馬云

摘要：本文從當前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的愈加激烈的市場競爭狀況出發(fā)，針對房地產(chǎn)企業(yè)在不同城市、不同開發(fā)周期所開設(shè)的項目，重點研究了該如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。通過對房地產(chǎn)企業(yè)項目管理體系的構(gòu)建進行分析和研究，希望能夠為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自身的項目組織管理架構(gòu)提供建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理體系；構(gòu)建

隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境是比較復(fù)雜的，不同企業(yè)之間的市場競爭也非常激烈。在新的市場環(huán)境下，如何抓住發(fā)展機遇、優(yōu)化整合市場資源、進一步提升企業(yè)的品牌價值，是房地產(chǎn)企業(yè)尋求健康長遠發(fā)展所必須考慮的問題。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建合適的項目管理體系是非常重要和必要的。

1項目管理的概述

簡單地講，項目管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目活動的過程中，通過對知識、工具、技能等的綜合運用，最大限度地調(diào)動有限的資源，使房地產(chǎn)項目能夠得到高效的落實和運營，實現(xiàn)最大的效益，達到甚至超過預(yù)期。同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目運營方式相比，項目管理的理念更加注重的是管理模型的構(gòu)建，通過建立一種完善、成熟、科學(xué)的組織框架，使房地產(chǎn)企業(yè)的各項戰(zhàn)略和任務(wù)能夠得到充分有效的落實，進一步滿足企業(yè)戰(zhàn)略管理和組織布局的需求。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的一般模型可以簡單概括為圖1，可以看出，這種管理模型首先是立足于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的要求，然后根據(jù)企業(yè)管理的需求來組織構(gòu)建專業(yè)的項目管理團隊，通過組織內(nèi)部以及不同項目之間的協(xié)調(diào)與考評等構(gòu)建項目運行的保障體系，確保房地產(chǎn)項目的運行得到切實的保障和全面的落實。在這一基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這一模式確定并長期落實，形成一套完整成熟的項目管理體系。

2房地產(chǎn)企業(yè)項目管理體系的構(gòu)建

2.1項目開發(fā)計劃管理體系

在不同的地區(qū)開發(fā)和經(jīng)營不同的項目是房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的成功也是建立在眾多項目順利完成的基礎(chǔ)之上，在這一條件下，企業(yè)的經(jīng)營管理目標能夠逐步實現(xiàn)，企業(yè)的品牌形象也才能夠樹立起來。所以，項目的開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的開展來講是重要的起點，企業(yè)需要根據(jù)項目開發(fā)計劃管理體系構(gòu)建的要求來明確宗旨，做到對房地產(chǎn)項目的統(tǒng)籌規(guī)劃和協(xié)調(diào)控制，切實提升地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃性和系統(tǒng)性，注重加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同部門之間、不同項目之間的溝通和聯(lián)系，進而有效提升房地產(chǎn)項目開發(fā)的效率。開發(fā)周期過長一直是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題，企業(yè)很容易因此增加項目開發(fā)的成本，也會使得經(jīng)營目標難以得到有效的落實。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)要注重加強項目的分級管理，避免分工過細或過粗而給開發(fā)工作帶來的阻礙，保證各級之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系能夠有效支撐房地產(chǎn)項目開發(fā)工作的落實。

2.2階段性成果管理體系

房地產(chǎn)的一個項目就是一個系統(tǒng)、全面、眾多工序和流程相互銜接的過程，項目的推進依賴于一個個工序的依次完成，這種工作進度相對而言是比較容易考察和評估的。針對這一特點以及當前房地產(chǎn)企業(yè)在項目推進的過程中確實存在的進度考察需求，階段性成果管理體系的構(gòu)建是十分重要和必要的。房地產(chǎn)企業(yè)階段性成果管理體系的構(gòu)建思路一般如圖2所示。

房地產(chǎn)企業(yè)需要定期對不同項目的完工情況進行審查，然后根據(jù)本階段的任務(wù)完成情況來重新規(guī)劃項目的進度安排，這也是下一階段項目推進的前提和基礎(chǔ)。隨后，通過對項目的成果進行標準化、模板化和清單化，房地產(chǎn)企業(yè)能夠進一步明確項目推進的流程和規(guī)范，在進一步明確和提煉具體的要求之后，企業(yè)管理層能夠強化對員工的約束核對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制，便于后續(xù)工作的順利推進。最后，通過對項目階段性成果的定期匯總和大量積累，企業(yè)能夠形成高質(zhì)量的項目實施的案例庫，這對后續(xù)項目的推進具有很強的借鑒作用。

2.3項目管理投資收益跟蹤體系的構(gòu)建

對房地產(chǎn)項目進行投資收益的跟蹤，目的在于通過對利潤指標的監(jiān)控來實現(xiàn)對項目整體收益情況的監(jiān)測，便于管理者對項目進行跟蹤管理。而且房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，涉及到的環(huán)節(jié)和流程眾多，投資規(guī)模也普遍比較大，所以在進行投資收益跟蹤分析的過程中面臨的難度也比較大。鑒于這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要以提升企業(yè)的項目管理能力為目標，建立全面的項目管理投資收益跟蹤體系。在項目管理的過程中，要注重分析導(dǎo)致項目利潤、收益率等投資收益或者利潤評價指標發(fā)生變動的原因，然后為項目管理者制定下一步的項目運營方案提供參考和依據(jù)。在這一基礎(chǔ)上，通過加強對項目過程的跟蹤與控制來確保項目預(yù)期收益的實現(xiàn)，聚焦項目的目標和價值。在這個過程中，也可以充分借助企業(yè)資源管理計劃系統(tǒng)，切實改進企業(yè)在項目跟蹤和數(shù)據(jù)采集過程中面臨的困難，減少人工輸入數(shù)據(jù)造成的準確度不高、效率低下等問題，減輕工作量，提升項目管理工作的效率。而且，企業(yè)資源管理計劃系統(tǒng)能夠在已有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)對未來一段時間內(nèi)工作情況的預(yù)測，而且計算快速準確，計算結(jié)果科學(xué)可靠，也具有良好的保密性。所以房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建項目管理投資收益跟蹤體系的過程中，要靈活運用企業(yè)現(xiàn)有的資源和條件，通過對項目成本和計劃的監(jiān)測來實現(xiàn)對項目收益狀況的監(jiān)管和把控，將項目運營的成果直觀地展示出來，給管理者的決策和規(guī)劃工作提供科學(xué)全面的參考。

3總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)也要建立系統(tǒng)全面的綜合評價體系，通過多指標的綜合來客觀評價項目的運行情況，對項目運營是否達到企業(yè)的管理目標做出科學(xué)的判斷。完善的項目管理體系的構(gòu)建，為房地產(chǎn)企業(yè)管理、考核和評價房地產(chǎn)項目的運營情況提供了系統(tǒng)完善的方法和標準，對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理水平具有非常重要的意義。

（作者單位：南京地靈建設(shè)有限公司）