摘 要：一直以來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)，無論是在稅收方面還是在緩解就業(yè)壓力方面，它都發(fā)揮了很大的作用。近些年來，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)瀕臨倒閉破產(chǎn)，頻頻曝出的地下錢莊，都充分說明了中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著比較嚴(yán)重的資金問題。為了讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定健康地發(fā)展，本文選擇南陽(yáng)某房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，探討了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因及對(duì)策。研究分析表明，中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的原因主要有兩個(gè)，即宏觀和微觀兩方面。從微觀層面來看，企業(yè)自身管理機(jī)制存在諸多不足，拖欠款比較嚴(yán)重，而且沒有一定的扶持政策；從宏觀層面來看，企業(yè)之間同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)十分突出，資本市場(chǎng)的發(fā)展受到限制。針對(duì)這些問題，政府必須充分發(fā)揮自己的職能作用，減輕中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè) 資金短缺 融資難

中圖分類號(hào)：F276.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）03（a）-043-03

一直以來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)，無論是在稅收方面還是在緩解就業(yè)壓力方面，它都發(fā)揮了很大的作用，承擔(dān)著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新動(dòng)能，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，地產(chǎn)企業(yè)受到國(guó)家宏觀政策的限制，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難、資金短缺的嚴(yán)重問題，為了讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)更加穩(wěn)定健康地發(fā)展，創(chuàng)新中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式成為了迫切需要研究的課題。本文選擇南陽(yáng)某房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱W公司）作為研究對(duì)象，分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因，給出了提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)策和建議。

1 W公司概況

現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)企業(yè)總數(shù)很多，已經(jīng)注冊(cè)的私營(yíng)企業(yè)超過了800多萬家，這與近些年來市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)形成反差。目前市場(chǎng)比較蕭條，但是企業(yè)的數(shù)目仍然沒有大幅度減少，很多企業(yè)為了繼續(xù)運(yùn)營(yíng)就以虧本為代價(jià)。另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式比較落后，政府也沒有針對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)制定相應(yīng)的扶持政策，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資存在很大困難，這些都嚴(yán)重制約了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，其融資渠道主要有以下類型。第一種是內(nèi)部融資，這種融資方式實(shí)際在很大程度上是一種自身投資方式；第二種是外部融資，這種方式又可以具體分為銀行貸款、票據(jù)融資、債券等方面。

W公司坐落于河南歷史文化名城——南陽(yáng)，是某地產(chǎn)企業(yè)旗下的子公司。在集團(tuán)的國(guó)家化戰(zhàn)略，集團(tuán)的管理和規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)方針領(lǐng)導(dǎo)下，W公司積極學(xué)習(xí)集團(tuán)的優(yōu)秀企業(yè)文化、成功的項(xiàng)目和管理經(jīng)驗(yàn)，扎根南陽(yáng)，為南陽(yáng)的城市建設(shè)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。但是，該地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)管理及資金籌集方面面臨著諸多問題，這需要管理者認(rèn)清問題的實(shí)質(zhì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，迎接挑戰(zhàn)，從容應(yīng)對(duì)企業(yè)面臨的問題。

2 W公司存在的融資問題

首先，市場(chǎng)的范圍不廣，而且公司的收入有限，所以W公司的融資方式也受到了一定限制，他們難以接受較高成本。目前很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張的時(shí)候主要采取的是內(nèi)部融資，尤其是那些剛剛成立的企業(yè)更是如此。其次，雖然內(nèi)部融資會(huì)給企業(yè)帶來一定的好處，不過企業(yè)在獲取內(nèi)部資本的時(shí)候動(dòng)力明顯不足，尤其是很多股東更關(guān)心的是短時(shí)間內(nèi)的收益。最后，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)承受著不同程度的賦稅，所以內(nèi)部融資能力受到很大的影響。另一方面，我國(guó)制定的《公司法》和相關(guān)法律中規(guī)定，大部分公司憑借發(fā)行股票籌集資金的方法幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。近些年來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)老鼠倉(cāng)事件發(fā)生的概率很大，這使得很多投機(jī)者迎來了大量機(jī)遇，事實(shí)上，這在一定程度上暴露出了市場(chǎng)監(jiān)管存在的問題。對(duì)于國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)而言，由于起步較晚，所以發(fā)展還比較落后，尤其是和銀行信貸與股票的發(fā)展情況相比處于劣勢(shì)?，F(xiàn)階段政府已經(jīng)采取了一定的措施，不過由于發(fā)行債券存在很高的壁壘，所以債券融資需要消耗很高的成本，再加上整個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管不力，所以制約了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

總體而言，中小型企業(yè)的融資問題是由很多方面的原因引起的，具體來說，企業(yè)內(nèi)部因素有影響；政府和金融機(jī)構(gòu)也有影響。鑒于此，為了保證該公司能夠更加穩(wěn)定健康地發(fā)展，我們應(yīng)該及時(shí)地制定相應(yīng)的解決方案。另外，目前公司的投資與融資存在問題，一定要認(rèn)真制定融資計(jì)劃，結(jié)合現(xiàn)階段的實(shí)際情況，盡可能獲得更多的資金支持。

3 W公司融資難的原因

3.1 企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理不善

如前所述，目前國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較大，不過絕大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)屬于勞動(dòng)密集類型，而且規(guī)模不大，所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中相對(duì)處于劣勢(shì)，再加上國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境的沖擊，使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)受著巨大的生存考驗(yàn)。

分析W公司的管理現(xiàn)狀能夠發(fā)現(xiàn)以下問題：首先，該公司管理人員的綜合素質(zhì)普遍不高。公司早期創(chuàng)業(yè)的時(shí)候企業(yè)家主要是以個(gè)人名義，其文化程度較低，很多企業(yè)家還是小學(xué)文化水平，創(chuàng)業(yè)取得了一定的成績(jī)之后，他們比較滿足于現(xiàn)狀，也不會(huì)對(duì)科學(xué)的管理方法引起足夠重視。該公司在進(jìn)行決策的時(shí)候主要采取的是領(lǐng)導(dǎo)做主的方式，一旦發(fā)生錯(cuò)誤，很有可能給企業(yè)帶來難以挽回的不利局面；其次，公司的產(chǎn)權(quán)比較模糊，家族式的管理方法還是給公司帶來了很多問題。這樣的管理模式顯然存在很大的隱患，一旦家庭發(fā)生變故，那么企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)就會(huì)受到阻礙，嚴(yán)重的時(shí)候直接使企業(yè)倒閉；最后，由于公司的規(guī)模不大，所以實(shí)力相對(duì)處于劣勢(shì)，尤其是在國(guó)外一些公司的沖擊之下，公司面臨著很大的生存威脅。綜上所述，由于W公司管理不合理，運(yùn)營(yíng)效率不理想，進(jìn)而使得資金回收存在困難，導(dǎo)致了資金短缺的情況發(fā)生。

3.2 拖欠貨款和墊資

建筑、零售業(yè)存在著嚴(yán)重的拖欠貨款和墊資的現(xiàn)象。因?yàn)殂y行貸款政策的限制，房地產(chǎn)信托行業(yè)幾乎面臨著絕境。由于房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債較重，所以他們必須尋求新的路徑，于是建筑商墊付資金的方式出現(xiàn)了。就目前的情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始對(duì)貨商與建筑商提出了不同程度的墊資要求。對(duì)于W公司來說，它在南陽(yáng)市存儲(chǔ)的土地超過了10萬平方米，假設(shè)建筑成本為每平米2000元，那么需要的建筑費(fèi)用高達(dá)2億元，所以它要求建筑公司來墊付這些資金，銷售完成之后逐漸還款。假設(shè)現(xiàn)房都完成了銷售，資金也是在一年內(nèi)逐漸支付給建筑商。毫無疑問，這使得建筑商出現(xiàn)資金短缺的概率很大。因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，很多建筑公司只是為了訂單，所以被動(dòng)地接受這樣的墊資條件。

不過需要指出的是，建筑商墊資涉及到的內(nèi)容有很多方面，比如建筑原材料費(fèi)用、人力費(fèi)用等。對(duì)于絕大多數(shù)房企來說，應(yīng)付賬款越多，其能夠獲得的利潤(rùn)越高。適當(dāng)?shù)耐锨坟浛钇鋵?shí)能夠一定程度地拓展自己的市場(chǎng)，進(jìn)而能夠購(gòu)買更多的土地，這種拖欠具有較強(qiáng)的惡意，因?yàn)槠浔旧硎怯绣X能給。由于受到惡意欠款的影響，下家的資金必然會(huì)出現(xiàn)不同程度的短缺現(xiàn)象，這是導(dǎo)致企業(yè)資金短缺的重要原因之一。

3.3 保障扶持政策缺失

相比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)在政策上對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度顯然不夠，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的法律地位得不到有力保障。與此同時(shí)，從執(zhí)法的角度來看同樣存在很多不足之處。目前針對(duì)民營(yíng)企業(yè)的相關(guān)文件還是有一定的作用，不過我們不能盲目樂觀，畢竟這兩個(gè)文件還是存在諸多問題。不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的執(zhí)法環(huán)境并不理想，政府對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的干涉已經(jīng)影響到了其正常運(yùn)營(yíng)。

由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)相對(duì)較低，再加上很高的賦稅使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的資金問題。目前企業(yè)主要繳納國(guó)稅和地稅，其中涉及到的稅種多達(dá)23種。企業(yè)每年的利潤(rùn)在逐漸降低，稅收保持不變，這使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的資金短缺壓力。

另外，信用評(píng)價(jià)及擔(dān)保體系不健全，導(dǎo)致銀行及其他金融機(jī)構(gòu)無法正確評(píng)價(jià)該公司的風(fēng)險(xiǎn)。由于金融機(jī)構(gòu)對(duì)該公司不夠了解，不夠信任，缺少正確的評(píng)估系統(tǒng)，因此不敢貸款給該公司。正因?yàn)樵摴镜母鞣N特殊性，舉個(gè)例子來說，由于信用記錄的缺乏，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，企業(yè)存貨時(shí)間不長(zhǎng)，這些都使得商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)的了解不夠深入，進(jìn)而使得貸款決策受到影響。

3.4 市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

建筑行業(yè)一直是市場(chǎng)化程度較低的行業(yè)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)突出，企業(yè)的創(chuàng)新能力一直沒有顯現(xiàn)出來。國(guó)家的導(dǎo)向十分明確，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用，讓市場(chǎng)來決定資源的分配。同時(shí)，建筑業(yè)的增長(zhǎng)速度是相對(duì)較慢的，關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)減少，實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將越來越明顯地展現(xiàn)出來。房地產(chǎn)危機(jī)、建筑企業(yè)的增進(jìn)速度大幅低落，業(yè)主和開發(fā)商在支付環(huán)節(jié)屢次顯示出問題，資金是對(duì)建筑企業(yè)的第一個(gè)重大考驗(yàn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)?shù)亟档腿谫Y成本，拓展籌集資金的渠道。隨著產(chǎn)業(yè)整合的開始，融資能力較強(qiáng)的企業(yè)會(huì)有更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)，低成本的融資方法會(huì)在行業(yè)中快速蔓延。

3.5 商業(yè)銀行貸款備受歧視

對(duì)于商業(yè)銀行來說，他們?cè)谶x擇貸款對(duì)象的時(shí)候傾向于選擇規(guī)模較大的企業(yè)，因此規(guī)模不大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以得到資金支持，使得融資渠道受阻。目前絕大多數(shù)商業(yè)銀行都屬于國(guó)有銀行，所以國(guó)有企業(yè)貸款不會(huì)存在很大困難，商業(yè)銀行對(duì)國(guó)有企業(yè)的信任度較強(qiáng)。

除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還要面臨較高的貸款成本，這一點(diǎn)對(duì)很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言難以接受。針對(duì)目前的情況來看，絕大多數(shù)信貸部經(jīng)理都比較愿意選擇高額貸款企業(yè)。首先，高額貸款能夠幫助它們獲得更高的提成，其次就是工作重復(fù)性較強(qiáng)。由于規(guī)模較大的企業(yè)比較成熟，所以貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

4 創(chuàng)新中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的對(duì)策建議

4.1 建立科學(xué)的管理體系

毫無疑問，科學(xué)的管理方式對(duì)于任何企業(yè)來說都至關(guān)重要。首先，公司應(yīng)該重視自身管理能力的提高，這就要求自己要主動(dòng)積極地學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理技術(shù)，轉(zhuǎn)變自己的觀念，及時(shí)引進(jìn)優(yōu)秀的管理人才；其次，財(cái)務(wù)管理制度應(yīng)該規(guī)范透明；再次，更新產(chǎn)品的時(shí)候應(yīng)該以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向；最后，建立誠(chéng)信機(jī)制，讓金融機(jī)構(gòu)能夠?qū)ψ约寒a(chǎn)生較大的信賴，進(jìn)而降低融資的難度。

另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還必須對(duì)資本結(jié)構(gòu)的合理性以及現(xiàn)金流量引起足夠重視，這是有效預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的必要前提，同時(shí)能夠更好地解決資金短缺的問題。由于行業(yè)不同且所處的地方不一致，公司面臨的負(fù)債率存在一定差異。整體來說，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)可以從以下幾個(gè)方面來優(yōu)化，第一，優(yōu)化配置現(xiàn)有資產(chǎn)，提高利用效率；第二，增強(qiáng)籌資能力且降低融資消耗的承辦；第三，重視環(huán)保工作，盡可能降低能耗。

4.2 保障墊資方的利益

按照目前的情況來看，如果還是想沿用傳統(tǒng)不墊資的方式顯然存在很大困難，這種交易幾乎不存在了，不過需要指出的是，墊資方的利益還是必須得到充分保證。

進(jìn)行墊資交易的時(shí)候，必須充分了解合作方的基本信息，主要包括合作一方的規(guī)模大小以及資金實(shí)力，同時(shí)還要分析該項(xiàng)目的潛在盈利能力是否足夠。建議首次開展合作的時(shí)候應(yīng)該注意墊資風(fēng)險(xiǎn)的存在，盡可能讓對(duì)方進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)抵押，以防止風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)自身利益能夠得到保障。

針對(duì)那些惡意拖欠貨款的企業(yè)必須進(jìn)行嚴(yán)懲，事實(shí)上國(guó)內(nèi)出現(xiàn)惡意欠款的情況不在少數(shù)。針對(duì)這一問題，必須加強(qiáng)執(zhí)法力度，很多客戶在圈錢之后逃之夭夭，所以在制定法律的時(shí)候就應(yīng)該考慮到其實(shí)用性，必須做到有法必依。建立在法律文件的基礎(chǔ)上，墊資額度也會(huì)變得更加明確，目前，國(guó)內(nèi)許多省份明確指出，超過一年的工程項(xiàng)目，只有資金水平達(dá)到總水平之后才能夠開始施工。對(duì)于工程日期少于一年的項(xiàng)目，自身資金水平也必須超過50%才能夠?qū)嵤?。如此一來，墊資承包能夠得到更加合理的引導(dǎo)。

4.3 完善保障扶持政策

通常情況下，企業(yè)在申請(qǐng)貸款的時(shí)候會(huì)受到第三方的審核，審核的主要內(nèi)容是信用、采集、評(píng)估等很多方面，最終的審核結(jié)果在很大程度上決定了銀行是否放貸。政府在整個(gè)過程中應(yīng)該建立相應(yīng)的信用方案記錄，方便日后的信用調(diào)查。

4.4 解決市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

如前文所述，市場(chǎng)同質(zhì)化比較嚴(yán)重也是一個(gè)關(guān)鍵的問題，鑒于此，首先需要轉(zhuǎn)變目前的格局，盡可能提高利潤(rùn)，這樣才能從根源上解決融資難題。該地產(chǎn)集團(tuán)為了更好地控制子公司的數(shù)目，建立了嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，在注冊(cè)子公司的時(shí)候就受到了一定的限制。如果某子公司不開展自己的業(yè)務(wù)，根據(jù)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制性的關(guān)閉處理，這樣就限制了企業(yè)過度發(fā)展和占用資金的問題。與此同時(shí)，集團(tuán)建立了十分嚴(yán)格的考核機(jī)制，最大限度地減少了不做實(shí)事的子公司。

需要指出的是，政府在整個(gè)過程中必須充分發(fā)揮自己的引導(dǎo)作用，尤其是要對(duì)行業(yè)進(jìn)行預(yù)警。由于政府很多部門掌握了大量的工商稅務(wù)信息和財(cái)務(wù)審計(jì)信息，所以必須給創(chuàng)業(yè)者一定的引導(dǎo)教育，尤其是要適當(dāng)減少同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。按照市場(chǎng)需求的變化，中小型房地產(chǎn)公司不斷開發(fā)新品，市場(chǎng)范圍逐步擴(kuò)大。最后，在減少同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，企業(yè)創(chuàng)造剩余價(jià)值的能力有了很大程度提升，進(jìn)而可以更好地解決融資難的問題。

4.5 鼓勵(lì)商業(yè)銀行給企業(yè)放貸

如前文所述，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時(shí)候處于劣勢(shì)，鑒于此，政府應(yīng)該適當(dāng)放低貸款的要求，給予商業(yè)銀行一些合理的補(bǔ)助。不過由于客觀風(fēng)險(xiǎn)的影響，可以適當(dāng)減少對(duì)銀行的稅收。由于我國(guó)金融體系的特點(diǎn)，尤其是中國(guó)人民銀行的宏觀調(diào)控能力十分驚人，能夠警示許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)。貸款的投放可以適當(dāng)向中小型房地產(chǎn)企業(yè)傾斜，對(duì)于規(guī)模較大的公司，可以通過證券額發(fā)放來獲得活動(dòng)資金。除此之外，央行還應(yīng)該鼓勵(lì)商業(yè)銀行和信用社支持中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。整體而言，銀行貸款對(duì)解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金問題有很好的效果。銀行經(jīng)營(yíng)除了以營(yíng)利和風(fēng)險(xiǎn)控制為目標(biāo)，還應(yīng)該重視對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。

5 結(jié)語

綜上所述，通過政府與金融機(jī)構(gòu)的扶持，結(jié)合中小型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際融資問題，我們能制定出更加合理的融資方案，同時(shí)不斷改進(jìn)和完善現(xiàn)有的融資模式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該積極地加強(qiáng)企業(yè)自身內(nèi)部建設(shè)，爭(zhēng)取自身能不同程度地解決融資難的問題，促進(jìn)其穩(wěn)定健康地發(fā)展，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。

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①基金項(xiàng)目：本文受河南省社會(huì)科學(xué)院南陽(yáng)分院、南陽(yáng)發(fā)展戰(zhàn)略研究院2017年度課題（nyzl201728）資助。

作者簡(jiǎn)介：史永樂（1986-），女，河南南陽(yáng)人，碩士，助教，主要從事工程管理方面的研究。