論房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

徐偉佳

摘要：建筑行業(yè)不斷發(fā)展，工程質(zhì)量問(wèn)題具有多發(fā)性、復(fù)雜性、不可預(yù)見(jiàn)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員在進(jìn)行質(zhì)量管理時(shí)不能僅僅單方面考慮施工質(zhì)量的控制，而應(yīng)全方面的考慮影響工程質(zhì)量的因素，包括設(shè)計(jì)、工程發(fā)包合同的條款制定。工程設(shè)計(jì)應(yīng)考慮施工的可易性，工程的發(fā)包應(yīng)考慮未來(lái)工程管理協(xié)調(diào)的難度，這些因素會(huì)間接影響到工程質(zhì)量的控制和施工的難度是否增加。所以，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量管理應(yīng)是全方位的，應(yīng)該建立工程全面質(zhì)量管理體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量管理；研究；原因；必要性

前言

目前在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就要通過(guò)實(shí)施和建立質(zhì)量管理體制，不斷加強(qiáng)開(kāi)發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制水平，從而確保工程的順利進(jìn)行，同時(shí)所有的質(zhì)量控制都要著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)有足夠的流動(dòng)資金，進(jìn)行良性循環(huán)，滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。

1工程全面質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的區(qū)別

房地產(chǎn)公司工程人員對(duì)工程全面質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理兩個(gè)概念往往在認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，模糊不清，兩者混為一談。一旦工程質(zhì)量出了問(wèn)題，就全部歸于現(xiàn)場(chǎng)工程師監(jiān)督不力，施工單位偷工減料，或者搶工期，技術(shù)間歇時(shí)間不合理壓縮等原因造成。然而，這些僅僅是直觀的、可以看得見(jiàn)、摸得著的原因，有些看不見(jiàn)、摸不著、隱性的原因被忽視。隱性原因主要包括設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷，工程合同條款主動(dòng)性不強(qiáng)等?，F(xiàn)場(chǎng)工程師監(jiān)督的僅僅是施工單位的施工質(zhì)量，工程管理的內(nèi)容局限在施工質(zhì)量的管理和控制上。那么，工程人員管理的依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙和工程合同。由于設(shè)計(jì)圖紙和工程合同本身存在缺陷，不完善，設(shè)計(jì)深度差等原因?qū)е率┕ね瓿珊筚|(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，此類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)工程人員是無(wú)法控制的，因?yàn)楣こ倘藛T無(wú)法控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程合同簽訂是否周密，條款主動(dòng)性的把握到位程度。我國(guó)著名的一些房地產(chǎn)公司（如萬(wàn)科、中海）在部門(mén)分工上同全國(guó)其他房地產(chǎn)公司沒(méi)有太多區(qū)別。重要的是，這些標(biāo)桿企業(yè)很早就發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，并且組織人員研究討論，如何克服和改進(jìn)工作。為此，萬(wàn)科、中海公司自己組織員工進(jìn)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)和編制，形成工程節(jié)點(diǎn)和建筑做法，形成自己的一套較完整的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，棄用設(shè)計(jì)單位提供的工程做法，這樣，由于設(shè)計(jì)質(zhì)量漏洞最終引起工程質(zhì)量出問(wèn)題現(xiàn)象就大量被克服了。招標(biāo)文件、合同文件是施工階段工程質(zhì)量控制、管理保障的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司工程管理的實(shí)際操作依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙、合同文件，依據(jù)合同條款的約定對(duì)監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。萬(wàn)科、中海這些著名公司很早就發(fā)現(xiàn)合同文件（包括招標(biāo)文件、協(xié)議補(bǔ)充等）內(nèi)容由于集中在建安工程造價(jià)的控制上，很少涉及現(xiàn)場(chǎng)工程管理?xiàng)l款的制定。實(shí)施工程管理時(shí)，很多要求沒(méi)有先期約束，往往靠強(qiáng)制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導(dǎo)致工程質(zhì)量有失控風(fēng)險(xiǎn)。為此，這兩家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)不斷組織經(jīng)驗(yàn)豐富的工程人員，修訂，補(bǔ)充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產(chǎn)公司必須進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理工作，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量預(yù)防的起點(diǎn)是公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理部門(mén)，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)提前采取設(shè)計(jì)防控的有效措施，合同文件的內(nèi)容必須增加（除造價(jià)控制條款外）有利于施工階段質(zhì)量控制管理的條款，不斷完善，形成企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)科、中海這些公司模式不適應(yīng)每一個(gè)房地產(chǎn)公司，但值得借鑒。房地產(chǎn)公司應(yīng)全方位審視公司管理體制、各部門(mén)工作對(duì)未來(lái)工程質(zhì)量影響，依據(jù)自身特點(diǎn)，對(duì)與工程管理有關(guān)的部門(mén)工作進(jìn)行調(diào)整、深化，唯有推廣、深化全面質(zhì)量管理工作，工程質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生、質(zhì)量缺陷的發(fā)生才會(huì)大幅降低。

2現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問(wèn)題原因分析

2.1影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的外部因素

（1）監(jiān)理公司未實(shí)施有效監(jiān)管。（2）施工單位質(zhì)保體系的不健全。（3）設(shè)計(jì)施工圖紙質(zhì)量不完善。（4）總包單位不履行管理配合職責(zé)，勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。

2.2影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素

（1）工程管理人員過(guò)程質(zhì)量管控能力不足。（2）設(shè)計(jì)工期過(guò)短。（3）合同工序穿插，技術(shù)間歇無(wú)法保障，設(shè)計(jì)變更過(guò)多。（4）招標(biāo)文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對(duì)新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位

房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場(chǎng)工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個(gè)分項(xiàng)工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個(gè)檢驗(yàn)批質(zhì)量不現(xiàn)實(shí)。針對(duì)上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量：（1）要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師人駐現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務(wù)是否到位。對(duì)不稱(chēng)職的監(jiān)理公司和人員及時(shí)更換。（2）要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。（3）監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進(jìn)行，工程流程是否正確。（4）定期組織質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和獎(jiǎng)罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強(qiáng)制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟(jì)措施，提高工程質(zhì)量。（5）對(duì)照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過(guò)監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

3優(yōu)化分戶(hù)驗(yàn)收管理程序。持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問(wèn)題。降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)工程產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收。分戶(hù)驗(yàn)收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門(mén)組織。當(dāng)前，我國(guó)每年因工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點(diǎn)如下：

3.1安全性質(zhì)量問(wèn)題

（1）樁基工程質(zhì)量問(wèn)題。（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。（3）外墻構(gòu)件空鼓、開(kāi)裂、脫落質(zhì)量問(wèn)題。（4）欄桿、護(hù)欄的防護(hù)方式、防銹的問(wèn)題。（5）樓梯公共通道防滑質(zhì)量問(wèn)題。

在這些問(wèn)題中，常見(jiàn)的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開(kāi)裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，必須加強(qiáng)過(guò)程控制。

3.2功能性質(zhì)量問(wèn)題

（1）窗戶(hù)開(kāi)啟不靈活、滲漏。（2）屋面滲漏、外墻滲漏。（3）設(shè)備專(zhuān)業(yè)匹配沖突質(zhì)量問(wèn)題。

功能性質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)返工處理一般都可以解決。

3.3觀感性質(zhì)量問(wèn)題

（1）內(nèi)墻空鼓開(kāi)裂。（2）房間凈高、方正。（3）墻地面平整度、垂直度。（4）門(mén)窗設(shè)備成品保護(hù)。（5）外墻面磚、涂料觀感。

3.4適應(yīng)性質(zhì)量問(wèn)題

（1）居住使用功能的合理性問(wèn)題。（2）居住使用功能的舒適性問(wèn)題。（3）居住使用功能的協(xié)調(diào)性問(wèn)題。（4）客戶(hù)居住使用功能的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題。

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計(jì)上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對(duì)施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對(duì)于分戶(hù)驗(yàn)收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的監(jiān)督下，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。然而，該驗(yàn)收和業(yè)主接房驗(yàn)收，由于對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同，所以，等到業(yè)主分戶(hù)驗(yàn)收時(shí)，依然會(huì)提出很多質(zhì)量問(wèn)題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來(lái)優(yōu)化分戶(hù)驗(yàn)收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問(wèn)題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過(guò)應(yīng)用，效果很好。就是在業(yè)主分戶(hù)驗(yàn)收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門(mén)之間先溝通，請(qǐng)業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，提前挑毛病，然后再修補(bǔ)質(zhì)量問(wèn)題，最終進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收。僅此一項(xiàng)措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶(hù)驗(yàn)收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

4房地產(chǎn)公司開(kāi)展工程全面質(zhì)量管理的必要性

4.1由設(shè)計(jì)缺陷引起的工程質(zhì)量問(wèn)題案例

某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種植庭院，以增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量問(wèn)題。防水與露臺(tái)防水不封閉，花池臺(tái)頂部與花池外壁處無(wú)防水層保護(hù)，雨水長(zhǎng)期侵襲或澆花時(shí)濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏花池壁端頭處無(wú)防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開(kāi)邊，從不防水的抹灰保護(hù)層滲進(jìn)防水層，產(chǎn)生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)未考慮設(shè)置附加防水層強(qiáng)化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計(jì)，花池長(zhǎng)期積水會(huì)導(dǎo)致防水層失效產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡，國(guó)家目前沒(méi)有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)圖集，設(shè)計(jì)質(zhì)量完全依靠設(shè)計(jì)人員的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。不配節(jié)點(diǎn)詳圖或簡(jiǎn)單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點(diǎn)要求，往往留下嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患，屋頂、露臺(tái)種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗(yàn)要求，一般均做閉水試驗(yàn)驗(yàn)收（見(jiàn)圖1）。而傳統(tǒng)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)驗(yàn)收對(duì)暴雨側(cè)壁沖刷，澆花濺水等常見(jiàn)情況無(wú)法得到有效檢驗(yàn)。門(mén)窗、室內(nèi)樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發(fā)包給專(zhuān)業(yè)單位，甲方對(duì)總包、分包單位的管理都是平行關(guān)系，各施工單位獨(dú)立施工，總包單位對(duì)分包不進(jìn)行管理。在工程實(shí)施過(guò)程中，交叉施工，各單位自行安排工作時(shí)間，導(dǎo)致工作面擁擠，成品保護(hù)工作失控，工序顛倒無(wú)序。門(mén)窗安裝質(zhì)量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規(guī)范，而總包推諉門(mén)窗質(zhì)量與己無(wú)關(guān)。工程完工交驗(yàn)時(shí)，全樓共72鏜門(mén)，有40鏜門(mén)遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費(fèi)用10萬(wàn)元。所以，先期工程合同制定、工程發(fā)包不合理，會(huì)給后期工程管理帶來(lái)很大難度，同時(shí)質(zhì)量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統(tǒng)一管理，同時(shí)，甲方需付總包單位一定的總包管理費(fèi)。在總包的統(tǒng)一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，甲方追究總包責(zé)任、總包追究分包責(zé)任。這樣，工程管理有序，工程質(zhì)量責(zé)任明確。質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量缺陷的發(fā)生概率會(huì)大大降低。

4.3房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量的管理絕不能僅僅停留在現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的監(jiān)督管理上，而首先應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)預(yù)控和合同管理工作。不僅要考慮設(shè)計(jì)本身的合理性，還應(yīng)考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問(wèn)題。設(shè)計(jì)階段應(yīng)考慮關(guān)鍵部位的施工工藝控制要求，提高施工管理的可靠性。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)未考慮工程質(zhì)量隱患或工程質(zhì)量通病的預(yù)防，未考慮施工的易建性和合理性，導(dǎo)致施工質(zhì)量缺陷產(chǎn)生。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)還應(yīng)考慮目前工程施工產(chǎn)業(yè)化工人的缺失和施工手工操作不可避免的偏差對(duì)工程質(zhì)量帶來(lái)的影響。

5結(jié)語(yǔ)

國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對(duì)有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務(wù)專(zhuān)業(yè)人員編寫(xiě)，其合約條款設(shè)計(jì)無(wú)法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理。合約中存在大量不合理的，甚至無(wú)法操作的霸王條款。看似維護(hù)甲方利益，實(shí)際管理反而會(huì)出現(xiàn)甲方破壞合約的執(zhí)行。工程合約條款設(shè)計(jì)中，依然采用傳統(tǒng)目標(biāo)管理的方式，工程管理要求不清晰，對(duì)實(shí)際工程管理過(guò)程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無(wú)法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。不利于甲方工程人員依據(jù)合約對(duì)施工方進(jìn)行有效的管理，甚至導(dǎo)致突破合約施工成本的現(xiàn)象。