盧偉寧

（綠地集團(tuán)山東置業(yè)有限公司）

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅改為增值稅之后要迎接政策下的機(jī)，同時(shí)也要面臨政策下的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)如何運(yùn)用政策形勢(shì)做好稅務(wù)籌劃工作是本文的主要論點(diǎn)。本文就“營(yíng)改增”的背景出發(fā)，深入探討營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新政策背景下稅務(wù)籌劃新思路進(jìn)行科學(xué)地思考并提出行之有效的建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)在新政策形勢(shì)下健康可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù) 籌劃 新思路

1 營(yíng)改增背景分析

傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅務(wù)制度無(wú)法與現(xiàn)階段我國(guó)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，稅率高，征稅重復(fù)、無(wú)法抵扣等矛盾阻礙著社會(huì)服務(wù)業(yè)的生長(zhǎng)壯大，營(yíng)業(yè)稅務(wù)制度更改是不可阻擋的必然趨勢(shì)，自2012年起，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅開(kāi)始進(jìn)入試點(diǎn)階段，國(guó)務(wù)院同意財(cái)政部、稅務(wù)總局的試點(diǎn)方案在上海交通運(yùn)輸業(yè)、一些現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)。到目前為止，郵電服務(wù)、交通運(yùn)輸業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是我國(guó)營(yíng)改增的主要試點(diǎn)行業(yè)，依據(jù)“十二五”規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)也被納入“營(yíng)改增”的范圍。

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)涉及較多的方面，涉及稅務(wù)種類(lèi)繁多，成本費(fèi)用組成復(fù)雜致使房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的難度、阻力較大，依據(jù)對(duì)全國(guó)20家左右的房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查顯示，大部分企業(yè)擔(dān)憂(yōu)稅負(fù)上升，接近一半的企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)會(huì)加重。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金組成等自身特點(diǎn)決定了“營(yíng)改增”的過(guò)程要協(xié)調(diào)銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額的有機(jī)統(tǒng)一。

2 房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”要處理的主要問(wèn)題

2.1 稅率問(wèn)題

大部分企業(yè)覺(jué)得常規(guī)17%的稅率產(chǎn)生的稅負(fù)過(guò)高，房地產(chǎn)企業(yè)成本部分不屬于增值稅專(zhuān)用發(fā)票的范圍，就無(wú)法抵扣部分項(xiàng)目。所以結(jié)合成本、土地稅務(wù)問(wèn)題等，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際稅務(wù)將在6%到7%，相比于原來(lái)5%的稅率，企業(yè)的負(fù)擔(dān)更重了。

2.2 財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算的成本問(wèn)題

由于房地產(chǎn)企業(yè)需要分門(mén)別類(lèi)詳細(xì)計(jì)算的折扣項(xiàng)目比較多，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算的成本，同時(shí)，增值稅價(jià)稅分離的特點(diǎn)要求更高的會(huì)計(jì)核算水平。財(cái)務(wù)人員就需要學(xué)習(xí)新政策下的改革方案，提高專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與稅務(wù)工作相適應(yīng)。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)比較多的庫(kù)存和營(yíng)改增的銜接存在復(fù)雜的問(wèn)題，房地產(chǎn)面臨市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控、國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控，“營(yíng)改增”新政策下加大了企業(yè)成本控制難度。

2.4 “營(yíng)改增”稅務(wù)制度下，房地產(chǎn)企業(yè)的改變不只是在稅負(fù)方面，財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化，新的經(jīng)營(yíng)模式的探索、市場(chǎng)行為的規(guī)范都發(fā)生著變化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)健康發(fā)展有著長(zhǎng)足的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑承包企業(yè)在采購(gòu)時(shí)，原材料采購(gòu)、接受勞務(wù)缺乏增值稅發(fā)票，增加土地購(gòu)置成本，加大企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃新思路

3.1 增強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票管理，及時(shí)取得相關(guān)可抵扣發(fā)票

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后，增值稅發(fā)票的管理、使用需要進(jìn)一步強(qiáng)化，配置專(zhuān)門(mén)的人員負(fù)責(zé)保管、開(kāi)具工作，加強(qiáng)內(nèi)部管理的力度。對(duì)稅務(wù)人員實(shí)行知識(shí)培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高在材料采購(gòu)過(guò)程中的票據(jù)管理，增加建筑企業(yè)之間的協(xié)調(diào)、溝通，增值稅發(fā)票，同時(shí)，相關(guān)抵扣票據(jù)要及時(shí)取得。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)施工領(lǐng)域，“營(yíng)改增”帶來(lái)的稅負(fù)無(wú)法通過(guò)抬高承包價(jià)轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，那么，在工程質(zhì)量上面可以分擔(dān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)程質(zhì)量就難以保證。房地產(chǎn)企業(yè)要合理選擇正規(guī)、符合增值稅納稅人資格的施工企業(yè)，既可以保障工程質(zhì)量，又可以提供將來(lái)增值稅折扣的條件，實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)的局面。

3.2 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)范性

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作時(shí)企業(yè)實(shí)行稅務(wù)籌劃的必要前提，確定相關(guān)業(yè)務(wù)流程，準(zhǔn)確把握相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，土地、施工建設(shè)、融資等環(huán)節(jié)的進(jìn)行仔細(xì)梳理，協(xié)調(diào)統(tǒng)一好可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和銷(xiāo)項(xiàng)稅額的關(guān)系。企業(yè)財(cái)務(wù)、融資、籌資、預(yù)算的管理要和“營(yíng)改增”相契合，科學(xué)有效的籌劃管理才是減少企業(yè)稅負(fù)的實(shí)際途徑，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，將部分業(yè)務(wù)服務(wù)外包，轉(zhuǎn)移稅費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的稅務(wù)籌劃。設(shè)置會(huì)計(jì)科目、處理賬務(wù)程序較“營(yíng)改增”前復(fù)雜，優(yōu)化財(cái)務(wù)核算，內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算要進(jìn)行改進(jìn)升級(jí)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)相關(guān)政策、法律法規(guī)并不是恒久不變，財(cái)務(wù)管理過(guò)程中要時(shí)刻關(guān)注稅務(wù)政策的更新，靈活調(diào)節(jié)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，為房地產(chǎn)企業(yè)謀求更多的利益。

3.3 同步開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目

現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度比較大，房?jī)r(jià)漸漸市場(chǎng)化，普通住宅價(jià)格在最近的一年里有較大幅度的下降，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的高稅負(fù)就沒(méi)辦法在價(jià)格上轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)靈活看待產(chǎn)品多樣化提出了更高的要求。商業(yè)地產(chǎn)有比較大的需求量，同時(shí)定價(jià)權(quán)業(yè)大多取決于開(kāi)發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者可以獲得增值稅發(fā)票來(lái)進(jìn)行抵扣，降低稅負(fù)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抬高企業(yè)客戶(hù)銷(xiāo)售額，轉(zhuǎn)移一部分額度較高的稅負(fù)。商業(yè)地產(chǎn)、住宅項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，既滿(mǎn)足客戶(hù)需求，也與“營(yíng)改增”下企業(yè)高稅負(fù)轉(zhuǎn)移相協(xié)調(diào)。

3.4 改進(jìn)銷(xiāo)售方式，靈活運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策

增值稅、土地稅是“營(yíng)改增”新稅務(wù)制度后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的稅務(wù)種類(lèi)，增值稅的稅負(fù)由房屋的銷(xiāo)售價(jià)格直接決定，合理的銷(xiāo)售價(jià)格既可以節(jié)約時(shí)間成本，又可以減少資金成本，同時(shí)對(duì)提升銷(xiāo)售量，拉低稅負(fù)有著積極作用。綜合各項(xiàng)成本費(fèi)用，協(xié)調(diào)增值額和扣除項(xiàng)目的有機(jī)關(guān)系，尋找稅率的臨界點(diǎn)來(lái)制定先關(guān)的銷(xiāo)售價(jià)格，靈活把握收入和利潤(rùn)的關(guān)系，提高利潤(rùn)才是房地產(chǎn)企業(yè)投資的本質(zhì)回報(bào)。運(yùn)用委托銷(xiāo)售的方式改進(jìn)銷(xiāo)售方式，切實(shí)降低土地增值稅率，用低稅率計(jì)算土地增值稅。另外，靈活結(jié)合稅收優(yōu)惠政策，合理積極申請(qǐng)稅收減免，例如增加建筑安裝成本、扣除項(xiàng)目金額使土地增值率在20%以下，就可以不用征收土地增值稅。

結(jié)束語(yǔ)：“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系、財(cái)務(wù)管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，企業(yè)自身環(huán)境和內(nèi)部稅務(wù)組成等息息相關(guān)，合理調(diào)節(jié)新政策下的企業(yè)稅務(wù)以及管理措施，即可為房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，增加投資利潤(rùn)。

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