張晶

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記政策自古就有，本文從不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史演變出發(fā)，分析了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的現(xiàn)狀及難點(diǎn)，重點(diǎn)比較了當(dāng)前幾種不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查技術(shù)路線的優(yōu)劣，提出了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的解決方案，重點(diǎn)介紹了云南省南寧市農(nóng)村宅基地調(diào)查項(xiàng)目中采用的幾種完善的技術(shù)流程和創(chuàng)新性的技術(shù)方法，解決了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查中存在的大量難點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)； 調(diào)查； 技術(shù)難點(diǎn)； 方案

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)指的是農(nóng)村地區(qū)普遍存在的定著物，通俗的講就是存在于農(nóng)村地區(qū)且不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，包括耕地，林地、建筑用地等等。目前，我國(guó)對(duì)于國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)管理的重心仍然在城鎮(zhèn)，忽略了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的管理，導(dǎo)致國(guó)家對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)信息掌握不到位、各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)信息十分模糊，因此當(dāng)處理一些農(nóng)村實(shí)物配置和方案規(guī)劃時(shí)，由于掌握信息不全面而失誤連連。所以，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的技術(shù)改革迫在眉睫。

一、現(xiàn)狀研究

1.1不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史演變

從古至今，不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查登記都十分重要。國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史可以追溯到公元前三千多年。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)端是炎黃時(shí)期，當(dāng)時(shí)的中國(guó)將國(guó)土劃分為九州，并且命專(zhuān)人繪制九州的詳細(xì)地圖，對(duì)農(nóng)民擁有的土地進(jìn)行精確丈量，并登記造冊(cè)，根據(jù)農(nóng)民擁有田地的多少收稅。新中國(guó)成立以后，我國(guó)又進(jìn)一步對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理改革完善，使不動(dòng)產(chǎn)管理更加條理細(xì)致，走出了一條中國(guó)特色不動(dòng)產(chǎn)管理道路，對(duì)于我國(guó)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。

1.2我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查技術(shù)現(xiàn)狀和難點(diǎn)

當(dāng)前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)管理工作中存在諸多難點(diǎn)，致使在不動(dòng)產(chǎn)的管理中存在許多紕漏，具體體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：一是不同不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查部門(mén)在調(diào)查過(guò)程中使用的標(biāo)準(zhǔn)不同、技術(shù)不同，導(dǎo)致匯總困難，難以達(dá)到信息共享的目的；二是不同不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查部門(mén)在不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查中各自為政，對(duì)于接邊調(diào)查不能相互配合，致使接邊矛盾，相互推諉扯皮，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作造成負(fù)面影響。

與此同時(shí)，土地類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)登記存在另一管理登記難題——相互轉(zhuǎn)換。眾所周知，土地的實(shí)際管理者是人，有人的參與就有許多變數(shù)，比如耕地承包者響應(yīng)國(guó)家退耕還林還草的政策，將耕地變?yōu)榱值兀蛘呤菗碛懈氐霓r(nóng)民進(jìn)城務(wù)工導(dǎo)致土地撂荒，等等一些列問(wèn)題都會(huì)造成農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記上的困難。從農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查執(zhí)行人員的角度分析，主要有兩點(diǎn)困難，一是不同不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查登記由不同專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍執(zhí)行，這些調(diào)查隊(duì)伍由行業(yè)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)人員組成，既不溝通，又不協(xié)作，甚至在接邊工作時(shí)相互刁難；二是農(nóng)村多處于偏遠(yuǎn)地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查員朝九晚六的趕到農(nóng)村去工作，真正有效率的工作時(shí)間太短，并且需要當(dāng)?shù)鼐用駧椭鷷r(shí)也不一定能得到積極的配合。這都造成了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記在執(zhí)行上的困難

二、解決方案

2.1實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查預(yù)調(diào)查

預(yù)調(diào)查指的是在進(jìn)行野外不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成圖的同時(shí)確定從屬關(guān)系。此時(shí)進(jìn)行的從屬關(guān)系統(tǒng)計(jì)雖然不完全準(zhǔn)確，但也形成了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)土地的第一手資料，這對(duì)于之后不動(dòng)產(chǎn)的確認(rèn)登記以及發(fā)證有重要幫助。預(yù)調(diào)查在不耽誤測(cè)繪人員本職工作的基礎(chǔ)上，完成了土地權(quán)屬調(diào)查，填補(bǔ)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬無(wú)人調(diào)查的空白，大大提高了工作效率，節(jié)約了人力成本。拿到第一手預(yù)調(diào)查資料后，應(yīng)交于國(guó)家地籍部門(mén)匯總，然后將匯總統(tǒng)計(jì)相對(duì)完整的資料給到各國(guó)土局所，打印相關(guān)的土地不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查表，而后將調(diào)查表分發(fā)到村，由村干部組織村民進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記填表，最后將填好的調(diào)查表和權(quán)源資料交給國(guó)土所進(jìn)行歸檔匯總。

2.2圖表自動(dòng)匹配一致法

我國(guó)之前采用較多的土地不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查法是調(diào)查員現(xiàn)場(chǎng)填表法，實(shí)際操作是測(cè)量員現(xiàn)場(chǎng)做草圖，然后由不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主輸入相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信息。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著計(jì)算機(jī)的普及和發(fā)展，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記中實(shí)際存在的問(wèn)題和特點(diǎn)，研發(fā)了一套智能不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查錄入程序，并且將AUTOCAD 平臺(tái)的組件嵌入該程序中，提高了工作效率，節(jié)約了人力成本。該不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查錄入程序有四大主要功能，一是使外業(yè)數(shù)據(jù)一次性錄入成為可能，數(shù)據(jù)和CAD圖相互對(duì)應(yīng)，避免重復(fù)錄入，降低了失誤率；二是可根據(jù)不同不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查對(duì)象形成不同調(diào)查表格，避免了不同不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目之間的失誤錯(cuò)填；三是避免了傳統(tǒng)手工填寫(xiě)時(shí)易錯(cuò)亦漏的問(wèn)題，提高了不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)錄入的正確性；四是使不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)攜帶、傳輸以及共享變得更加便利，使不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作效能更高。

2.3現(xiàn)場(chǎng)檢核驗(yàn)收法

由于農(nóng)村交通不便，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量多等特點(diǎn)，經(jīng)驗(yàn)豐富的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查員總結(jié)出了一套現(xiàn)場(chǎng)檢核驗(yàn)收法，并且收到了很好的反饋效果。具體實(shí)施方法為：不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查組到村后，請(qǐng)村長(zhǎng)為其安排村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查負(fù)責(zé)人，然后由不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查員、測(cè)繪員和村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查負(fù)責(zé)人組成村不動(dòng)產(chǎn)三人小組，進(jìn)行該村的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查。三人承擔(dān)三種不同的職責(zé)，測(cè)繪員負(fù)責(zé)繪圖以及實(shí)地測(cè)量核實(shí)等信息收集事宜；不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查員則負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)考核檢查，以免出現(xiàn)錯(cuò)誤；村指派的調(diào)查負(fù)責(zé)人主要擔(dān)任領(lǐng)路工作，避免因調(diào)查員和測(cè)繪員不熟悉環(huán)境而重復(fù)調(diào)查錄入的情況。

三、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)一個(gè)國(guó)家的發(fā)展至關(guān)重要。由于農(nóng)村地域廣且復(fù)雜的環(huán)境特點(diǎn)，致使農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查在實(shí)施中尤為困難，因此，做好農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記和改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。在本次的云南省南寧市農(nóng)村宅基地調(diào)查項(xiàng)目中，采用本文中所描繪的調(diào)查方法，較好的解決了在以往農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查中常遇到的問(wèn)題，提高了調(diào)查的工作效率，節(jié)省了人力物力。同時(shí)，也證明了本文中所論述的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查方法的切實(shí)可行性。

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