蘇 青

(五邑大學(xué)土木建筑學(xué)院 廣東 江門 529020)

基于CAS視角的房地產(chǎn)企業(yè)危機管理

蘇 青

(五邑大學(xué)土木建筑學(xué)院 廣東 江門 529020)

房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)。在內(nèi)外部復(fù)雜多變的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)隨時會陷入危機之中?；贑AS(復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng))視角的房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理對房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)進行復(fù)雜性和復(fù)雜適應(yīng)性分析，建立了基于CAS視角的房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)模型，為房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下的危機管理提供了一個新的思路。

房地產(chǎn)企業(yè)；危機管理；復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)理論

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的重要組成部分，對國民經(jīng)濟具有重要的拉動作用。“十三五規(guī)劃”以來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，實行緊縮的信貸和土地供給等政策。加之房地產(chǎn)企業(yè)本身存在的投資決策失誤、財務(wù)資金短缺、人員流動頻繁、人力資源匱乏等問題。使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的危機越來越復(fù)雜，危機管理面臨很大考驗。

國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)危機的研究主要集中在危機的種類、危機生命周期理論、危機的階段論以及危機的預(yù)警方面。危機種類的研究也主要集中在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)危機管理和金融危機管理。卻很少有學(xué)者將房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理與復(fù)雜系統(tǒng)理論聯(lián)系在一起。國內(nèi)外學(xué)者已將CAS理論(Complex Adaptive System，復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)理論)應(yīng)用與企業(yè)的、企業(yè)組織方面的研究，并取得一定的成果[1]，本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)項目在不同階段所遇到的危機，其次分析房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)的復(fù)雜性以及驗證房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)是一個復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)。最后嘗試基于CAS視角建立房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)模型。為研究房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理提供一個新的角度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營中的危機種類

房地產(chǎn)企業(yè)項目是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，以土地和房屋建筑為對象，以達到特定使用功能為目的，按照一定的步驟和程序所完成的一次性任務(wù)[2]。與一般性項目比，房地產(chǎn)項目具有資金占用量大、周期長、市場需求相對變化較快、市場上同業(yè)競爭激烈、質(zhì)量要求高、組織要求高以及房地產(chǎn)項目的政策和法律規(guī)范嚴密的特點。房地產(chǎn)項目周期一般包括五個階段：項目前期策劃和立項階段、項目實施的前期階段、項目施工階段、項目銷售階段、項目使用階段。項目不同階段房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的危機種類也不同。

1.項目前期策劃和立項階段：戰(zhàn)略危機

這一階段主要是在市場調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目進行可行性研究和項目評估決策，其具體工作包括房地產(chǎn)項目的構(gòu)思和定位、目標設(shè)計、可行性研究和報批立項等。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍對這一階段重視不夠，存在基礎(chǔ)工作不扎實、人員素質(zhì)不高、可行性研究深度不夠、重可行性論證忽視不可行分析及方案優(yōu)化不夠等問題。這些問題容易使企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者因?qū)M開發(fā)項目了解不足導(dǎo)致存在誤判，從而產(chǎn)生戰(zhàn)略危機。

2.項目實施的前期階段：技術(shù)危機、政策危機和合同危機

這一階段主要是從立項到項目正式施工前的一段時期，具體工作包括土地征用和拆遷安置、工程勘探和規(guī)劃設(shè)計、招標投標以及施工前的完成現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等。這一階段的政策危機主要指國家土地政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃政策的變化而導(dǎo)致的危機。合同危機是指簽訂大量的土地的拆遷安置補償?shù)群贤^程中產(chǎn)生的危機。同時還需要不斷的調(diào)整優(yōu)化設(shè)計方案、充分考慮項目防火、抗震、防盜等安全要求，因而存在技術(shù)危機。

3.項目施工階段：安全質(zhì)量危機、施工工藝危機、自然危機和財務(wù)危機

這一階段是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的具體建造過程，一般是從進場開工到竣工驗收為止。安全質(zhì)量危機是指由于工程施工質(zhì)量安全事故所導(dǎo)致的危機。房地產(chǎn)項目施工環(huán)節(jié)多、施工工藝復(fù)雜。不同的項目對施工工藝的要求不同，施工工藝危機主要是指因為較高的施工工藝要求而引起的危機。房地產(chǎn)企業(yè)項目具有露天施工、位置固定不能移動的特點，受到自然環(huán)境的影響相對很大。自然危機是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)商品的施工過程中造成影響而引發(fā)的危機。房地產(chǎn)企業(yè)項目是典型的資金占用量大且周期長的項目，因而財務(wù)危機是指由于項目資金鏈斷裂而引發(fā)的危機。

4.項目銷售階段：信用危機和政策危機

房地產(chǎn)企業(yè)項目的銷售一般可以分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種。前者主要指商業(yè)性房地產(chǎn)項目在政策允許的范圍內(nèi)，可以進行項目產(chǎn)品預(yù)銷售，實際上，商品房預(yù)售是在項目施工的后期進行的。信用危機是指：房地產(chǎn)企業(yè)商品在銷售的過程中，宣傳口徑與實際不符所導(dǎo)致的危機。這一階段的政策危機只要是指住房政策變化而導(dǎo)致的危機。

5.項目使用階段：形象危機

該階段是指從房地產(chǎn)項目產(chǎn)品從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，實際上就是指物業(yè)管理。這一階段常常會因為工程質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套設(shè)施以及突發(fā)事件等問題而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的形象，引發(fā)形象危機。

三、復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)概述及房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)的CAS特性

復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)理論是美國霍蘭(John Holland)教授于1994年，在圣塔菲研究所成立十周年時正式提出的。它的提出對于人們認識、理解、控制、管理復(fù)雜系統(tǒng)提出了新的思路。CAS理論的核心思想是“適應(yīng)性造就復(fù)雜性”[3]。基本思想是把系統(tǒng)中的成員稱為具有適應(yīng)性的主體(Adaptive Agent)，簡稱主體。所謂具有適應(yīng)性是指它能夠與環(huán)境及其主體進行交互作用。主體在這種持續(xù)不斷的交互作用過程中，不斷地“學(xué)習(xí)”或“積累經(jīng)驗”，并根據(jù)學(xué)到的經(jīng)驗改變自身的結(jié)構(gòu)和行為方式。使整個宏觀系統(tǒng)演變或進化，包括新層次的產(chǎn)生，分化和多樣性的出現(xiàn)，新的、聚合而成的、更大的主體的出現(xiàn)等等，都是在這個基礎(chǔ)上逐步派生出來的。

房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理是一個復(fù)雜的過程，它需要聯(lián)合土地、施工、資金、技術(shù)、設(shè)計、物業(yè)等各方面知識才能進行有效的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理系統(tǒng)是一個復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)，管理過程表現(xiàn)出很強的CAS特性(聚集、非線性、流、多樣性、標識、內(nèi)部模型、積木)。房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)的CAS特性如表1.由表1知房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理系統(tǒng)具備CAS理論的七大要素，是一個復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)。

CAS基本概念基本內(nèi)涵房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)CAS特性聚集主體通過“粘合”形成較大的所謂多主題的聚集體，在系統(tǒng)中像一個單獨的個體那樣行動房地產(chǎn)企業(yè)危機管理中決策團隊、危機管理團隊的形成、戰(zhàn)略聯(lián)盟等過程具有聚集的特性非線性個體以及它們的屬性在發(fā)生變化時，并非遵從簡單的線性關(guān)系，而是主動的“適應(yīng)”關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)在危機管理過程中主體不斷的與外界發(fā)生各種反饋作用，危機管理受到眾多因素的影響，比如政策、資金、市場環(huán)境等，這也決定了危機管理的行為具有非線性流個體與個體、環(huán)境之間存在物質(zhì)流、能量流和信息流房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理系統(tǒng)中的個體、團隊與外部環(huán)境件存在著各種物質(zhì)流、信息流、資金流、人員流等多樣性主體在適應(yīng)過程中，個體之間的差別會發(fā)展與擴大，最終形成分化房地產(chǎn)企業(yè)危機管理中的主體在學(xué)識、教育背景、學(xué)習(xí)能力以及所處的職位的不同致使他們在危機管理過程中發(fā)揮的作用不同，最終個體的發(fā)展方向也不同。標識個體與個體、環(huán)境相互識別和選擇以實現(xiàn)信息的交流房地產(chǎn)企業(yè)危機管理中主體辨別危機的種類、來源、可能帶來的危害等都反應(yīng)了標識機制。內(nèi)部模型每個個體都具有復(fù)雜的內(nèi)部機制，對于整個系統(tǒng)來說統(tǒng)稱為內(nèi)部模型房地產(chǎn)企業(yè)危機管理中的員工個體、團隊組織都能夠根據(jù)自身的學(xué)識和工作經(jīng)驗對復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境以及有可能遭受的危機作出預(yù)測，對整個房地產(chǎn)業(yè)危機管理系統(tǒng)來說則是具有內(nèi)部模型積木在相對簡單的部件的基礎(chǔ)上改變組合方式而形成復(fù)雜系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)危機管理中存在各種模塊，如組織架構(gòu)、信息溝通、成員職責(zé)、獎懲制度、第三方資源利用、新聞發(fā)言人等，各模塊之間相互作用，且不同模塊的積木機制會導(dǎo)致不同的危機管理行為

四、基于CAS視角的房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)構(gòu)建

危機的本質(zhì)就是企業(yè)自組織能力的相對下降，或者說是企業(yè)自組織發(fā)展不能滿足其正常經(jīng)營的需要[4]。房地產(chǎn)企業(yè)作為社會大系統(tǒng)中的開放子系統(tǒng)，在經(jīng)營過程中受到經(jīng)濟、社會、政治、法律行政和自然環(huán)境的影響。在不斷的從外界環(huán)境獲取各種資源同時輸出自己的產(chǎn)品和服務(wù)。如果在房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理中，各主體能夠根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化不斷的挖掘自身潛力和優(yōu)勢，主動的去適應(yīng)環(huán)境，那么很多危機都可以避免。

1.房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)適應(yīng)性主體的刺激-反應(yīng)模型

Holland主要用刺激-反應(yīng)模型來描述主體進化與學(xué)習(xí)行為過程[3]。每個主體的執(zhí)行系統(tǒng)都有一個探測器、一個IF/THEN規(guī)則集合和一個反應(yīng)器。探測器代表了主體從環(huán)境中抽取信息的能力，IF/THEN規(guī)則集代表了處理這些信息的能力，而反應(yīng)器則代表了它反作用于環(huán)境的能力。主體將探測到的信息與規(guī)則集進行匹配，發(fā)現(xiàn)匹配的規(guī)則就激活相應(yīng)的另一個規(guī)則，這個規(guī)則可以直接激活反應(yīng)器產(chǎn)生行動或者激活另一個規(guī)則。主體在進化的過程中可以不斷地對規(guī)則進行比較、選擇甚至產(chǎn)生新的規(guī)則。

任何危機都是由于內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化應(yīng)對不力而導(dǎo)致的，如果在內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化的時候，就能夠感知到變化，并根據(jù)變化做出相應(yīng)的改變，使主體和組織適應(yīng)這種變化，那么就可以避免發(fā)生危機。在房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理系統(tǒng)中，各主體通過探測器感知到外部的刺激，這其中主要的刺激就是國家房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、社會房地產(chǎn)商品供求關(guān)系、財務(wù)資金流穩(wěn)定、客戶投訴比率、施工質(zhì)量安全事故頻數(shù)等不平衡因素。它們并非獨立的對主體產(chǎn)生作用，因而主體需要探測器綜合各種因素的作用。

同時在房地產(chǎn)危機管理系統(tǒng)中，主體是多層次的。從最基本的企業(yè)員工級別、部門經(jīng)理級別、企業(yè)的高層管理者到企業(yè)實體層等對危機因素的處理都遵循一些基本的原則。如經(jīng)濟效益最大化、安全質(zhì)量事故及客戶投訴比率最小化、避免企業(yè)負債過多資金流收支平衡等。經(jīng)過危機管理規(guī)則集的處理，房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)主體通過效應(yīng)器對外輸出的結(jié)果就是提高產(chǎn)品質(zhì)量、提高安全施工意識、相應(yīng)的減少項目同時開工確保資金流穩(wěn)定以及推出各種優(yōu)惠政策刺激消費等。當(dāng)然這些危機管理的規(guī)則集并不是一成不變的。每個主體內(nèi)部針對內(nèi)外部環(huán)境變化的因素都儲存著許多條規(guī)則，這些規(guī)則都是有待于測試和認證的假設(shè)。被驗證成功的規(guī)則會被賦予更高的適應(yīng)度，它下一次被選中的幾率就會增大。同時規(guī)則并不是一成不變得，在經(jīng)過測試成功的規(guī)則的基礎(chǔ)上，通過交叉組合、突變等手段會創(chuàng)造出新的規(guī)則來。如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)主體刺激-反應(yīng)模型

2.房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)的回聲模型

CAS理論包括微觀和宏觀兩個層面。在微觀主體模型的基礎(chǔ)上，建立整個房地產(chǎn)危機管理系統(tǒng)的宏觀模型—回聲模型?；芈暷Ｐ椭校瑸榱私o主體一個活動的外部環(huán)境，首先定義了兩個概念“資源”和“位置”?！百Y源”可以不斷地向主體提供所需要的某種物質(zhì)或能量?！拔恢谩笔且粋€可以給容納若干主體活動的“容器”，具有一定的環(huán)境條件與資源條件。一個最基本的回聲模型框架包括若干個位置，每個位置有若干個主體，主體之間進行交往，交流資源和信息。在這個模型中，主體有三個基本部分：主動標識、被動標識和資源庫。主動標識用于主動地與其他主體聯(lián)系和接觸。被動標識用于其他主體與自己聯(lián)系時決定應(yīng)答與否。資源庫用于存儲的加工資源。如圖2所示。

在房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理系統(tǒng)中，知識型員工、企業(yè)的危機管理組織、部門經(jīng)理以及高層管理者等他們所處的位置是不一樣的。但每個主體都有自己的主動標識、被動標識和資源庫。房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理能力就表現(xiàn)在各個層次的主體的復(fù)雜適應(yīng)學(xué)習(xí)能力。復(fù)雜適應(yīng)學(xué)習(xí)能力就是能夠在運用房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理知識、危機管理文化、危機滾利資源的過程中，不斷提高、努力改變或重新設(shè)計自身規(guī)則以應(yīng)對外界環(huán)境的不斷變化，最終能夠適應(yīng)環(huán)境變化，避免危機。

比如，在房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理系統(tǒng)中，客戶服務(wù)部門的員工甲最近接到的業(yè)主投訴較多，由于知識型員工具有主動能動性，首先通過自身的刺激—反應(yīng)模型提高自身服務(wù)質(zhì)量。但投訴多的現(xiàn)狀仍沒有得到緩解，在確定自己無法解決這個問題時，只能向他人尋求幫助。接著員工甲會在自己的資源庫中，搜尋誰可以解決這個問題，然后鎖定目標：物業(yè)管理部門乙。甲主動的向乙提出問題，這就是甲的進攻標識，乙接到刺激后，根據(jù)自身規(guī)則作出應(yīng)答。如果乙的交換條件正好與甲的進攻標識匹配，則乙會給出答案，反之亦然。這是乙的防御標識。如果乙解決了這個問題，則甲會形成這樣一條規(guī)則，IF(業(yè)主投訴較多)THEN(向物業(yè)服務(wù)部門乙尋求答案)。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)的回聲模型

五、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理受到內(nèi)外部多種環(huán)境的影響，具有很強的復(fù)雜性。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)危機的復(fù)雜種類，對房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)進行了CAS特性分析。從復(fù)雜適應(yīng)系統(tǒng)理論的角度探討房地產(chǎn)企業(yè)的危機管理。嘗試建立了基于CAS角度的房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)的主體刺激-反應(yīng)模型和整體的回聲模型。認為在房地產(chǎn)企業(yè)危機管理系統(tǒng)中，如果主體以及整個系統(tǒng)在復(fù)雜環(huán)境的刺激下，能夠自組織的進行交互作用和適應(yīng)性的學(xué)習(xí)積累經(jīng)驗，提高自己適應(yīng)環(huán)境變化的能力以及危機管理能力，那么房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中可能遇到的危機就可以得到有效管理。

[1]劉洪，周玲.成長性企業(yè)的復(fù)雜適應(yīng)性分析[J].中國軟科學(xué)，2007(12)：132-140

[2]王新軍，王霞.房地產(chǎn)經(jīng)營與管理[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2005

[3]約翰.H.霍蘭，隱秩序：適應(yīng)性造就復(fù)雜性[M].上海：上海科技教育出版社，2011

[4]郭際，現(xiàn)代企業(yè)危機管理[M].北京：科學(xué)出版社，2010

蘇青(1990-)，女，漢族，江蘇宿遷人，研究生在讀，五邑大學(xué)土木建筑學(xué)院，研究方向:建設(shè)工程項目管理。