韓愈雪

摘要：近幾年來。我國的房地產(chǎn)價格一直處于上升過程。房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一部分。如今已發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。研究房地產(chǎn)價格波動對我國經(jīng)濟(jì)具有重要意義。本文對銀行類金融機(jī)構(gòu)貸款、股票指數(shù)、工業(yè)產(chǎn)值與房價波動之間的關(guān)系先進(jìn)行了實(shí)證分析。

關(guān)鍵詞：金融機(jī)構(gòu) 信貸規(guī)模 房地產(chǎn)

本文對銀行類金融機(jī)構(gòu)貸款、股票指數(shù)、工業(yè)產(chǎn)值與房價波動之間的關(guān)系先進(jìn)行了實(shí)證分析。

房地產(chǎn)價格是房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格的統(tǒng)一，是一種貨幣表現(xiàn)，在國民經(jīng)濟(jì)體中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位。由于其涉獵范圍廣，多數(shù)行業(yè)的發(fā)展均需要其支撐，所以影響房地產(chǎn)的因素也十分廣闊。因貨幣政策與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，政府通過對利率、土地價格、膨脹及銀行信貸等多方調(diào)節(jié)來空竹房地產(chǎn)市場。故本文將銀行信貸與股市價格波動挑選出來，討論這二者對房地產(chǎn)價格的影響。

一、理論分析

1.銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有顯著的投資品屬性，其供給和需求都很大程度上受信貸的制約，這主要是由于在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)依賴的最主要資金來源。房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，不僅可以提供大量稅金，直接增加財(cái)政收入，而且進(jìn)一步帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接地創(chuàng)造稅收和利潤，房地產(chǎn)業(yè)上下游都無法脫離銀行信貸的存在。另一方面購房者利用按揭等方式利用銀行貸款進(jìn)行購房，而相當(dāng)大的開發(fā)資金也從銀行貸款解決。所以，在一個信貸資金放大的供給和需求的房地產(chǎn)市場中，信貸政策是影響房地產(chǎn)價格的最重要因素。

2.股票市場波動對房地產(chǎn)價格的影響。樓市和股市反映了總體經(jīng)濟(jì)，股市被稱為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而樓市則是社會總財(cái)富的反映。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長是過去十年股市、樓市增長的基礎(chǔ)。那么二者之間是否存在關(guān)系，存在怎樣的關(guān)系，值得我們深究。

房價指數(shù)和股指從歷史數(shù)據(jù)的對比中不難發(fā)現(xiàn)，在過去十年的多數(shù)時間段內(nèi)，房價和股價是同步變化的，股價和房價的上漲下跌周期也是同期波動，當(dāng)然也存在個別反例。之所以股市漲會帶動房價上漲，除宏觀因素外，財(cái)富效應(yīng)是主要原因。股市大漲使得投資者資產(chǎn)增值，促進(jìn)各類消費(fèi)增長，增加房地產(chǎn)的需求，而房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，供應(yīng)短期無法跟上。供不應(yīng)求情況下房價自然隨之上升。

總的來看，我們可以從兩方面來探討影響房地產(chǎn)價格的因素：一方面，銀行發(fā)放信貸的政策會影響房地產(chǎn)需求，從而引起房地產(chǎn)價格的波動。另一方面，股市是宏觀經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)指標(biāo)，提前反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而影響著房地產(chǎn)價格的波動。

三、研究方法與數(shù)據(jù)來源

1.數(shù)據(jù)來源。以商品房銷售均價（單位：元，平方米）作為因變量，以金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)貸款余額（單位：億元）、工業(yè)增加值（單位：億元）和上證綜指（單位：點(diǎn)）作為自變量，建立四者之間的關(guān)系模型。其中RP代表商品房銷售均價、RL代表金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)貸款余額，IDV代表工業(yè)增加值，SCI代表上證綜指。各變量均經(jīng)過必要的數(shù)據(jù)處理，其中由于工業(yè)增加值和商品房銷售均價缺少每年一月的數(shù)據(jù)，所以用每年的上一年十二月的數(shù)據(jù)代替當(dāng)年一月的數(shù)值，以減少缺省值引起的誤差。

2.研究方法。為確保估計(jì)結(jié)果的有效性，須用穩(wěn)定的時間序列來建立模型。對序列數(shù)據(jù)取對數(shù)，取對數(shù)的好處在于可將間距很大的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為間距較小的數(shù)據(jù)，減小誤差。處理之后分別用LNRP、LNRL、LNIDV、LNSCI表示。

通過回歸分析建立引入變量T后的關(guān)系模型。商品房銷售均價（RP單位：元，平方米）作為因變量，以金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)貸款余額（RL單位：億元）、工業(yè)增加值（1DV單位：億元）和上證綜指（SOI單位：點(diǎn)）作為自變量，建立線性關(guān)系模型：

LNRP=0.82345*LNRL+0.03966*LNIDV+0.0403*LNSCI-0.0048*T-2.39813770743

方程的參數(shù)表示彈性，反映變量間長期的穩(wěn)定的平均速率關(guān)系。在其他變量不變的情況下，全國金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額增長1%，商品房銷售均價增長約82%；在其他變量不變時，工業(yè)增加值增長1%，商品房銷售均價增長約3.97%；在其他條件不變的情況下，上證綜指增長1%，商品房銷售均價增長約4%。

結(jié)果顯示，模型的擬合度很高?？疾旎貧w模型的系數(shù)符號，商品房銷售均價和金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)貸款余額、工業(yè)增加值、上證綜指均呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，我們可以初步認(rèn)定：商品房銷售均價和全國金融機(jī)構(gòu)信貸總量和、工業(yè)增加值、上證綜指之間存在一種長期穩(wěn)定的關(guān)系，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國金融機(jī)構(gòu)信貸總量和、工業(yè)增加值、上證綜指上升同時伴隨著商品房銷售均價的明顯增加。

四、結(jié)論

本文對金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)貸款、上證綜指、工業(yè)增加值對商品房銷售均價的影響先進(jìn)行了實(shí)證分析。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)05年1月到16年10月的相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型進(jìn)行分析，得出了以下結(jié)論：

第一，從理論分析層面來看，我們得出兩個結(jié)論：（1）我們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，具有顯著的投資品屬性，其供給和需求都很大程度上受信貸的制約。在一個信貸資金放大的供給和需求的房地產(chǎn)市場中，信貸政策是影響房地產(chǎn)價格的最重要因素。（2）在過去十年的多數(shù)時間段內(nèi)，房價和股價是同步變化的，股市是宏觀經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)指標(biāo)，反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而影響著房地產(chǎn)價格的波動。

第二，從實(shí)證分析層面來看，本文通過對我國數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)，運(yùn)用平穩(wěn)性檢驗(yàn)，OLS估計(jì)，VAR模型分析等方法，考察得到了金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)貸款、工業(yè)增加值和上證綜指對商品房銷售均價的影響?？梢猿醪秸J(rèn)定，在全國范圍內(nèi)，信貸總量、工業(yè)增加值和上證綜指的上升會伴隨著商品房銷售均價的明顯增加。商品房的房價不僅受到自身前期價格的影響，而且收到前期金融信貸的影響，還受到工業(yè)增加值前期的影響。