我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

韓雷

湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局

我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

韓雷

湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局

土地和房屋作為公民享有的不動產(chǎn)，需要通過法律的形式進(jìn)行不動產(chǎn)登記、公示才能得到法律的保護(hù)。物權(quán)法產(chǎn)生以來，我國的不動產(chǎn)登記制度雖取得了一定發(fā)展，但是在不動產(chǎn)登記方面仍存在著各種亟待解決問題和不足。本文通過闡述不動產(chǎn)登記制度的重要意義，深入分析了我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題和不足，最后結(jié)合我國實(shí)際提出了解決不動產(chǎn)登記制度問題的有效對策。旨在為進(jìn)一步完善我國不動產(chǎn)登記制度提供有益參考和借鑒。

不動產(chǎn)；登記；制度；問題；對策

引言

不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》第二章的核心內(nèi)容之一，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。從這一點(diǎn)看，我國從法律角度維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，也成為我國不動產(chǎn)登記走上法制化、規(guī)范化、系統(tǒng)化道路的重要標(biāo)志。為了有效探討我國不動產(chǎn)登記制度的若干問題，筆者從闡述不動產(chǎn)登記制度的重要性入手，之后深入分析探討了現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題和種種不足，最后針對性地提出了具體可行的解決對策。

一、不動產(chǎn)登記制度的重要意義分析

眾所周知，我國的物權(quán)法是為了進(jìn)一步維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)而制定的，不動產(chǎn)登記作為物權(quán)法的重要內(nèi)容之一，是對個(gè)人所屬的不動產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)的有效手段，也是使不動產(chǎn)通過合法登記、公示得到確認(rèn)，從而具備公信力的有效途徑，在我國，進(jìn)行不動產(chǎn)登記具有以下重要意義：

一是不動產(chǎn)登記是依申請行為，在申請時(shí)有嚴(yán)格的身份界定。進(jìn)行不動產(chǎn)登記需要不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提出申請方可進(jìn)行登記，產(chǎn)權(quán)人的申請是前提，如果沒有申請就不會發(fā)生后續(xù)的登記行為。然而，登記并非沒有條件限制，并非任何人均可進(jìn)行登記，進(jìn)行不動產(chǎn)登記的必須為與待登記的不動產(chǎn)存在著直接利害關(guān)系的人，通過登記確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，使不動產(chǎn)權(quán)人得到法律程序的認(rèn)可。

二是不動產(chǎn)登記由國家權(quán)威部門實(shí)施。對不動產(chǎn)的登記具有明顯的公示作用，直接關(guān)系到不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，從保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的角度，我國法律明確規(guī)定進(jìn)行不動產(chǎn)登記必須在具有權(quán)威的國家專職部門進(jìn)行，通過國家的擔(dān)保實(shí)施。

三是不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)容是不動產(chǎn)權(quán)和變動事項(xiàng)，且這些內(nèi)容均在不動產(chǎn)登記簿中有明確的記載。不動產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)著統(tǒng)一、權(quán)威、公開、持久等鮮明的特征，其由固定的格式和程序，是后期進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)變更、查詢等的重要依據(jù)。

二、我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題與不足分析

現(xiàn)階段，由于我國尚缺乏統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記規(guī)定，致使目前我國的不動產(chǎn)登記制度存在著各種各樣的問題和不足，如果這些問題得不到妥善解決，不僅會使我國物權(quán)法的法律效力范圍受到影響，也會使物權(quán)法的法律效力大打折扣?；诖耍覀儽仨毶钊敕治鑫覈F(xiàn)階段不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷和瑕疵。

一是缺乏統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)十分分散，例如土地由國土部門管理，土地使用權(quán)由國土部門負(fù)責(zé)登記。房產(chǎn)管理在房管部門，產(chǎn)權(quán)登記也在房產(chǎn)管理部門，林木所有權(quán)由林業(yè)部門負(fù)責(zé)登記……這種繁雜無章的不動產(chǎn)登記體制造成不動產(chǎn)登記存在著諸多的弊端，既給登記人帶來不便，也會導(dǎo)致土地和房產(chǎn)分別抵押現(xiàn)象的發(fā)生，時(shí)常會引發(fā)沖突，同時(shí)這種多頭登記和管理也給正常的不動產(chǎn)交易帶來很多不必要的麻煩。當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)人需要查詢不動產(chǎn)登記信息時(shí)，還需要多頭查閱才能獲得準(zhǔn)確而全面的信息。

二是登記機(jī)關(guān)缺乏健全的責(zé)任機(jī)制。由于我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏健全、完善的責(zé)任機(jī)制，致使登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時(shí)，發(fā)生錯登、漏登、或登記人提交的材料遺失等現(xiàn)象。這些問題的存在，會給登記人造成嚴(yán)重的損失和不必要的麻煩，但由于責(zé)任制度的缺失，登記機(jī)關(guān)卻不承擔(dān)任何責(zé)任。這對于當(dāng)事人而言是極不公平的，也是違背我國物權(quán)法立法初衷的。

三是登記收費(fèi)的依據(jù)合理性缺失。我國公民進(jìn)行不動產(chǎn)登記需按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的金額向登記機(jī)關(guān)繳納一定比例的登記費(fèi)用，這一做法由來已久，但是按照財(cái)產(chǎn)標(biāo)的金額的比例收取登記費(fèi)用多少缺乏合理的依據(jù)，這是由于登記這種行為并不因?yàn)樨?cái)產(chǎn)標(biāo)的的大小而增加登記機(jī)關(guān)的付出。在某種意義上，登記機(jī)關(guān)都采取的是固定的登記程序，登記流程并非因標(biāo)的物的金額而發(fā)生改變。因此，從提高社會管理水平的角度看，進(jìn)行不動產(chǎn)登記收費(fèi)或多或少存在不合理性，如果登記機(jī)關(guān)收取登記費(fèi)，也應(yīng)該制定具由可操作性的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則登記標(biāo)的物的金額大小就會成為腐敗的禍根，只有合理的登記費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)的登記服務(wù)才能提高不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力，才能使不動產(chǎn)登記成為維護(hù)公民財(cái)產(chǎn)不受侵犯的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。

三、解決不動產(chǎn)登記制度問題的對策分析

解決上述問題，需要我們針對性地做好以工作：

一是積極統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。為了有效解決多頭、分散登記的弊端，我國可以借鑒德國、日本等發(fā)達(dá)國家的做法，也建立一個(gè)專門的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如由公證機(jī)關(guān)專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的登記工作，這既符合依法治國的要求，又可以避免多頭登記帶來的不必要麻煩，還可以使公證機(jī)關(guān)工作人員嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的優(yōu)勢得到全面發(fā)揮，這不僅可以提高我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作效率，還能提高其公信力。

二是進(jìn)一步完善登記機(jī)關(guān)責(zé)任制度。要通過建立健全登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度來保障當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)免受不必要的損失，對不動產(chǎn)登記過程中因登記機(jī)關(guān)或登記機(jī)關(guān)工作人員失誤造成漏登、錯登等損失的，要追究登記機(jī)關(guān)或工作人員的責(zé)任，同時(shí)要建立層層審核制度，通過審核來最大限度地控制發(fā)生錯誤、減少損失。

三是提高不動產(chǎn)登記收費(fèi)合理性。不動產(chǎn)登記收費(fèi)合理性差是登記機(jī)關(guān)公信度降低的重要原因，讓當(dāng)事人產(chǎn)生以收費(fèi)為目的的錯覺。因此，要吸收借鑒國外不動產(chǎn)登記收費(fèi)的做法，制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合理進(jìn)行收費(fèi)。

總之，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是一個(gè)長期而艱巨的任務(wù)，需要國家一級社會相關(guān)部門的多方通力協(xié)作。[1]期待我國的不動產(chǎn)登記制度逐漸走上完善、規(guī)范化軌道。

[1]劉超.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討.黑龍江科技信息，2016（16）：291.

韓雷（1969-），男，湖北省襄陽市人，本科，湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局工程師，研究方向：不動產(chǎn)登記及地籍測量。