李文武?王麗慧

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記作為《物權(quán)法》的主要制度，主要是指利害關(guān)系人進(jìn)行相關(guān)申請(qǐng)后，通過(guò)國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)記載，并將其納入不動(dòng)產(chǎn)的登記簿內(nèi)，屬于物權(quán)的重要公示手段。目前，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需要嚴(yán)格按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行，確保整個(gè)登記過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)性與科學(xué)性?；诖?，本文主要分析土地不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍和內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：土地；不動(dòng)產(chǎn)登記；范圍；內(nèi)容

在進(jìn)行土地的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，為了確保其登記信息更加嚴(yán)謹(jǐn)，需要對(duì)其登記信息進(jìn)行具體明確，即權(quán)利邊界、權(quán)利主體和權(quán)利內(nèi)容，基于不同形式的不動(dòng)產(chǎn)條例，其內(nèi)容與范圍的設(shè)定，屬于當(dāng)前重要研究課題，只有保證其登記范圍、內(nèi)容得到進(jìn)一步明確，才能更好維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，使權(quán)利人的自身利益得到有效保障。

一、以不同變動(dòng)形式為基礎(chǔ)進(jìn)行登記解析

以法學(xué)理論角度來(lái)講，土地不動(dòng)產(chǎn)的登記內(nèi)容也可以稱(chēng)作“土地不動(dòng)產(chǎn)登記的適用”，其主要包括：登記權(quán)利主體與客體、產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系。在實(shí)際情況中，不同的物權(quán)變動(dòng)方式，其登記范圍、內(nèi)容大致相同。

1.未經(jīng)登記下物權(quán)變動(dòng)

在進(jìn)行未經(jīng)登記下物權(quán)變動(dòng)的登記時(shí)，其登記并非屬于權(quán)利產(chǎn)生、變動(dòng)關(guān)鍵條件，不得對(duì)抗善意第三人，基于此，在進(jìn)行權(quán)利的變動(dòng)時(shí)，僅需在雙方當(dāng)事人同意的基礎(chǔ)上，即權(quán)利變動(dòng)后產(chǎn)生的相關(guān)法律后果。而是否需要進(jìn)行土地不動(dòng)產(chǎn)登記，主要取決于雙方當(dāng)事人意愿。由于該項(xiàng)登記不具有公信力。因此，產(chǎn)權(quán)者無(wú)法依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)抗辯。

2.登記生效主義與折衷主義

在此變動(dòng)形式下，對(duì)于土地不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的變動(dòng)，具體是指：在登記機(jī)關(guān)，當(dāng)事人進(jìn)行其具體登記和辦理后，使其權(quán)利變動(dòng)具備法律效力。在此項(xiàng)制度安排的基礎(chǔ)上，其登記范圍與內(nèi)容為土地權(quán)利，在與其相對(duì)應(yīng)的，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記申請(qǐng)具體審查時(shí)，其工作責(zé)任也會(huì)相對(duì)較重，通常需要針對(duì)當(dāng)事人等申請(qǐng)信息給予實(shí)質(zhì)審查。

二、土地不動(dòng)產(chǎn)登記范圍及內(nèi)容

1.權(quán)利主體

在《物權(quán)法》的具體制度中，第一條內(nèi)容規(guī)定為“保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”，同時(shí)還應(yīng)在相關(guān)其他條款內(nèi)，還會(huì)對(duì)權(quán)利人具體概念進(jìn)行應(yīng)用，但是，并未對(duì)“權(quán)利人”類(lèi)型給予詳細(xì)明確，究其原因?yàn)椋何覈?guó)物權(quán)進(jìn)行“權(quán)利人”的類(lèi)型劃分時(shí)，其類(lèi)型過(guò)于復(fù)雜，無(wú)法在立法的基礎(chǔ)上，對(duì)列舉方式進(jìn)行明確，從而導(dǎo)致物權(quán)主體（權(quán)利人）未進(jìn)行具體定義；《物權(quán)法》除了會(huì)對(duì)各種物權(quán)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，還和物權(quán)、其變動(dòng)存在法律關(guān)系。因此，按照《物權(quán)法》具體規(guī)定，有助于進(jìn)行相關(guān)物權(quán)登記制度制定，尤其是在土地不動(dòng)產(chǎn)登記中，可以更好明確其物權(quán)主體。根據(jù)此原理得出，土地不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，其權(quán)利主體的登記主要包括：所有權(quán)人與使用權(quán)人、占有人等。從權(quán)利主體的性質(zhì)方面分析，其還包括：法人與公民個(gè)人、國(guó)家和集體，而對(duì)于宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而言，農(nóng)戶屬于物權(quán)主體。

2.標(biāo)的物

在土地不動(dòng)產(chǎn)登記中，其標(biāo)的物主要是指：土地和附著物。對(duì)土地進(jìn)行明確時(shí)，其主要依據(jù)立法規(guī)定，具體包括：土地及其相關(guān)附著物，即建筑物。而在我國(guó)土地的定義中，不僅包括城市土地和農(nóng)村土地，而且還包括耕地、建設(shè)用地、林地與草原等。在此基礎(chǔ)上，我國(guó)土地登記相關(guān)制度，主要是以多頭登記為主，而對(duì)林地或草原所有權(quán)、使用權(quán)等進(jìn)行登記時(shí)，則應(yīng)該根據(jù)《森林法》和《草原法》等制度進(jìn)行辦理；土地和建筑物進(jìn)行登記時(shí)，同樣需要按照各部門(mén)法與相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，例如：在《擔(dān)保法》中，第九十二條規(guī)定為：“本法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。由此得出，在進(jìn)行土地登記時(shí)，需要包括土地以及地上附著物和建筑物登記，即應(yīng)該將房產(chǎn)和地上相關(guān)附著物等登記內(nèi)容科學(xué)納入登記范圍。

3.土地權(quán)利

將土地登記作為不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)制度，應(yīng)先對(duì)其權(quán)利登記內(nèi)容進(jìn)行明確，在民法方面將其稱(chēng)作“登記能力”，具體是指：具有土地不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的即為財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其土地權(quán)利所具備的登記能力主要包括：土地所有權(quán)；在土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上所設(shè)立的相關(guān)土地物權(quán)，即地上權(quán)與抵押權(quán)、役權(quán)以及住宅所有權(quán)等；未滿足登記能力權(quán)利與法律關(guān)系，如未被承認(rèn)物權(quán)和債權(quán)性權(quán)利等。在《物權(quán)法》具體實(shí)施前期，我國(guó)進(jìn)行土地不動(dòng)產(chǎn)的登記時(shí)，其登記能力主要由《土地管理法》與《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定得以制定。當(dāng)《物權(quán)法》（2007年頒布）實(shí)施后，以及對(duì)土地權(quán)利進(jìn)行具體明確，即國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)等。

4.法律關(guān)系

按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，可能會(huì)對(duì)土地物權(quán)造成變動(dòng)的相關(guān)法律關(guān)系，主要表現(xiàn)為：法律行為與非法律行為。其中依據(jù)法律行為造成的物權(quán)變動(dòng)具體是指：在法律行為的基礎(chǔ)上，其物權(quán)出現(xiàn)的設(shè)立和變更，轉(zhuǎn)移以及消滅，在《物權(quán)法》中，第九條規(guī)定為“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。因此，物權(quán)變動(dòng)選擇登記生效主義模式。而非法律行為造成的物權(quán)變動(dòng)是指：由于遺贈(zèng)與強(qiáng)制執(zhí)行等行為造成的權(quán)利變動(dòng)情況，法律在對(duì)此種物權(quán)變動(dòng)，一般會(huì)對(duì)其進(jìn)行特別規(guī)定，并未將登記作為生效要件，則是以法律事實(shí)為基準(zhǔn)，會(huì)隨之出現(xiàn)物權(quán)取得、變動(dòng)情況。然而，由于非法律行為造成的物權(quán)變動(dòng)情況，在對(duì)其進(jìn)行具體登記時(shí)，其當(dāng)事人不具備物權(quán)處分權(quán)利，需要對(duì)其給予重點(diǎn)注意。

三、結(jié)語(yǔ)

在進(jìn)行土地不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)依據(jù)法學(xué)的角度，對(duì)未經(jīng)登記下物權(quán)變動(dòng)、登記生效主義與折衷主義進(jìn)行分析，結(jié)合權(quán)利主體與標(biāo)的物、土地權(quán)利與法律關(guān)系的差異，在不抵抗第三善意人的前提下，完成登記工作。同時(shí)政府部門(mén)應(yīng)在此基礎(chǔ)上，對(duì)其登記內(nèi)容與范圍實(shí)施細(xì)化，使其土地不動(dòng)產(chǎn)登記具有較強(qiáng)的公信力。

參考文獻(xiàn)：

[1]任慶恩.土地不動(dòng)產(chǎn)登記范圍與內(nèi)容探析[J].中國(guó)土地，2014（10）：36-38.

[2]湯以勝，黃興，胡旭嫣.基于不動(dòng)產(chǎn)登記架構(gòu)下的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)庫(kù)規(guī)范設(shè)計(jì)[J].吉林農(nóng)業(yè)，2016（10）：122-123.

[3]周秀芳.淺談《物權(quán)法》對(duì)土地登記制度的影響[J].中國(guó)市場(chǎng)，2013（28）：81-82.

[4]萬(wàn)孝紅.集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)：綜合版，2015（5）：37-39.