房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題與對策研究

邢慶通+++湯偉松

【摘要】：自改革開放以來，在國家相關(guān)部門的大力扶持之下房地產(chǎn)企業(yè)依托于國內(nèi)外良好的發(fā)展環(huán)境取到了令人矚目的成就，成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中堅(jiān)力量。作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的重要內(nèi)容，工程成本管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的管理活動，涉及內(nèi)容多，范圍廣，其實(shí)際管理質(zhì)量直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，如果管理效率不高、管理質(zhì)量不過關(guān)，很有可能阻礙企業(yè)的正常運(yùn)營，給企業(yè)發(fā)展帶來很多不穩(wěn)定因素。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須從自身情況出發(fā)，探究合理的提升工程成本管理質(zhì)量的有效策略。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；工程成本；管理；發(fā)展

1、當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用管理現(xiàn)狀

1.1成本管理水平粗放，沒有形成系統(tǒng)的成本費(fèi)用管控組織體系

首先，缺少系統(tǒng)的組織架構(gòu)支撐成本費(fèi)用管理，成本管理意識欠缺。許多中小地產(chǎn)公司成本管理工作開始之前沒有專職部門負(fù)責(zé)成本管理工作，有的地產(chǎn)公司由財(cái)務(wù)部“兼顧”成本管理，有的地產(chǎn)公司將成本簡單定義為“工程造價(jià)成本”由工程造價(jià)（或者叫成控）部門負(fù)責(zé)。在組織架構(gòu)上這些地產(chǎn)公司難以滿足“項(xiàng)目全成本”管理要求，成本費(fèi)用管理上還沒有脫離“財(cái)務(wù)成本”、“工程造價(jià)成本”概念，沒有真正理解項(xiàng)目全過程、全成本管理思想，沒有形成系統(tǒng)的成本費(fèi)用管理組織體系。

其次成本費(fèi)用管理經(jīng)驗(yàn)與方法難沉淀與復(fù)制。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的獨(dú)特性和固定性使得每開發(fā)一個新項(xiàng)目都要重頭開始，原有項(xiàng)目的成本管理經(jīng)驗(yàn)、手段與方法不一定完全適用新項(xiàng)目，加上人員的流動使得成本管理難度加大、效率低下。

1.2合同管理不到位，變更難控制

首先，合同管理不規(guī)范。合同的規(guī)范管理包括合理的簽訂合同和合同的分類授權(quán)與審批。有些地產(chǎn)公司喜歡簽大合同，跨分期、跨成本科目，甚至有些中小地產(chǎn)公司簽訂合同與工程造價(jià)成本預(yù)算科目脫節(jié)，沒有把項(xiàng)目造價(jià)成本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算有機(jī)結(jié)合起來。簽訂合同時(shí)只圖方便、省事，不為以后的成本管控、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)著想。合同實(shí)際執(zhí)行中造成搞不清楚一份合同涉及多少成本科目和成本科目金額、成本費(fèi)用數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不準(zhǔn)確、不及時(shí)甚至難以統(tǒng)計(jì)。

其次，合同的分類授權(quán)與審批機(jī)制缺乏或不合理。合同的分類不同、金額不同，其負(fù)責(zé)的部門不同、授權(quán)不同，合同的分類授權(quán)審批應(yīng)隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和國家相關(guān)政策的變化作相應(yīng)修改完善。在這點(diǎn)上，不同的地產(chǎn)公司是參差不齊，中小地產(chǎn)公司更是做的不到位。

1.3資金管控缺乏手段與方法

資金是企業(yè)的血液，是房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)資金流入、流出的的統(tǒng)籌規(guī)劃和運(yùn)用。地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理以財(cái)務(wù)管理為中心，而財(cái)務(wù)管理又以資金管理為核心。目前地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要問題是：第一，雖然編制了資金預(yù)算，但普遍存在資金預(yù)算與項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、工程造價(jià)預(yù)算、營銷策劃預(yù)算、合同管理融合的深度不夠，在很多細(xì)節(jié)問題上沒有考慮到，編制預(yù)算時(shí)沒有吸收相關(guān)部門、專業(yè)人士的合理意見抑或是財(cái)務(wù)部門獨(dú)立編制，資金管控出現(xiàn)意外時(shí)調(diào)控不力、缺乏剛性和執(zhí)行力；第二，在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)不具備通過發(fā)行企業(yè)債券、股票方式籌措資金，很多中小地產(chǎn)企業(yè)甚至通過小貸公司、擔(dān)保公司或民間融資，融資渠道單一、資金成本相當(dāng)高，個別地產(chǎn)企業(yè)還出現(xiàn)了資金鏈斷裂、項(xiàng)目難以為繼帶來嚴(yán)重的社會問題。

2、提升房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理質(zhì)量的有效途徑

2.1完善對工程成本管理工作的全程監(jiān)控

為了進(jìn)一步提升工程成本管理水平，降低資源的浪費(fèi)，必須要加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)對工程造價(jià)管理工作的全面監(jiān)控，并對建設(shè)資源進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧，合理分配。首先，要加強(qiáng)工程初步預(yù)算和施工預(yù)算的工作，制定出詳細(xì)的資金、建筑材料以及人力等資源的利用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資源的合理利用。其次，在工程建設(shè)的決策階段，要重點(diǎn)重視對工程建設(shè)投資估算工作，并對項(xiàng)目的可行性報(bào)告進(jìn)行重點(diǎn)評估，針對其中有爭議性的項(xiàng)目廣開言路，吸取各方面的意見。最后，要對工程項(xiàng)目中的投資預(yù)算、施工預(yù)算、工程結(jié)算以及竣工結(jié)算等進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧、統(tǒng)一管理，有效推進(jìn)工程造價(jià)體系的改革與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)各個工作環(huán)節(jié)的平穩(wěn)接軌。

2.2建立現(xiàn)實(shí)的工程成本管理咨詢市場

高效的工程造價(jià)管理效率需要建立自主經(jīng)營的合伙制和有效責(zé)任制等多種組織形式相結(jié)合的工程造價(jià)咨詢市場，進(jìn)一步完善造價(jià)管理體系。建成現(xiàn)實(shí)的工程造價(jià)管理咨詢市場之后，工程造價(jià)的實(shí)際流程需要進(jìn)入該市場，并受市場監(jiān)督體制的監(jiān)督和制約。因此，市場監(jiān)督制度的監(jiān)督范圍需要進(jìn)一步擴(kuò)大，政府應(yīng)該致力于完善現(xiàn)有的市場監(jiān)督機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)企業(yè)的不自律行為時(shí)采取強(qiáng)硬手段給予相應(yīng)的處罰措施，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，并保證工作的準(zhǔn)確性、透明性和公正性。因此，有形的工程管理造價(jià)咨詢市場為工程企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境，并在一定程度上減小了不正當(dāng)競爭給企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3逐步完善工程成本管理的制度

完善的工程成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作順利進(jìn)行的有力保障。在現(xiàn)有的市場發(fā)展條件和經(jīng)濟(jì)體制之下，企業(yè)必須完善相關(guān)工程成本管理制度，加強(qiáng)對工程成本管理中各個環(huán)節(jié)的監(jiān)督，制定明確的企業(yè)規(guī)章制度規(guī)范工作人員的管理行為，保障成本管理數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，并落實(shí)資金日報(bào)制度，出現(xiàn)賬目問題及時(shí)進(jìn)行核查，爭取在當(dāng)天內(nèi)得到解決。

2.4提升財(cái)會人員的職業(yè)素質(zhì)

財(cái)會人員作為企業(yè)工程造價(jià)管理的實(shí)際操作者，其工作能力和個人素質(zhì)直接關(guān)系著企業(yè)工程造價(jià)控制效率和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此企業(yè)必須加強(qiáng)對從業(yè)人員工作能力、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)以及個人思想品質(zhì)的考核，提高準(zhǔn)入門檻，對應(yīng)聘者的教育經(jīng)歷、工作背景、個人犯罪經(jīng)歷等進(jìn)行嚴(yán)格審查，為企業(yè)篩選高素質(zhì)的專業(yè)人才。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該定期對造價(jià)工程師進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并建立嚴(yán)格的定期考核制度，打造一支高水平的工程造價(jià)管理隊(duì)伍。

結(jié)語

工程成本管理是企業(yè)日常工作的關(guān)鍵內(nèi)容，企業(yè)管理人員加強(qiáng)對工程成本管理的監(jiān)管，了解市場環(huán)境的變化情況，完善相關(guān)工程成本管理制度，提高會計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)。企業(yè)必須嚴(yán)格審核各項(xiàng)成本管理數(shù)據(jù)，及時(shí)處理存在的各種問題，從而更好提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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