[摘要]近些年來，我國的老齡化問題日益突出，養(yǎng)老問題也變得尤為嚴峻，遼寧省作為人口大省，人口老齡化的問題更加不容小覷。養(yǎng)老地產(chǎn)是遼寧省極速發(fā)展的新興養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但是在極速發(fā)展的同時，也存在著缺陷和不足；文章從遼寧省現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式和發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，針對遼寧省現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)所存在的問題，如消費者認可度不高、政府政策不夠支持、專業(yè)性人才不足等問題提出了建議及解決方法，旨在加強養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。

[關(guān)鍵詞]遼寧??；養(yǎng)老地產(chǎn)；結(jié)構(gòu)設(shè)施；服務(wù)項目

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720099

1引言

由于我國在20世紀70 年代就開始實行計劃生育政策，而且我國作為世界上人口排名第一的人口大國，人口老齡化這一問題變得尤為突出。據(jù)統(tǒng)計，我國2013年年底老年人人口已經(jīng)達到了202億人，占全國人口總量的148%，人口老齡化形勢日益嚴峻，養(yǎng)老問題成為了一個迫在眉睫、亟待解決的問題。[1]

遼寧省在我國屬于人口大省，據(jù)統(tǒng)計，截至2015年，遼寧省60周歲及以上老年人口8790萬人、占總?cè)丝诘?06%，首次突破1/5，預(yù)計到2020年，老年人口將超過1000萬人，也就是說，每3名遼寧人就要養(yǎng)1名老人。從人口老齡化程度上來看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、營口和阜新8個市均超過20%；其中大連、丹東、鞍山3個市人口老齡化程度居前三位，分別為2292%、2288%、2228%；錦州市老齡化程度最低，為171%。

在全省8790萬名老年人口中，城鎮(zhèn)老年人口為4732萬人，占老年人口的538%，農(nóng)村老年人口為4058萬人、占老年人口的462%；從地區(qū)分布上看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、盤錦6市城鎮(zhèn)老年人口多于農(nóng)村老年人口，其他8市均是農(nóng)村老年人口多于城鎮(zhèn)老年人口。

所以，養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)范圍和服務(wù)能力不容小視，而遼寧省現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)遠不及當今社會的需要。目前，龐大的老年人群體是一支具有特殊需求的特殊消費群體，他們不僅要在物質(zhì)、精神、文化方面得到滿足，更需要在社會福利、社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療保健、住宅及生活用品等方面得到保障。在老年人的諸多需求中，住宅問題顯得尤為重要。所以要解決養(yǎng)老問題，首先需要關(guān)注的就是養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)。養(yǎng)老機構(gòu)包括養(yǎng)老院、養(yǎng)老地產(chǎn)，以及老年人居住的社區(qū)等。

養(yǎng)老地產(chǎn)的核心價值在于適老化設(shè)計，開發(fā)的建筑產(chǎn)品接近于高端住宅，在醫(yī)療、護理、康復(fù)服務(wù)以及日常起居、生活用品等生活服務(wù)中都達到了精心的呵護。

2遼寧省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)有模式

21遼寧省養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)在大多數(shù)地區(qū)都以公益事業(yè)存在，不僅發(fā)展緩慢，養(yǎng)老金的缺口也變得越來越大；而且大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)始終處于初級階段參與運營的更是少之又少；養(yǎng)老地產(chǎn)在我國正屬于新興領(lǐng)域，在房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)價格理性回歸的前提下，房地產(chǎn)投資商及開發(fā)商、保險機構(gòu)等開始加速推出各類養(yǎng)老地產(chǎn)項目，對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行建設(shè)和和運營，雖然沒有達到一定規(guī)模，但是已經(jīng)逐漸改善了養(yǎng)老難的問題。

在省外，對養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的研究與實施已經(jīng)超過了遼寧省內(nèi)，已經(jīng)建設(shè)了醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)合為一體的老年公寓；為城市老年人提供專業(yè)護理以及臨終關(guān)懷場所，建設(shè)與老年人體能心態(tài)相適應(yīng)的住房；而省內(nèi)，在近七年以來，也已經(jīng)對養(yǎng)老問題的重視程度和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究日益加深；同時沈陽市的養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)也發(fā)生了翻天覆地的變化。據(jù)統(tǒng)計，從2013年起，新增床位已經(jīng)超過了1萬張，沈陽市養(yǎng)老服務(wù)中心二期也已經(jīng)結(jié)束了封頂階段，沈陽市養(yǎng)老服務(wù)中心已經(jīng)有超過10 棟大樓開始運行。

22遼寧省養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)有發(fā)展模式

221老年社區(qū)

老年社區(qū)可以將養(yǎng)老模式變被動為主動，提高硬件設(shè)施的建設(shè)，可以通過老人自立、自信、自強的生活方式來增加老人的幸福感。

老年社區(qū)大致可以分為三種模式：一是長壽型普通住宅，當住宅主人年齡變老時，通過對住宅內(nèi)設(shè)施簡單改造就可以迅速適應(yīng)老年人的生理需求，如在設(shè)計和選材上要符合老年人的身體特征，門把手及鑰匙需設(shè)計成錐形以方便老年人沒有力氣開門，盡量避免室內(nèi)存在類似于臺階等高度差，室內(nèi)地板通常采用防滑特征以防止老年人滑倒；二是建設(shè)老年公寓，老年公寓不同于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院和敬老院，它是以家庭模式為主，并配有相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施及生活照顧，讓老人感受到家庭的歸屬感；三是具有中國特色的老年社區(qū)，老年社區(qū)不僅設(shè)有老年公寓，并設(shè)有普通住宅和集合型住宅，來滿足老年人想要和子女生活在一起而又渴望自己擁有獨立生活空間的愿望，并可以滿足老年人醫(yī)療保健、餐飲娛樂、老年大學(xué)等需求；老年社區(qū)一般位于風(fēng)景宜人的旅游風(fēng)景區(qū)中，不僅有老年人還有年輕人和兒童，真正地做到了遠離城市的喧囂，展現(xiàn)生活情趣。

222親情社區(qū)與親情住宅

親情住宅是為了更好地服務(wù)老年人而建立的一種小區(qū)范圍的小型社會，其設(shè)計也充分考慮了老年人生理及心理的特點，以迎合所有老年人的生理及心理需要，如考慮到老年人腿腳不方便設(shè)置“無障礙設(shè)施”，地板不能是光滑的等。

設(shè)立親情社區(qū)與親情住宅的主要目的是增進和維系家庭關(guān)系，而老年人最看重的就是親情這一部分，而親情也不是我們傳統(tǒng)理解中的家庭成員之間的情感，它還包括鄰里之間的親情和社會中的親情，家庭親情需要通過家庭住宅的建設(shè)來實現(xiàn)，而鄰里親情則需要通過整個社區(qū)的建設(shè)來實現(xiàn)，老人對子女的愛和關(guān)懷要遠遠超過子女對父母的感情，所以親情社區(qū)和親情住宅的價值核心應(yīng)體現(xiàn)在對老年人的關(guān)心和照顧上。

3現(xiàn)有遼寧養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問題

31養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于探索階段

目前企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目的時間太短，仍舊處于探索階段，各項目標制定得不夠明確，也沒有明確的制度標準，設(shè)施投入過少，服務(wù)不夠多樣化，運營效率過低，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量不夠完善，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的特色顯現(xiàn)不出，使得消費者選擇程度降低。

32消費者接受程度不高

據(jù)調(diào)查顯示，絕大多數(shù)購買養(yǎng)老地產(chǎn)的消費者都是老年人的子女，而真正由老年人自己購買的少之又少；很大一部分老年人寧愿花更多的錢買房也不愿意把錢花在社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)上；大多數(shù)老年人的收入較低，而養(yǎng)老地產(chǎn)中出售的養(yǎng)老商品房對于老人們來說過于昂貴，老年人們還是更愿意選擇居家養(yǎng)老或是把錢花在居家養(yǎng)老或是公辦養(yǎng)老院上。

33地價昂貴，投資成本高

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)迎來了發(fā)展的東風(fēng)，但是并不像人們想象中的那么美好；地價過高而且養(yǎng)老地產(chǎn)并沒明確地指出如何盈利，導(dǎo)致前期開發(fā)商投入額巨大但是獲得的利潤在短期內(nèi)無法測量。

34缺乏政策上的支持

養(yǎng)老地產(chǎn)屬于極速發(fā)展的行業(yè)，但是從建設(shè)到經(jīng)營的過程中都沒有獲得政策上的支持，也沒有明確的制度可以依循；國家對于養(yǎng)老地產(chǎn)也并沒有給予明確的土地政策，不像學(xué)校及其他公共福利事業(yè)有免費的土地資源，而開發(fā)商如要在居住用地開發(fā)，價格昂貴，運營風(fēng)險大。發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)本屬于社會福利范疇中的事，但是我國卻沒有給予明確的、相應(yīng)的政策支持力度。

35專業(yè)性人才不足

由于我國剛剛啟動養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)，各方面做得都不夠完善，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的亮點就是高質(zhì)量的服務(wù)，但是現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)卻普遍存在著收取費用高、服務(wù)質(zhì)量差的問題；而專業(yè)性的服務(wù)人員才是提高養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵；據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有的護理人員并沒有經(jīng)過嚴格的選拔，專業(yè)知識掌握不足，老年人的生理生活問題也不會得到及時解決。

36缺乏配套設(shè)施

許多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商為了廉價的地價，把養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)置在野外、郊區(qū)，雖然地價廉價，大多數(shù)中國式老年人都是喜歡與外界溝通，喜歡靠近人群，但由于地理位置過于偏僻，缺乏應(yīng)具備的配套設(shè)施，使老年人無法獲得預(yù)期中的舒適感，從而選擇搬回市里的公辦養(yǎng)老院，使養(yǎng)老地產(chǎn)難以發(fā)展。

4對于遼寧省養(yǎng)老地產(chǎn)面臨主要問題的建議

41借鑒國內(nèi)外案例完善地產(chǎn)建設(shè)

我省應(yīng)更多地借鑒與參考國內(nèi)外成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成功案例，學(xué)習(xí)它們成功的運營模式和項目投資方向，按照國家法律法規(guī)，地區(qū)有關(guān)規(guī)定，吃透相關(guān)政策，研判市場信息，結(jié)合實際情況，采取因地制宜，綜合施策，共性研究，特性執(zhí)行的方式進行開發(fā)建設(shè)及運營管理，絕不能照搬照抄。

臺灣長庚養(yǎng)生文化村是針對老年人的健康醫(yī)療及養(yǎng)生服務(wù)建立的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。臺灣長庚養(yǎng)生文化村的服務(wù)包括：一是定期對居民進行健康檢查；二是配備了專業(yè)技術(shù)人員，為居民制訂了詳細的健康計劃；三是建立了專項的數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計居民的健康情況；四是定期對居民舉辦健康講座、養(yǎng)生課堂；五是針對每個居民的身體狀況提供了詳細的用藥管理、養(yǎng)生處方；六是配備了全天候的醫(yī)療服務(wù)。這種形式既像是居民社區(qū)又像是醫(yī)院，養(yǎng)生村擁有雄厚的醫(yī)療資源，為老人們提供了醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù)，并且村內(nèi)的業(yè)余生活也十分豐富多彩，它包括醫(yī)療交友、文化交流、宗教活動等。

根據(jù)調(diào)查，我國大部分較大房地產(chǎn)早已進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，如綠地集團、樂成公司、萬科地產(chǎn)等；保險公司也在這方面增大了投入，如康泰人壽在北京斥資建立了健康型新型養(yǎng)老院，中國人壽也在河北廊坊斥重金建設(shè)，種種情況表明養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)得到了房地產(chǎn)公司、保險公司等民營企業(yè)的重視，而遼寧省正可以抓住這種契機，充分利用區(qū)域優(yōu)勢，整合資源，集中力量，持續(xù)推進我省養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，盤活經(jīng)濟，穩(wěn)增長，強實體。

42推出體驗政策，使老年人接受養(yǎng)老地產(chǎn)

首先提出租售結(jié)合的方式，推出體驗房或者參考國外的“擬向貸款抵押”業(yè)務(wù)，使老年人可以真正地做到以房養(yǎng)老，其次對老年人做出問卷調(diào)查，按照老年人的生活習(xí)慣和喜好將他們加以歸類，幫他們選擇適合他們的養(yǎng)老模式，使老年人真正感受到養(yǎng)老地產(chǎn)帶來的舒適。

隨著購買人群結(jié)構(gòu)的變化，當前這種消費者不愿接受的情況就會有所改善，如現(xiàn)在40多歲到50歲的人們是現(xiàn)在經(jīng)濟購買能力最強的群體，也是十年后養(yǎng)老地產(chǎn)龐大的潛在消費群體。

43提倡政策支持，推進養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)

每當提到與老年人有關(guān)的事業(yè)，人們都會聯(lián)想到公益事業(yè)，所以企業(yè)若要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，必然會給企業(yè)帶來良好的社會效益；之所以眾多房產(chǎn)開發(fā)商遲遲不敢動手建設(shè)就是從建設(shè)到經(jīng)營階段都沒有獲得國家明確的政策支持；所以應(yīng)提倡政府給予相應(yīng)的政策支持，以此激勵開發(fā)商開發(fā)更加符合民心的養(yǎng)老地產(chǎn)。

中國建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)必須建立明確的養(yǎng)老服務(wù)制度以及對養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持政策。中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必然需要政府以及社會的推進。

44選拔專業(yè)性人才，提高地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量

我國應(yīng)針對養(yǎng)老地產(chǎn)制定統(tǒng)一的服務(wù)標準，在養(yǎng)老地產(chǎn)中的工作人員必須經(jīng)過嚴格的考核，并根據(jù)該標準選取專業(yè)性的人才，使養(yǎng)老地產(chǎn)達到其應(yīng)具備的層級。

45配備配套設(shè)施，豐富老年人生活

養(yǎng)老地產(chǎn)必須積極完善，使其擁有應(yīng)具備的配套設(shè)施，要把老年人的生活舒適度放在首位；雖然有的養(yǎng)老地產(chǎn)在郊區(qū)，但是可以在養(yǎng)老地產(chǎn)中配備齊全的生活設(shè)施，其中還應(yīng)包括運動設(shè)施、娛樂設(shè)施以及醫(yī)療設(shè)施，來滿足老年人喜好就近消費、鍛煉身體的習(xí)慣，還可以及時解決老年人身體健康問題，使突發(fā)疾病得到及時的救助。

今天，我們看到了國家加大養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)力度，增加養(yǎng)老地產(chǎn)供給的決策和部署，我們也看到了遼寧省積極響應(yīng)、推進養(yǎng)老地產(chǎn)體系建設(shè)的信心和決心。建議我省可以通過采納新型的養(yǎng)老服務(wù)，加強養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，做只針對老年人的專業(yè)性、高質(zhì)量、人性化的服務(wù)；并激勵商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)找到針對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、發(fā)展的有效辦法，以開拓養(yǎng)老地產(chǎn)的廣闊前景，促進經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

[1]中國老齡社會發(fā)展報告（2013）[R].北京：中國老齡科學(xué)研究中心，社會科學(xué)文獻出版社，2013

[2]劉美霞，婁乃琳，李俊輝養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營模式[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008

[3]唐偉，黃漢江我國基礎(chǔ)建設(shè)中內(nèi)資BOT模式應(yīng)用分析[J].時代金融，2011（30）：160-161

[基金項目]本文系2016年度“大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃”國家級項目“人口老齡化背景下服務(wù)遼寧新一輪振興計劃的養(yǎng)老模式創(chuàng)新”（項目編號：201613218020）的階段性成果之一。

[作者簡介]楊之瑤（1995—），女，漢族，山東招遠人，大連財經(jīng)學(xué)院。研究方向：勞動與社會保障方向。