不動產(chǎn)登記制度的法律問題研究

馬曉燕

摘 要：2015年國家針對不動產(chǎn)登記出臺的《暫行條例》，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)市場的關(guān)心，也體現(xiàn)了我國法制社會的迅速發(fā)展。但是從現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度來看，不同管理制度之間仍然存在的矛盾、缺乏統(tǒng)一的等級標(biāo)準(zhǔn)，本文在重點(diǎn)分析登記制度存在的問題基礎(chǔ)上，對登記制度的完善提出了解決對策。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 制度 完善

引言

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，每個人手中的房屋數(shù)量都有所上升。自古以來，房屋不僅是人們?nèi)粘Ｆ鹁拥闹匾獔鏊?，也是人們重要的私人財產(chǎn)。在法治社會中，國家法律提倡對私人財產(chǎn)的保護(hù)，因此房產(chǎn)保護(hù)問題成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。不動產(chǎn)登記制度是對房屋所有權(quán)保障的重要法律依據(jù)，可以說不動產(chǎn)登記制度保障了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，而房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展也督促著該項(xiàng)制度不斷健全。雖然我國不動產(chǎn)登記制度歷經(jīng)了多次調(diào)整和修改，但是與其它國家相比，該項(xiàng)制度仍然處于初步發(fā)展的階段，需要不斷地加以完善和規(guī)范，來為人們房屋所有權(quán)提供更多的法律保障。

一、不動產(chǎn)登記制度的概述

（一）不動產(chǎn)登記制度的定義

不動產(chǎn)登記制度是我國物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，即指在房地產(chǎn)市場交易活動中，經(jīng)過權(quán)利人的申請，國家職能部門依據(jù)法律依據(jù)和程序?qū)⒃摬粍赢a(chǎn)變動的情況及時記錄在登記簿中。不動產(chǎn)登記被視為物權(quán)變動的公示，即權(quán)利人通過登記的方式來對外表示物權(quán)的變動，讓外界及時知悉房產(chǎn)變動的情況，這也是物權(quán)排他效力的重要體現(xiàn)。從法律層面來分析，不動產(chǎn)登記主要有兩方面作用：一是登記成立主義，即在未登記之前，該不動產(chǎn)權(quán)只能以債權(quán)的方式體現(xiàn)出來，無法收到物權(quán)法的保護(hù)；二是登記對抗主義，不動產(chǎn)經(jīng)過登記之后可以對抗第三人。

（二）不動產(chǎn)登記制度的意義

結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，不動產(chǎn)登記制度的確立和完善主要有以下幾方面的意義：一是可以為何權(quán)利人的合法權(quán)利。權(quán)利人通過房產(chǎn)登記的方式來表明自己對該房產(chǎn)的所有權(quán)，保證了交易流程的安全性；二是不動產(chǎn)登記制度使每人所擁有的房產(chǎn)數(shù)量都可以被查詢，無形中也幫助了反腐工作的開展；三是通過不動產(chǎn)登記的方式，可以讓國家隨時掌握我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，及時出臺相關(guān)的政策進(jìn)行調(diào)控，來維護(hù)房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記制度中存在的問題

（一）與不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度比較混亂

隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的繁榮發(fā)展，與房地產(chǎn)相關(guān)的法律制度數(shù)量越來越多，從效力登記上來看，從法律到各種司法解釋都有，這些文件所規(guī)定的內(nèi)容比較零亂，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這導(dǎo)致實(shí)踐中在適用這些法律的時候會出現(xiàn)相互矛盾的情況。不同法律制度的不同規(guī)定，不僅加重了房地產(chǎn)管理部門的工作負(fù)擔(dān)，同時也可能影響到申請人的判斷，很多情況下申請人不知道依據(jù)哪條法律的規(guī)定來準(zhǔn)備申請材料，這給房地產(chǎn)交易帶來的嚴(yán)重阻礙。在2015年的時候，國家針對房地產(chǎn)登記出臺了《暫行條例》，但是與房地產(chǎn)相關(guān)的法律比如《土地管理法》、《物權(quán)法》等都為做出相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致該《條例》在適用的過程中仍然面臨著困難。

（二）機(jī)構(gòu)整合力度比較差

根據(jù)《暫行條例》中的規(guī)定，國土資源部門是負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作的專門部門，對登記工作起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用，但是這只是針對省級層面和國家層面的規(guī)定。但是對于市縣兩級的房屋登記工作，仍然是由縣政府來負(fù)責(zé)，這實(shí)際上仍然未市縣登記統(tǒng)一。針對目前市縣國土部門未負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記的問題進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)很多地區(qū)的國土資源部門認(rèn)為法律在未明確不同職能部門對不動產(chǎn)登記肩負(fù)的義務(wù)情況下，不動產(chǎn)登記工作會比較混亂，工作量會很大，因此他們更愿意將這項(xiàng)工作交由地方政府來負(fù)責(zé)，自己只是起到指導(dǎo)性的作用。

（三）登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

針對多少年來不動產(chǎn)登記混亂的問題，在2015年出臺的《暫行條例》中也提出了“四統(tǒng)一”的登記標(biāo)準(zhǔn)，則指不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)、法律依據(jù)、信息平臺、登記簿都應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行統(tǒng)一的操作，這樣不僅有利于登記工作的開展，也方面了社會群眾的查詢。雖然法律的制定有這樣美好的設(shè)想，但是在實(shí)踐中各地方的不動產(chǎn)登記工作仍然堅(jiān)持的是地方標(biāo)準(zhǔn)，未嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行登記。在這樣的登記情況下，國家管理部門無法掌握各地方房產(chǎn)的總體情況。各個地方向上級匯報的數(shù)據(jù)無法兼容，還需要上級部門再次進(jìn)行加工處理，浪費(fèi)了很多的時間。

（四）不動產(chǎn)登記的公信力較差

之所以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，是為了保證該登記的公信力，從而保障房產(chǎn)交易活動額有秩序開展，但是從現(xiàn)狀來看，房產(chǎn)登記的公信力仍然缺乏，主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是從現(xiàn)有法律制度中，沒有推定該登記權(quán)利正當(dāng)性的相關(guān)規(guī)定；二是現(xiàn)有制度規(guī)定中，房地產(chǎn)登記沒有信賴登記制度，這也使登記工作的公信力極大程度地下降。比如在實(shí)踐中會發(fā)生這樣的情況：房地產(chǎn)的名義登記人在該房產(chǎn)真正權(quán)利人不知悉的情況下，將該房產(chǎn)出售給了第三方，第三方基于對房產(chǎn)登記簿的信賴購買了該房屋從而引發(fā)了后續(xù)一系列的糾紛。此時真正權(quán)利人可以以自己享有對該房屋的所有權(quán)為理由來抗辯，這種情況下買受人很可能會失去房屋，遭受損失。

三、不動產(chǎn)登記制度完善策略分析

（一）制定專門的程序性法律

從目前的《暫行條例》內(nèi)容來看，對不動產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定較為完善，但是因?yàn)榈燃壭ЯΦ脑?，該條《暫行條例》在與上位法沖突的時候，仍然以上位法為準(zhǔn)。因此筆者認(rèn)為在時機(jī)成熟的時候，可以將該《暫行條例》上升到法律的層面，來明確不動產(chǎn)登記的流程、性質(zhì)、效力等。除此以外，為了保證不動產(chǎn)登記工作的順利開展，還應(yīng)當(dāng)盡快出臺與該《暫行條例》相配套的制度規(guī)定，比如國家可以通過立法方式為不動產(chǎn)登記提供一些財政方面的扶持，重點(diǎn)針對我國經(jīng)濟(jì)比較落后的中西部地區(qū)。

（二）建立統(tǒng)一登記的制度

針對各個地方政府部門在開展不動產(chǎn)登記工作缺乏統(tǒng)一登記的意識問題，筆者認(rèn)為可以由國土資源部門出面，成立專門的指導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地方不動產(chǎn)登記工作的開展，來提高各地方部門對不動產(chǎn)登記的認(rèn)識，同時消除他們對不動產(chǎn)登記的抵觸畏難情緒。

（三）盡快建立不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)

為了使各地方的不動產(chǎn)登記都遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，減輕上級管理部門的工作壓力，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在全國范圍內(nèi)建立起不動產(chǎn)的登記標(biāo)準(zhǔn)，通過信息化的手段來進(jìn)行不動產(chǎn)的登記，實(shí)施信息化的管理。國家可以以招標(biāo)的方式，聘請軟件公司開發(fā)專門的登記系統(tǒng)，包括不動產(chǎn)的發(fā)證、檔案查詢等工作在內(nèi)，來保證數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。

（四）建立的專門的審查制度

要想提高登記工作的公信力，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的登記進(jìn)行嚴(yán)格的審查，筆者認(rèn)為可以從制度層面來規(guī)定房地產(chǎn)的登記審查，采取全面實(shí)質(zhì)審查的方式，即保證登記信息的準(zhǔn)確有效，減少錯誤登記發(fā)生的頻率，降低房產(chǎn)交易中的風(fēng)險。

四、結(jié)束語

隨著人們生活水平的逐漸提高，每個人手中的房產(chǎn)資源在逐漸增多，房地產(chǎn)登記制度是人們房產(chǎn)權(quán)利的重要保障。但是因?yàn)榕c房產(chǎn)登記相關(guān)制度不完善、登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，導(dǎo)致房產(chǎn)登記中還存在許多的矛盾。因此應(yīng)當(dāng)盡快完善不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度，來為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更多的法律保障。

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