房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理與相關(guān)問(wèn)題研究

周姝岑

摘要：在科學(xué)信息技術(shù)背景下，大部分的行業(yè)均發(fā)生了較大的改變，直接推動(dòng)了各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)住宅精裝修逐漸受到了市場(chǎng)的青睞，本文首先分析了房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修概述，同時(shí)闡述了房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修特點(diǎn)，最后總結(jié)了房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理策略，僅供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住宅項(xiàng)目；精裝修；管理工作；概述；特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修的概述

站在房地產(chǎn)開(kāi)放商的角度上而言，通過(guò)對(duì)毛坯房進(jìn)行精裝修，能夠提升房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)就目前國(guó)家政策而言，精裝修住宅導(dǎo)向性非常明確，其環(huán)保、節(jié)能等優(yōu)勢(shì)將促使房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修化全面鋪開(kāi)。但是，需要注意的是房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修也具有其復(fù)雜性，在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修必須要重視管理工作，強(qiáng)化房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修的監(jiān)督與管理工作，才能夠有效避免各類事故的發(fā)生，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修的特點(diǎn)

通常情況下，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修與業(yè)主自行精裝修有著較大的區(qū)別，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修的特點(diǎn)主要包括：（1）在精裝修過(guò)程中，涉及較多的層面。包括室內(nèi)裝修、空調(diào)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、家電安裝等，同時(shí)還涉及部分設(shè)計(jì)工作。（2）在實(shí)際的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修過(guò)程中，涉及的環(huán)節(jié)比較多，只有落實(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)的管理與監(jiān)督，才能夠確保精裝修施工的合理性。（3）房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理工作，需要站在全局角度上開(kāi)展，確保裝修施工的系統(tǒng)性，強(qiáng)化各部門(mén)之前的協(xié)調(diào)，進(jìn)而確保各項(xiàng)工作的順利落實(shí)。

三、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修管理策略

（一）準(zhǔn)備階段的管理工作

在施工建設(shè)前，必須要多渠道采集資料與數(shù)據(jù)，為設(shè)計(jì)工作人員提供全面的資料與精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)。其次，開(kāi)放商需要依據(jù)裝修風(fēng)格，裝修特點(diǎn)，合理選擇設(shè)計(jì)師。在選擇設(shè)計(jì)師的過(guò)程中，必須要確保不會(huì)影響到施工進(jìn)展，在控制設(shè)計(jì)預(yù)算的同時(shí)，提升設(shè)計(jì)質(zhì)量。最后，在設(shè)計(jì)階段，開(kāi)放商必須要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員之間的溝通、交流，以此確保設(shè)計(jì)工作的合理性，全面提升設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，如下圖1所示。

（二）審計(jì)階段的管理工作

審計(jì)監(jiān)督工作是房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一，在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修工作中會(huì)受到多方面因素的影響。這些因素不僅會(huì)影響裝修工作的順利開(kāi)展，還會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案變更。很多的開(kāi)放商在精裝修施工中，主體的裝修已經(jīng)完成，但是裝修圖紙卻未得到完成的現(xiàn)象普遍存在，這類施工方式嚴(yán)重?fù)p害著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。這就要求房地產(chǎn)在精裝修施工前，必須實(shí)現(xiàn)施工階段的全過(guò)程控制，強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作，如下圖2所示。

在施工建設(shè)前，開(kāi)發(fā)商必須要掌握整體的情況，依據(jù)實(shí)際建設(shè)需求與施工周期，合理安排施工環(huán)節(jié)，確保各項(xiàng)施工環(huán)節(jié)的有序連接。最大程度降低房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修中的人力成本。為了滿足預(yù)期的裝修要求，開(kāi)發(fā)商必須要加強(qiáng)與裝修負(fù)責(zé)人之間的溝通。房地產(chǎn)企業(yè)可以組建專門(mén)的對(duì)外負(fù)責(zé)部門(mén)，強(qiáng)化房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修過(guò)程中，室內(nèi)裝飾、暖通系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、水電系統(tǒng)的控制與管理，通過(guò)實(shí)時(shí)監(jiān)督各項(xiàng)施工，確保裝修施工建設(shè)的合理性。避免各部門(mén)之前發(fā)生沖突。為了確保房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修發(fā)揮其該有的作用，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，必須要合理擺放各類設(shè)備，在確保其使用正常放人情況下，最大程度擴(kuò)展室內(nèi)的活動(dòng)面積。

（三）招標(biāo)階段的管理工作

同企業(yè)的建筑工程相比較，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修項(xiàng)目，在招投標(biāo)工作中，標(biāo)段的劃分比較靈活，且存在著一定的復(fù)雜性。為了確保房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修項(xiàng)目招投標(biāo)工作的合理性，需要依據(jù)裝修施工圖紙，對(duì)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，掌握不同施工環(huán)節(jié)的材料需求、施工情況，審核工程報(bào)價(jià)。只有在招投標(biāo)環(huán)節(jié)確定造價(jià)成本，才能夠降低后期的管理難度，同時(shí)確保裝修項(xiàng)目成本管理的和理性與科學(xué)性。

（四）施工階段的管理工作

就房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修而言，在施工階段，涉及的因素較多，包括：設(shè)備、技術(shù)、施工人員等，因此，此階段的管理工作難度較大。為了確保此階段管理工作的合理性，必須要采取有效的措施降低管理難度，同時(shí)還需要采取有效的控制手段，強(qiáng)化施工階段的控制與監(jiān)督工作。例如：加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，確保裝修施工中各項(xiàng)環(huán)節(jié)的穩(wěn)定進(jìn)行，特別是施工設(shè)備，必須在遵循相關(guān)規(guī)定的前提下，依據(jù)施工需求，合理擺放施工設(shè)備。還要加強(qiáng)施工過(guò)程中材料的使用監(jiān)督，審核材料購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與使用情況，能夠確保材料的合理使用，避免浪費(fèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。目前尚未有任何一家開(kāi)發(fā)商勇于開(kāi)放施工階段的業(yè)主實(shí)時(shí)監(jiān)督，實(shí)際上，隨著互聯(lián)網(wǎng)思維的發(fā)展，房企應(yīng)當(dāng)嘗試將互聯(lián)網(wǎng)攝像頭應(yīng)用到施工階段，將其與營(yíng)銷工作結(jié)合，在施工階段開(kāi)放業(yè)主監(jiān)督，一方面能夠利用業(yè)主對(duì)于自己所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的關(guān)注而對(duì)施工方進(jìn)行額外管控，另一方面也向業(yè)主展示了開(kāi)發(fā)商對(duì)于施工質(zhì)量的信心和決心，提升項(xiàng)目整體質(zhì)量及項(xiàng)目整體銷售售價(jià)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修工程是為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到更好的發(fā)展。隨著人們對(duì)住宅質(zhì)量的提升，只有加大房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修的管理力度，才能夠確保裝修工作的施工質(zhì)量與施工效率。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到更好的發(fā)展。

（作者單位：金隅南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）