計(jì)績效對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響，得出股東權(quán)益報(bào)酬率同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。葉海燕（2013）通過對(duì)FY房地產(chǎn)現(xiàn)有績效管理體系進(jìn)行剖析，提取關(guān)鍵績效指標(biāo)來構(gòu)建FY房地產(chǎn)的績效管理體系。從筆者收集到的文獻(xiàn)中看出對(duì)房地產(chǎn)的績效研究大多是對(duì)于案例或是區(qū)域的研究，沒有普遍到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

對(duì)房地產(chǎn)績效的影響因素而言，華琳琳（2009）研究了融資結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的相關(guān)性。凡靜（2016）在財(cái)務(wù)維度、客戶維度、內(nèi)部經(jīng)營維度和學(xué)習(xí)與成長維度這四個(gè)角度利用平衡計(jì)分卡評(píng)價(jià)績效。選取的影響因素是根據(jù)選取的的研究方法不同而不同的，基于因子分析法下的研究都是選取財(cái)務(wù)指標(biāo)等因素。

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)以及我國對(duì)企業(yè)績效評(píng)價(jià)引入較晚，目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)績效的研究偏少。關(guān)于績效的研究成果具有一定的局限性，對(duì)上市房地產(chǎn)公司還缺乏全面的績效研究，對(duì)指標(biāo)的選取也不夠全面。

2 指標(biāo)與數(shù)據(jù)

2.1 樣本企業(yè)的選擇

本文所選用樣本均為上海證券交易所和深圳證券交易所A股房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司在2015年底的數(shù)據(jù)，剔除一些無法獲得具體數(shù)據(jù)的公司后選取了56家公司作為本文的樣本公司。

2.2 樣本數(shù)據(jù)來源與處理

本文以已有學(xué)術(shù)文獻(xiàn)為基礎(chǔ)，選擇了反映公司各個(gè)方面能力的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，其中數(shù)據(jù)主要來源于瑞思數(shù)據(jù)庫，對(duì)樣本數(shù)據(jù)的分析使用STATA統(tǒng)計(jì)分析軟件。

2.3 影響指標(biāo)選定

本文從盈利能力、償債能力、經(jīng)營能力等方面選取了凈資產(chǎn)收益率（x1）、總資產(chǎn)增長率（x2）、資產(chǎn)負(fù)債率（x3）、流動(dòng)負(fù)債/負(fù)債合計(jì)（x4）、市值（x5）、每股收益（x6）、速動(dòng)比率（x7）、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（x8）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（9）、銷售現(xiàn)金比率（10）。

3 實(shí)證分析

3.1 因子分析法適用性判斷

在對(duì)樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后，根據(jù)KMO驗(yàn)值和Bartlett球度檢驗(yàn)來判斷因子分析的是否可用，KMO檢驗(yàn)變量間的偏相關(guān)是否較小，Bartlett球形檢驗(yàn)是判斷相關(guān)陣是否是單位陣，檢驗(yàn)結(jié)果：KMO檢驗(yàn)值為0.5294、Bartlett球度檢驗(yàn)的P值為0.0000，雖然KWO檢驗(yàn)值小于0.6，但Bartlett球度檢驗(yàn)P值為0，說明本文所選的變量較適用于因子分析法。

3.2 因子載荷估計(jì)

由主成分因子篩選得到原來的10個(gè)變量被分解成四個(gè)因子和一個(gè)特殊方差，所得到的結(jié)果并不理想，例如x3、x8兩個(gè)變量對(duì)F1和F2的符合都較大，為了使每個(gè)變量只在一個(gè)因子上有較大負(fù)荷，使得公共因子更好地被解釋，進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)。

3.3 因子旋轉(zhuǎn)

當(dāng)因子估計(jì)模型中公共因子沒有被很好地稀釋，可對(duì)因子載荷陣進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使因子載荷的結(jié)構(gòu)簡化，以便于對(duì)公共因子進(jìn)行解釋。得到解釋的總方差如表1所示。

3.4 綜合經(jīng)營績效計(jì)算

為了便于對(duì)上市公司進(jìn)行績效評(píng)價(jià)，利用因子得分計(jì)算綜合經(jīng)營績效得分。其計(jì)算公式如下：

綜合經(jīng)營績效：

因此，定量指標(biāo)綜合得分前五名、后五名如表2所示。

3.5 績效評(píng)價(jià)結(jié)果

通過因子分析法對(duì)選取的56家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營績效評(píng)價(jià)后可以看出，得分超過1分的只有三家，華夏幸福基業(yè)股份有限公司得分最高，其次是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司和綠地控股集團(tuán)股份有限公司，體現(xiàn)了這三家公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合性分析下較為優(yōu)秀。直到排名第31的宋都基業(yè)投資股份有限公司，經(jīng)營績效綜合得分僅為0.01，以趨近于零，這說明大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效不是很理想。得分最后三名依次是匹凸匹金融信息服務(wù)（上海）股份有限公司、成都前鋒電子股份有限公司、中房置業(yè)股份有限公司。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

第一，域差異大。在筆者研究的樣本中，大部分上市公司都分布于“北上廣”地區(qū)，中西部地區(qū)分布較少，其主要源于當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展背景。“北上廣”除經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)能帶給上市公司更多輔助盈利外，投資者相對(duì)于其他地區(qū)也更愿意在北上廣投資，使其三地的購買力增大。

第二，公司規(guī)模影響績效。由表2我們可以看出，排名在前面的上市公司都是上市年限早，上市規(guī)模大，而得分在后幾名的公司都是一些新興的小公司。公司規(guī)模影響著公司管理層是否足夠成熟以及是否有足夠雄厚的資金做支持。

第三，收益與負(fù)債存在相輔相成的關(guān)系。前五名的凈資產(chǎn)增長率和資產(chǎn)負(fù)債率都較高，得分第一的華夏幸福基業(yè)股份有限公司（C600340）2016年的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)41%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.8%，兩項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)可堪稱所選公司之最。相反，排名后五名的凈資產(chǎn)增長率和資產(chǎn)負(fù)債率都較低，凈資產(chǎn)收益率甚至達(dá)到負(fù)值，而資產(chǎn)負(fù)債率大部分都在50%以下。目前，我國房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率在75%～85%間是合理的，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商采用的高杠桿和高資金成本驅(qū)動(dòng)的“以債養(yǎng)債”模式，致使房企負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)“攀上新高”。

4.2 改進(jìn)建議

第一，拓寬投資區(qū)域。前面也提到受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的限制，大部分房地產(chǎn)上市都選擇在“北上廣”發(fā)展，但是由于土地有限滿足不了不斷發(fā)展的房地產(chǎn)上市公司的需求，使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遭遇瓶頸。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司應(yīng)該轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略發(fā)展，將投資區(qū)域逐漸拓寬。

第二，加強(qiáng)企業(yè)品牌效應(yīng)、提高員工的培養(yǎng)。公司的品牌所帶給公司的價(jià)值直接代表著企業(yè)產(chǎn)品的品質(zhì)。在現(xiàn)在知識(shí)科技時(shí)代，公司應(yīng)摒棄掉陳舊的經(jīng)營模式拒絕傳統(tǒng)思想的統(tǒng)領(lǐng)，更加應(yīng)該引進(jìn)尖端人才，對(duì)員工的培養(yǎng)才能更大程度地加快公司的發(fā)展。

第三，加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管控能力。隨著融資力度的不斷加大，資產(chǎn)負(fù)債表普遍偏高，使得企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)管控能力提出了更大的挑戰(zhàn)。為了提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)一方面需要重視現(xiàn)金流安全的管理，在強(qiáng)化銷售回款管理的同時(shí)，合理控制土地支出；另一方面以市場化融資方式取得大規(guī)模低成本的資金，以確保具有充裕的現(xiàn)金流應(yīng)對(duì)多變的市場。

要想在激烈的市場中占有一席之地，房地產(chǎn)上市公司可以定期對(duì)企業(yè)進(jìn)行績效評(píng)估，還能讓企業(yè)把握當(dāng)前的總體情況，從而讓企業(yè)能采取更有效的方法和措施來提高本企業(yè)的發(fā)展水平。另外本文僅對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合分析沒有考慮到非財(cái)務(wù)指標(biāo)是存在局限性的，在非財(cái)務(wù)指標(biāo)中員工成長、內(nèi)部運(yùn)營、顧客滿意等方面對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展也是具有一定的地位。

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