張濤 重慶淇澳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

一、商業(yè)地產(chǎn)的功能及主要經(jīng)營模式

商業(yè)地產(chǎn)是用于商業(yè)經(jīng)營用途的地產(chǎn)，有別于供居住相關(guān)的住宅地產(chǎn)及供工業(yè)生產(chǎn)用途的工業(yè)地產(chǎn)，廣義上的商業(yè)地產(chǎn)指用于零售、餐飲、娛樂、批發(fā)、辦公、休閑等經(jīng)營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)主要是隨著第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和升級而發(fā)展起來的，包括貿(mào)易、金融、餐飲娛樂、專業(yè)服務(wù)等業(yè)態(tài)主要以人力投入和簡單的辦公或服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)，在很小的實體空間內(nèi)完成高密度、高價值的生產(chǎn)和服務(wù)。根據(jù)行業(yè)進(jìn)行細(xì)分，商業(yè)的功能包括零售功能地產(chǎn)，如商超、零售商業(yè)街、家具建材店；餐飲功能地產(chǎn)如酒店餐廳、快餐小吃等；娛樂休閑地產(chǎn)如美容美發(fā)、影視ktv、健身游戲等；商品批發(fā)地產(chǎn)如小商品批發(fā)市場；商住地產(chǎn)如寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓等。這些業(yè)態(tài)具有人流量大、消費集聚的特征，并對服務(wù)設(shè)施、通信設(shè)施有很高的要求。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式有只租不售、出售、租售結(jié)合以及自主經(jīng)營三類。只租不售模式是開發(fā)商建成物業(yè)以后，通過招商租賃模式已租金作為主要收入來源；出售模式是最傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)總價值的不斷上升，有能力的全額購買者難以尋找，同時經(jīng)營需要的大量投入也長期占用資金；租售結(jié)合時投資商和開發(fā)商合作，共同分擔(dān)風(fēng)險并共同受益；而自主經(jīng)營是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式，隨著住宅地產(chǎn)投資空間越來越小，同時城鎮(zhèn)化的升級發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展空間巨大，地產(chǎn)開發(fā)商的主營業(yè)務(wù)也逐漸從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)自主經(jīng)營，如萬達(dá)、綠地等龍頭企業(yè)都開始利用自有商業(yè)地產(chǎn)打造自主商業(yè)品牌。

二、商業(yè)地產(chǎn)價值的影響因素

商業(yè)地產(chǎn)的價值主要取決于建設(shè)成本和經(jīng)營產(chǎn)出，建設(shè)成本受土地成本、工程建設(shè)成本影響，經(jīng)營產(chǎn)出則取決于商業(yè)地產(chǎn)的出售收入、租金收入、自主經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。建設(shè)成本在項目所在區(qū)域的不同發(fā)展時期存在巨大差異，如近10年來城鎮(zhèn)化爆發(fā)增長時期，土地價格飛升，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本很可能在幾年內(nèi)就翻倍；而經(jīng)營產(chǎn)出則與更為復(fù)雜的影響因素相關(guān)，包括所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和趨勢、項目所出要素流動和匯聚的區(qū)位、第二產(chǎn)業(yè)規(guī)模及結(jié)構(gòu)發(fā)展、項目中的業(yè)態(tài)組合等。

商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本作為價值評估的參數(shù)之一，存在較大的波動，不同區(qū)域以及不同城市，土地價格和地產(chǎn)物業(yè)價格變化趨勢存在較大差異以及變數(shù)。對于一二線城市而言，在未來很長的時期內(nèi)仍然是資源和人口匯聚的焦點，其土地和地產(chǎn)物業(yè)價格仍具有上升空間，最低預(yù)期也能保證保值。而三四線以下城市缺乏人口規(guī)模支撐、土地供應(yīng)大于需求、甚至一些區(qū)域持續(xù)存在資源和人口的流出，隨著地產(chǎn)投資熱潮過后，其地產(chǎn)物業(yè)和土地價格必然會出現(xiàn)回落。而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)出是地產(chǎn)價值的核心影響因素，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，能夠快速形成經(jīng)營現(xiàn)金流，并保持良好的增長勢頭，在5-10年內(nèi)能看到客觀的投資回報。這些項目往往處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)空間格局的優(yōu)勢位置，在任何一個經(jīng)濟(jì)空間內(nèi)，三產(chǎn)空間分布都依據(jù)人為規(guī)劃進(jìn)行分片匯聚，因此占據(jù)核心位置的商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流更加可靠。此外，項目所在區(qū)域的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化規(guī)模以及質(zhì)量的劇烈變化也將直接導(dǎo)致價值評估標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，例如南京江北新區(qū)設(shè)立后，浦口區(qū)所在商業(yè)地塊項目的價值整體都實現(xiàn)了飛升。

三、商業(yè)地產(chǎn)價值評估的方法

商業(yè)地產(chǎn)價值的評估是一項龐大的工程，依據(jù)科學(xué)的評估方法，并機(jī)遇充分驗證的假設(shè)和模型模擬，才能相對準(zhǔn)確地對項目整體價值做出評估。目前常用的價值評估方法是凈現(xiàn)值法，它是將項目賬面價值與未來凈現(xiàn)金流入貼現(xiàn)結(jié)合的價值評估方法。在使用凈現(xiàn)值法進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)價值評估時，必須建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r值評估標(biāo)準(zhǔn)體系以及凈現(xiàn)值模擬模型。

由于商業(yè)的地產(chǎn)價值巨大、影響因素眾多，并且很多因素不是完全認(rèn)為可控或可準(zhǔn)確預(yù)期的，例如政策因素、技術(shù)帶來的業(yè)態(tài)變遷等。因此在評估商業(yè)地產(chǎn)項目賬面價值變化以及未來凈現(xiàn)金流入規(guī)模和變化趨勢時，必須充分識別各類影響因子，并對其變化趨勢預(yù)測建立盡可能充分的假設(shè)，包括區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、區(qū)域人口發(fā)展趨勢、區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、區(qū)域用地規(guī)劃發(fā)展趨勢等；同時，對于錯綜復(fù)雜的影響因子之間的關(guān)聯(lián)，以及對價值的影響，需要通過數(shù)學(xué)模型實現(xiàn)模擬演算。

同時，對商業(yè)地產(chǎn)價值評估的邏輯基礎(chǔ)必須建立在商業(yè)地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，不同的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)規(guī)劃，對未來現(xiàn)金流的影響巨大。例如租售結(jié)合模式下，物業(yè)出售收入相對確定，而租金收入則受商業(yè)發(fā)展影響，取決于招商是否合理，商鋪經(jīng)營狀況等。在自主經(jīng)營模式下，商業(yè)地產(chǎn)的未來現(xiàn)金流則存在更大的想象空間，開發(fā)商和運營企業(yè)通過打造自主品牌，并根據(jù)業(yè)態(tài)和商業(yè)技術(shù)的變化及時地進(jìn)行經(jīng)營策略的調(diào)整，從而最大程度降低外部因素對業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)金流的沖擊。例如萬達(dá)廣場通過自主經(jīng)營，能夠在酒店、影院娛樂、商超等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)整合，通過減少競爭來提供提高利潤率。因此，商業(yè)地產(chǎn)價值評估必須對不同的經(jīng)營戰(zhàn)略進(jìn)行分類評估，并對不同經(jīng)營模式的可行性進(jìn)行研究論證。在明確發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，才能對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行導(dǎo)向明確的價值評估。

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