安置房購買權(quán)轉(zhuǎn)讓

案情介紹：

2015年，張大伯所在的小區(qū)因市政建設(shè)被動遷，根據(jù)與拆遷公司達(dá)成的協(xié)議，張大伯獲得位于上海市閔行區(qū)的一套安置房的購買權(quán)。因其另有房屋居住，便打算將這套安置房的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓。經(jīng)朋友介紹，張大伯得知大鵬剛剛新婚，正想購買新房，于是張大伯和大鵬達(dá)成協(xié)議，雙方約定張大伯將安置房的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給大鵬，轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣10萬元，由大鵬以張大伯的名義向安置房的開發(fā)公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再將房屋產(chǎn)權(quán)由張大伯名下過戶至大鵬名下。

合同簽訂后，大鵬按約向張大伯支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并以張大伯的名義向開發(fā)公司交付了房款。隨著房價的不斷走高，張大伯覺得10萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)太低了，如果自己拿到安置房后再出手轉(zhuǎn)讓，得到的收益肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)。于是張大伯起訴到法院，以房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記、合同未經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)為由，請求法院確認(rèn)其與大鵬簽訂的協(xié)議無效。

來一點家法：

購買別人家動遷安置房屋的購買權(quán)是否合法？所簽訂的房屋買賣合同是否有效？

律師分析：

由于拆遷安置房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同類商品房的市場價格，不少購房者將目光轉(zhuǎn)向了安置房市場；但是從拆遷安置協(xié)議的簽訂到安置房的竣工交付使用往往持續(xù)相當(dāng)長的時間，在房屋建成前，許多有意轉(zhuǎn)讓安置房的被動遷人往往采用轉(zhuǎn)讓安置房購買權(quán)的方式來獲取利益。那么，安置房的購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓呢？回答是肯定的。

根據(jù)我國合同法第52條第（五）項的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。所謂強(qiáng)制性規(guī)定是指規(guī)定人們必須履行一定行為或禁止人們從事某種行為的規(guī)范。因目前并沒有任何法律或行政法規(guī)禁止人們轉(zhuǎn)讓安置房的購買權(quán)，因此大鵬與張大伯簽訂的合同沒有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而且合同的內(nèi)容由雙方自愿協(xié)商確定，不存在欺詐、脅迫等情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同是雙方的真實意思表示?；谏鲜鲈?，可以認(rèn)定雙方就安置房購買權(quán)轉(zhuǎn)讓而訂立的合同是有效合同。

那么，張大伯所主張的因房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記、合同未經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)而導(dǎo)致合同無效的觀點能否站得住腳呢？這一觀點是不能成立的。首先，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記，但本案中安置房尚未建成，張大伯還無法獲得房屋所有權(quán)并轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的僅僅是安置房的購買權(quán)，即向房產(chǎn)開發(fā)公司購買安置房的請求權(quán)，這類購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓無需辦理也無法辦理權(quán)屬登記。其次，關(guān)于拆遷主管部門的批準(zhǔn)能否影響合同效力的問題，我國《合同法》司法解釋已經(jīng)給出了明確的規(guī)定，除非法律明確規(guī)定合同必須經(jīng)批準(zhǔn)后才生效，否則沒有辦理批準(zhǔn)手續(xù)不影響合同效力。到目前為止，尚沒有任何法律明確規(guī)定安置房購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)后才生效，所以沒有拆遷主管部門的批準(zhǔn)，雙方之間的合同仍然是有效的。

值得注意的是，大鵬通過合同獲得的是安置房的購買權(quán)，在其得到房屋的所有權(quán)之前，交易風(fēng)險比較大，主要表現(xiàn)在：一是大鵬以張大伯的名義向開發(fā)公司交付房款，開發(fā)公司仍以張大伯為購房人，所以需先將房屋產(chǎn)權(quán)登記至張大伯名下，再由張大伯名下過戶至大鵬名下，兩次產(chǎn)權(quán)變更登記將產(chǎn)生相當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)，如果合同約定不明，將極易產(chǎn)生糾紛；二是大鵬以張大伯的名義交付房款，一旦張大伯反悔或不愿將產(chǎn)權(quán)過戶給大鵬，大鵬必須舉證證明張大伯僅是名義的購房人。因此，參與這類交易的購房者對以上述提及的交易風(fēng)險應(yīng)有所防范，不僅需要對合同條款仔細(xì)斟酌，而且在交易的過程中要注意收集、保存證據(jù)，以備不時之需。

馬駿（上海歐瑞騰律師事務(wù)所合伙人）

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