“限購”“限貸”要問成效

胡舒立

單就房價(jià)做文章，調(diào)控效果必不理想

部分城市房價(jià)飛漲，房地產(chǎn)市場調(diào)控再度加力。年初迄今已有20多座城市實(shí)行愈加嚴(yán)厲的“限購”“限貸”舉措。3月17日出臺的北京調(diào)控新政，最為引人注目。政策組合包括首套房認(rèn)定時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”、提高二套房首付比例至60%、降低房貸最長期限至25年等。此舉可稱是對近期北京二手房交易火爆、房價(jià)強(qiáng)烈反彈、市場恐慌情緒蔓延的應(yīng)激反應(yīng)。

房地產(chǎn)調(diào)控升級早有預(yù)兆。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，“房子是用來住的、不是用來炒的”的表述深入人心。不久前，“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”寫入《政府工作報(bào)告》。近日央行緊急下發(fā)文件，明確要求各分支機(jī)構(gòu)合理控制房貸比和增速。凡此種種，足見中央及地方政府穩(wěn)定城市房價(jià)、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的決心。

面對房價(jià)非理性上漲的嚴(yán)峻局面，政府實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控是職責(zé)所在。不過，各地出臺的調(diào)控政策細(xì)節(jié)或有不同，思路卻基本一致，即竭力控制需求。垂垂20年的房地產(chǎn)調(diào)控史表明，此類行政性手段只能治標(biāo)，不能治本;短期內(nèi)或有效果，卻不利于市場規(guī)則和秩序之確立，難以讓市場形成穩(wěn)定預(yù)期。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無可辯駁地表明，房地產(chǎn)調(diào)控已落入“小跌大漲”甚至“越調(diào)越漲”的怪圈。

房價(jià)上漲直接原因顯然在于供不應(yīng)求。地方政府著力“限購”“限貸”，卻有意無意忽視了供給端，即增加土地和住宅供給。今年《政府工作報(bào)告》提出，“房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地?！边@一要求對癥下藥，地方政府理當(dāng)認(rèn)真落實(shí)。即以北京為例。北京房價(jià)多年持續(xù)快速上漲，但是，商品住宅供地總體上不斷緊縮。2013年-2016年，實(shí)際供應(yīng)量分別為978公頃、517公頃、382公頃、103公頃，逐年下降。2016年北京商品住宅供地計(jì)劃完成率僅有12.1%。鄰近的河北省近日又嚴(yán)禁“圍城發(fā)展”。如此一來，抑制首都房價(jià)過快上漲自然難度陡增。

國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)均表明，單就房價(jià)做文章，調(diào)控效果必定不理想。在中國尤其如此，因?yàn)榉績r(jià)怪象其實(shí)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)多重復(fù)雜問題的集中表現(xiàn)。近期被熱炒的北京學(xué)區(qū)房即是典型。

房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化，

其背后是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡

切實(shí)推進(jìn)土地、財(cái)稅、信貸、戶籍、教育等多領(lǐng)域改革，才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的治本之策。當(dāng)前，尤其應(yīng)避免政策打架、目標(biāo)短期化。

房價(jià)稍穩(wěn)后，首要急務(wù)是深化城鎮(zhèn)住房用地供給制度改革，有針對性地改善土地供應(yīng)。不應(yīng)限制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在入市后用于房地產(chǎn)，而應(yīng)在規(guī)劃上對集體和國有兩種性質(zhì)土地一視同仁，真正實(shí)現(xiàn)“同等入市、同權(quán)同價(jià)”。久拖不決的“小產(chǎn)權(quán)房”問題亦應(yīng)正視，修改多年的土地管理法應(yīng)盡早出臺。這些舉措均有利于多渠道拓寬房源，正是房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革的題中應(yīng)有之義。

此外，還應(yīng)落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，主動(dòng)公布土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定居民預(yù)期，抑制住房投機(jī)。

其次，完善房地產(chǎn)市場稅收體系。應(yīng)堅(jiān)定決心，加快在全國范圍內(nèi)對不動(dòng)產(chǎn)征收持有環(huán)節(jié)稅。為減少阻力，可逐步提高稅率，留出緩沖時(shí)間，并合理設(shè)定個(gè)人與家庭免征面積。此外，應(yīng)通盤考慮減免房地產(chǎn)交易契稅、土地增值稅等稅費(fèi)，落實(shí)十八屆三中全會(huì)設(shè)定的“降低建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)”改革目標(biāo)。

第三，建設(shè)多層級的住房市場，租售并舉，滿足不同居住需求。應(yīng)制定出臺與租房相關(guān)的財(cái)稅支持政策，同時(shí)，規(guī)范租房市場，強(qiáng)化對房屋中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。還要加快研究制定《住房保障法》，設(shè)計(jì)有效的激勵(lì)機(jī)制。

第四，通過戶籍、教育、社保等相關(guān)配套改革，剔除房價(jià)中的扭曲因素，使其回歸理性，同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)各地各城市教育、醫(yī)療、社保等公共服務(wù)均等化水平，加快“以人為核心”的城鎮(zhèn)化步伐。在深化國企改革時(shí)，應(yīng)迫使主業(yè)并非房地產(chǎn)的央企徹底退出這一市場。

近年來，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化，不同城市“冰火兩重天”，其背后是中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡。

中國經(jīng)濟(jì)不能被畸形的房地產(chǎn)市場綁架，但是，健康發(fā)展的房地產(chǎn)在任何經(jīng)濟(jì)體均角色重大，蓋因其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)極廣。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭并不穩(wěn)，調(diào)控房地產(chǎn)市場的尺度把握難度極大。政策調(diào)控加碼之下，房地產(chǎn)問題近憂或可緩解，遠(yuǎn)慮依然籠罩。中外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)均表明，房地產(chǎn)政策再也不能“頭疼醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而應(yīng)釜底抽薪，系統(tǒng)解決影響這一行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本問題。制定和執(zhí)行調(diào)控政策，應(yīng)講意識、講態(tài)度，更應(yīng)問成效?！?/p>

（宋祖賢薦自《廣州文摘報(bào)》）

責(zé)編：我不是雨果