陳麗娜

摘 要：在實(shí)施限購(gòu)政策及經(jīng)濟(jì)增速放緩情況下，地產(chǎn)行業(yè)增速明顯放緩，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)，特別是對(duì)資金實(shí)力較弱的中小地產(chǎn)企業(yè)更是嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。本文通過(guò)分析中小地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀和會(huì)計(jì)核算中注意的問(wèn)題，著重闡述會(huì)計(jì)核算過(guò)程中應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以便促進(jìn)中小地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提升。

關(guān)鍵詞：中小商業(yè)地產(chǎn)；稅費(fèi)；會(huì)計(jì)核算；問(wèn)題

一、引言

會(huì)計(jì)工作一般是對(duì)企業(yè)收入、成本支出等資金流方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整理，以便對(duì)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行有效控制。隨著我國(guó)商品房建設(shè)庫(kù)存量加大以及房?jī)r(jià)的不斷攀升，我國(guó)各地城市出臺(tái)限購(gòu)政策，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，按部就班的會(huì)計(jì)工作已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)運(yùn)營(yíng)需要。中小型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)因其自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，會(huì)計(jì)人員更應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)有清醒認(rèn)識(shí)，為企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃做出相應(yīng)貢獻(xiàn)。

二、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀

隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度逐漸加大以及各房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)夾縫中求生存，采取多種途徑謀求發(fā)展。目前主要面臨兩方面影響，一是外部環(huán)境限購(gòu)政策帶來(lái)的成交量下行壓力；另一方面是房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中的土地價(jià)格、稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)等導(dǎo)致的成本提高。國(guó)家宏觀調(diào)控實(shí)行限購(gòu)政策是基于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以便促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境的改變很大程度降低了中小商業(yè)地產(chǎn)資金回流速度，資金鏈?zhǔn)志o張。房地產(chǎn)企業(yè)從購(gòu)買土地至銷售環(huán)節(jié)所繳納的稅費(fèi)和收費(fèi)繁多，企業(yè)取得土地后需要交納地價(jià)款、國(guó)土出讓金、土地使用稅、契稅等，項(xiàng)目建成完工后要交納房產(chǎn)稅等，項(xiàng)目銷售時(shí)要交納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及其他附加地方稅。除了以上這些還有企業(yè)運(yùn)營(yíng)中還交納企業(yè)所得稅和員工個(gè)人所得稅，以上各種稅收項(xiàng)目中還有一部分要求預(yù)交，這些費(fèi)用對(duì)于資金實(shí)力相對(duì)薄弱的中小地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有很大難度。

三、中小地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的問(wèn)題及分析

1.影響因素較多

房地產(chǎn)投資規(guī)模大，所受影響因素較多，屬于高風(fēng)險(xiǎn)資金密集型行業(yè)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中地價(jià)和建安成本投入較大，且存在一定時(shí)間內(nèi)不動(dòng)工將會(huì)被收回所賣土地的風(fēng)險(xiǎn)。初期出于看好市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間前提下高價(jià)競(jìng)標(biāo)購(gòu)得土地，但商品房銷售價(jià)格和銷售量由市場(chǎng)來(lái)決定，而土地不能自由買賣，在地價(jià)和建安成本控制下只有推高房?jī)r(jià)才能獲得利潤(rùn)，一旦出現(xiàn)價(jià)格向下波動(dòng)，中小地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)虧損。

2.投入成本較大

企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中除了土地及建安成本外，維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也很高，例如人員工資、廣告宣傳費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用等，這些費(fèi)用占總投資比例也很大。項(xiàng)目建設(shè)主體工程完畢后，房地產(chǎn)商一般需要投入一部分資金對(duì)房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝飾，為銷售工作提供有力支持。但經(jīng)常出現(xiàn)房子裝飾后，銷售量始終停滯不前，導(dǎo)致部分裝飾資金無(wú)法及時(shí)回籠。這將會(huì)給中小地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大壓力。為了有利于營(yíng)銷順利，一般還要加大宣傳力度來(lái)吸引客戶，也會(huì)增加大投入成本。

3.稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)變動(dòng)影響

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)稅費(fèi)是重點(diǎn)關(guān)注環(huán)節(jié)，通過(guò)競(jìng)拍獲得土地使用權(quán)后，土地出讓金、契稅等費(fèi)用與土地成交價(jià)有關(guān)，近些年來(lái)土地成交價(jià)格不斷攀升。國(guó)家對(duì)土地資源控制愈發(fā)嚴(yán)格，供應(yīng)逐漸減少，也導(dǎo)致了土地價(jià)格逐漸攀升，土地成交價(jià)格的上漲致使所繳納契稅、規(guī)費(fèi)等也隨之上漲。項(xiàng)目建成后，受到限購(gòu)政策影響，成交量不斷萎縮，大部分資金回流速度較慢，而中小地產(chǎn)企業(yè)資金儲(chǔ)備有限，不斷增加的稅費(fèi)也造成資金儲(chǔ)備緊張。

四、中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)對(duì)措施

1.企業(yè)收入計(jì)數(shù)適時(shí)延后

房地產(chǎn)企業(yè)所交納稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)中大部分與企業(yè)收入密切相關(guān)，一般可以通過(guò)調(diào)節(jié)收入水平、延遲收入計(jì)數(shù)以及合法前提下減少一部分收入統(tǒng)計(jì)等方式來(lái)延后交稅或是降低交稅額。這些方式需要企業(yè)會(huì)計(jì)與銷售部分保持密切溝通，采取對(duì)企業(yè)收入時(shí)間和額度上調(diào)整與稅費(fèi)差值，盡可能促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。會(huì)計(jì)核算工作中，應(yīng)充分了解國(guó)家相關(guān)政策，例如部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家政策規(guī)定與房地產(chǎn)銷售執(zhí)行相同規(guī)定，企業(yè)所取得收入與同時(shí)間段內(nèi)同類房地產(chǎn)收入等同。因此，企業(yè)可以根據(jù)此項(xiàng)條款適當(dāng)調(diào)整銷售價(jià)格確認(rèn)收入，這樣可以適當(dāng)降低稅費(fèi)交納數(shù)額。會(huì)計(jì)應(yīng)與銷售部門(mén)進(jìn)行協(xié)商將視同銷售房產(chǎn)項(xiàng)目收入推遲到項(xiàng)目清算時(shí)再確認(rèn)，這樣可以有效延遲企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的交納時(shí)間，有利于企業(yè)資金在較為寬松環(huán)境下安全使用。視同銷售項(xiàng)目計(jì)算收入時(shí)可以按照收入計(jì)算稅費(fèi)，這樣可以降低計(jì)算收入額，節(jié)約部分稅費(fèi)支出。

2.采取分類核算收入方法

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)包括不同的種類，例如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、商鋪、停車場(chǎng)、商住兩用樓以及特殊商業(yè)等，通常情況下會(huì)計(jì)對(duì)收入核算按照不同種類形態(tài)分類進(jìn)行核算。對(duì)不同稅費(fèi)可以清晰的進(jìn)行核算，在分類之后，可以有針對(duì)性對(duì)相關(guān)增值項(xiàng)目重點(diǎn)核算。對(duì)增值項(xiàng)目的分類需要認(rèn)真分析，加以重視，例如可以將裝修收入與房款收入分開(kāi)核算，一方面這樣可以避免增值額過(guò)度增長(zhǎng)，迫使項(xiàng)目增值率擴(kuò)大，防止最后計(jì)算土地增值稅時(shí)多交稅現(xiàn)象出現(xiàn)；另一方面有利于項(xiàng)目一旦出現(xiàn)質(zhì)量或安全問(wèn)題，裝修與房屋之間的問(wèn)題不會(huì)相互影響，促進(jìn)房子及時(shí)交付使用。需要注意的是進(jìn)行分類核算時(shí)，需要依照我國(guó)稅務(wù)方面的相關(guān)規(guī)定來(lái)執(zhí)行，嚴(yán)謹(jǐn)做到科學(xué)分析成本與銷售收入的校對(duì)。再有房地產(chǎn)企業(yè)銷售過(guò)程中會(huì)加大對(duì)購(gòu)房者的回饋活動(dòng)，等同于裝修與房?jī)r(jià)合并計(jì)算。另外土地增值稅中開(kāi)發(fā)商如果還沒(méi)有取得利息證明，房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用是根據(jù)該項(xiàng)目投入成本以及土地成本來(lái)核算，也就是投入成本越高，開(kāi)發(fā)費(fèi)用也就越高，這時(shí)應(yīng)把裝修成本計(jì)入到建設(shè)成本當(dāng)中，通過(guò)此種計(jì)算方法地產(chǎn)商可以降低土地增值稅交稅稅額。

3.權(quán)責(zé)發(fā)生制核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值稅和企業(yè)所得稅交納負(fù)擔(dān)最重，我國(guó)政府稅務(wù)部門(mén)也在這兩項(xiàng)稅費(fèi)征收中給予企業(yè)積極影響，這兩項(xiàng)交納稅費(fèi)與企業(yè)收入和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本緊密聯(lián)系。項(xiàng)目收入一般隨著市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平波動(dòng)，影響因素較多，判斷難度大，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的大小對(duì)稅費(fèi)影響重大，應(yīng)加以重視。會(huì)計(jì)核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用過(guò)程中應(yīng)結(jié)合當(dāng)下市場(chǎng)，仔細(xì)研究稅法，確保項(xiàng)目成本規(guī)劃在可行基礎(chǔ)上。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到房屋銷售直至交付到客戶過(guò)程中，通常會(huì)涉及到多家單位，包括建筑公司、材料供應(yīng)商、各施工隊(duì)等，而稅務(wù)機(jī)關(guān)做不到對(duì)每家單位都核實(shí)收入情況，因此只能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行征收。這時(shí)會(huì)計(jì)核算開(kāi)發(fā)成本應(yīng)進(jìn)行合理分類，使用權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算。權(quán)責(zé)發(fā)生制是指確認(rèn)支出、收入基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)實(shí)際權(quán)利或義務(wù)的已經(jīng)發(fā)生作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)權(quán)利與義務(wù)的實(shí)際發(fā)生來(lái)決定企業(yè)收入費(fèi)用的歸屬單位。土地增值稅征收規(guī)定中明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用與取得金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明有密切關(guān)系。實(shí)際當(dāng)中中小商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款機(jī)率較小，因此開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除土地使用支出費(fèi)用以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本來(lái)決定，通過(guò)以上分析會(huì)記核算應(yīng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，盡可能減少土地增值稅額度。

五、總結(jié)

中小商業(yè)地產(chǎn)企雖然具有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但與其他大中型企業(yè)相比較還處于弱勢(shì)地位，所承受風(fēng)險(xiǎn)能力較低，因此中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)結(jié)合自身?xiàng)l件，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家稅收政策法規(guī)的學(xué)習(xí)力度，逐漸提高會(huì)計(jì)人員水平，通過(guò)運(yùn)用科學(xué)、合理方式嚴(yán)謹(jǐn)核算，盡可能保證資金充裕度，提高自身企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

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