次貸危機下房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展

張亞珍

河南聯(lián)創(chuàng)工程造價咨詢代理有限公司

【摘 要】2007年2月美國次貸危機首次引起了世界關(guān)注，2007年8月升格為全球金融風暴，房屋抵押公司申請破產(chǎn)，投資銀行和商業(yè)銀行普遍發(fā)布盈利預警，主要全球股市崩盤，次貸危機給全球經(jīng)濟陷入衰退。探索次貸危機的原因可以幫助我們從危機中學習，積極發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，對發(fā)展過程中積累的風險進行理性審慎的對待，加強風險意識，改善風險管理為確保穩(wěn)定和中國房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】次貸危機；房地產(chǎn)；持續(xù)；發(fā)展

以下與2007年2月，美國第二大次貸危機新世紀金融公布2006年第四季度業(yè)績將會下滑，美國次貸危機浮現(xiàn)。過去一年來，次貸抵押貸款風險充分暴露，房屋抵押公司處于破產(chǎn)邊緣，對沖基金被迫清盤，投資銀行宣布虧損，商業(yè)銀行和保險機構(gòu)也遭受重創(chuàng)，全球股市下挫風險終于演變成為全球金融危機。中國的經(jīng)濟發(fā)展也是一個嚴重的創(chuàng)傷，現(xiàn)在也在加劇。要從這個角度學習，從宏觀和微觀層面探索次貸危機的根本原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，有助于中國房地產(chǎn)金融市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、次貸危機發(fā)生的原因

自2007年以來，美國房屋銷售和房地產(chǎn)價格繼續(xù)下滑，是美國次貸危機的直接原因。次級抵押貸款危機對銀行信貸緊縮同時提高抵押貸款標準，降低房地產(chǎn)市場需求，從而打破房地產(chǎn)市場供求平衡，導致房地產(chǎn)價格進一步下滑，導致次貸危機。

（一）信用風險釋放

為了遏制國內(nèi)通貨膨脹，美聯(lián)儲從2004年6月至2006年6月連續(xù)兩年連續(xù)17次提高聯(lián)邦基金利率，利率上升直接導致利率浮動利率上調(diào)，買房人數(shù)上漲量增加壓力。大部分貸款申請人沒有穩(wěn)定的收入來源，信用記錄也不錯，當發(fā)現(xiàn)無法償還時，欠款和違約是不可避免的。隨著利率上升，信用風險逐漸暴露。

（二）房地產(chǎn)泡沫破滅

利率上漲增加了購房者的債務負擔，提高了投資房地產(chǎn)資本的成本，在一定程度上抑制了投資和投機需求。在供應方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利率上調(diào)，增加財務費用，迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快現(xiàn)金流動速度，緩解資本鏈緊張，銷售壓力增加。作為買家的一部分買家無法償還貸款，房屋抵押貸款公司拍賣后抵押，回到二級市場，增加住房供應。供求平衡逐漸向買家傾斜，房價松動。當買家預期價格變動時，觀望情緒進一步擴大，買家需求進一步縮小。

（三）房地產(chǎn)市場炒作

房地產(chǎn)市場的投機也是次貸危機的重要因素。自2000年以來，房地產(chǎn)牛市使得美國投資房地產(chǎn)的熱情空前高漲，當時大多數(shù)美國人對房地產(chǎn)市場形成長期預期，房價上漲格局難以打破在短期內(nèi)。同時，住房抵押公司抓住市場需求，提供各種抵押貸款，特別是次貸抵押貸款，為置業(yè)人士提供優(yōu)質(zhì)的融資工具，增加房地產(chǎn)投資者的杠桿數(shù)，同時增加收入時間也使風險增長了一倍。

（四）貸款限制過于寬松

市場的不合理性改變了資產(chǎn)證券化的過程，抵押貸款需求的急劇增加也增加了銀行抵押貸款的競爭。證券化市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。從過去由銀行控制轉(zhuǎn)為資產(chǎn)市場決策 - 只要有購買需求，投資銀行將向銀行下單更多的產(chǎn)品，迫使公司發(fā)行更多的貸款。當高素質(zhì)客戶不能完全滿足當時的需要時，銀行將向低收入群體開放市場，次級業(yè)務將越來越大。資本市場資本不斷被引入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，次貸業(yè)務繼續(xù)擴大，流動性更大，觸發(fā)價格上漲，最終美聯(lián)儲被迫提高聯(lián)邦基金利率，形成刺破泡沫的壓力。

（五）政府監(jiān)管不力

2001年，美聯(lián)儲在11個月內(nèi)將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至11倍，基準利率由6.5%下降至1.5%，成功延續(xù)了美國戰(zhàn)后歷史最長的經(jīng)濟繁榮。 但是，促進經(jīng)濟利率非常低也導致通貨膨脹。 資本成本刺激美國房地產(chǎn)市場繁榮甚至過熱，經(jīng)濟繁榮，使美國居民收入大幅增加，兩者共同形成了房屋需求過高，房地產(chǎn)價格上漲； 上漲也允許買家以房地產(chǎn)現(xiàn)金升值的形式抵押房地產(chǎn)融資，以推動消費，從而支持美國經(jīng)濟的強勁增長。

二、次貸危機下的促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的措施

（一）完善個人信用體系

市場經(jīng)濟也是信貸經(jīng)濟，離開信貸，市場經(jīng)濟不能正常運行。 建立個人信用體系可以解決我國住房抵押貸款信息不對稱所引起的逆向選擇和道德風險，使銀行能準確判斷客戶的信用風險，降低不良貸款率。 個人信用制度的建立可以增加違約成本，提高放貸人的信用意識，減少違約的機會。

（二）加強內(nèi)部控制與外部監(jiān)管

銀行內(nèi)部控制是防范風險的第一道防線。美國顧問調(diào)查結(jié)果顯示，超過90%的貸方報告?zhèn)€人收入較高，其中60%以上的人超過實際收入的一半以上?？刂沏y行的貸款和投資決策非常重要。加強對信貸投資審批流程的監(jiān)督，使銀行業(yè)務以慎重判斷，客觀示范，正確決策為依托。銀行在比較風險和利益方面需要合理的選擇，以提高其識別和捍衛(wèi)市場風險的能力。

（三）防范房地產(chǎn)過熱跡象

從2006年開始，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波牛市，房地產(chǎn)投資和住房支出大幅增加。 隨著經(jīng)濟增長進入加速期，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟增長的主要動力。 例如，2007年深圳房價漲幅非常猛烈，2007年上半年深圳房地產(chǎn)銷售價格為13178元/平方米，同比增長42.1%，而2006年同期連鎖增長率僅為18.94%。 一年超過40%的增長，不僅是因為需求上升。 由于房地產(chǎn)的不動產(chǎn)及其增值，在宏觀經(jīng)濟樂觀的情況下，市場參與者對未來房地產(chǎn)價格走勢的預期過于樂觀，出現(xiàn)了無理的“集體無意識”。

為此，在未來一段時間內(nèi)，政府應努力避免房地產(chǎn)市場的起伏，加快落實現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，其中包括六個國家，八個國家和房屋抵押貸款新政，房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為如“抬價”等都會堅決打擊。

三、結(jié)束語

總之，次貸危機是美國高債務經(jīng)濟增長模式的必然結(jié)果。 雖然美國政府已經(jīng)采取了從貨幣政策到財政政策的一些措施，但這些措施可能暫時穩(wěn)定美國經(jīng)濟，但只有通過新泡沫才能挽救以前泡沫崩潰的崩潰。 但次貸危機使我們能夠積極，審慎地關(guān)注中國房地產(chǎn)市場和住房抵押貸款業(yè)務，加強銀行風險管理意識，加強風險管理能力。

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