日照市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

文/張強(qiáng) 張文

日照市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

文/張強(qiáng) 張文

一、基本特點(diǎn)

（一）商品房施工面積增長(zhǎng)較快

2017年1-5月份，全市商品房施工面積1658.40萬平方米，同比增加11.05%，其中新開工面積204.44萬平方米，同比減少42.34%。

（二）商品房銷售面積有所增加

受二孩政策、市區(qū)拆遷安置貨幣化補(bǔ)償政策等影響，銷售面積同比增加較大。2017年1-5月份，全市新批準(zhǔn)預(yù)售面積147.6萬平方米，同比增長(zhǎng)112.32%；商品房網(wǎng)上銷售面積128.34萬平方米，同比增加28.12%。

（三）商品房成交價(jià)格略有上升

2017年1-5月份，商品房平均成交價(jià)格5228元/平方米，同比增加8.99%。價(jià)格增幅較大的主要原因是新市區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤（如金海學(xué)府、壹號(hào)學(xué)府、天寧首府、城投桂花園、藍(lán)天·尚東區(qū)、沃航·生活印象等）集中上市, 持續(xù)旺銷，網(wǎng)簽數(shù)量占比高，在一定程度上拉高了全市新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)。但應(yīng)看到，該市房?jī)r(jià)增幅較高，系個(gè)別性、片區(qū)性價(jià)格異常，其他片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)較大的整體波動(dòng)。

（四）二手房成交量增加

受營(yíng)業(yè)稅和契稅優(yōu)惠政策調(diào)整影響，二手房市場(chǎng)較為活躍。尤其是部分城中村拆遷改造項(xiàng)目實(shí)行貨幣化安置，且安置樓還未完工，安置戶大多選擇購(gòu)買二手房，使二手房成交量增加。2017年1-5月份，全市二手房成交面積56.36萬平方米，同比增長(zhǎng)60.81%。

（五）去庫(kù)存情況

截至2017年5月末，全市商品房累計(jì)可售面積430.39萬平方米，其中住宅256.17萬平方米，去化周期均在合理區(qū)間范圍內(nèi)。

與促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)新跨越的要求相比，該市房地產(chǎn)業(yè)還存在以下突出問題：一是商品房去庫(kù)存有區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性不平衡的問題。從區(qū)域看，市區(qū)及莒縣的商品房去化周期均處在9-16個(gè)月的合理區(qū)間，但五蓮縣去化周期高達(dá)20個(gè)月；從結(jié)構(gòu)上看，全市住宅商品房庫(kù)存168.86萬平方米，去化周期為9.7個(gè)月；寫字樓等非住宅商品房庫(kù)存118.42萬平方米，去化周期高達(dá)56個(gè)月。此外，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重極少。二是產(chǎn)業(yè)集中度偏低，龍頭企業(yè)實(shí)力弱，缺乏知名品牌企業(yè)。三是資本運(yùn)營(yíng)能力差，企業(yè)自有資金少，融資能力低，沒有一家直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、影響因素分析

從區(qū)域化的視角看，影響日照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各類因素較多，并受生活區(qū)建設(shè)引發(fā)剛需提前釋放、棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償?shù)戎饕蛩氐某掷m(xù)影響。

（一）供給側(cè)

1.城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。根據(jù)日照城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，在未來4年內(nèi)，戶籍城鎮(zhèn)化率將由目前的56.8%提高至63.5%，即每年將有約3萬進(jìn)城人口需要解決住房問題。目前，日照市政府正在起草支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的優(yōu)惠政策。在新型城鎮(zhèn)化背景下，住房需求的增長(zhǎng)將帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展機(jī)遇。

2.土地供給充足。日照市土地供應(yīng)計(jì)劃量和實(shí)際供應(yīng)量均呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)，近5年平均實(shí)際供應(yīng)量為303.48公頃，其中商品房用地約占住宅用地供應(yīng)量的77.46%，其他住宅用地占22.54%。商品房用地中，中小套型商品房用地120.47公頃，占住宅用地總量的88.3%。城中村（棚戶區(qū)）改造安置、保障房和中小套型普通商品住房“三類用地”達(dá)到住房用地供應(yīng)總量的70%以上，住房用地供應(yīng)能夠滿足市場(chǎng)需求。

3.開發(fā)土地儲(chǔ)備充足。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，日照市待開發(fā)土地約為253公頃（3800畝），加上2017年土地供給指標(biāo)，開發(fā)企業(yè)用于自主開發(fā)的土地比較充足，這也成為開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、自我調(diào)節(jié)的手段。

4.稅收紅利逐漸顯現(xiàn)。2016年5月1日，企業(yè)所得稅的營(yíng)改增試點(diǎn)，讓企業(yè)享受到了改革的紅利，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。

5.行政審批效能提高。近兩年來，日照市政府先后出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》、《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，制定了6條涉及開發(fā)企業(yè)的規(guī)費(fèi)減免緩政策、4條鼓勵(lì)城中村拆遷改造貨幣化安置政策、9條優(yōu)化審批服務(wù)和行業(yè)監(jiān)管政策，市行政審批中心實(shí)施了投資建設(shè)項(xiàng)目模塊化并聯(lián)審批制度，切實(shí)讓企業(yè)和群眾享受到政策優(yōu)惠和審批效能的提高，激發(fā)了市場(chǎng)活力。

（二）需求側(cè)

1.棚戶區(qū)改造。2016年，市區(qū)范圍內(nèi)城中村拆遷戶預(yù)計(jì)有85%選擇貨幣化安置方式，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)最大購(gòu)買力。該方式短期內(nèi)可以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加有效需求，去庫(kù)存效果明顯。當(dāng)然從長(zhǎng)期看，隨著城中村騰空用地投放開發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)復(fù)歸平穩(wěn)。

2.農(nóng)民市民化。農(nóng)民市民化政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生持久而又深遠(yuǎn)的影響。

3.人口增長(zhǎng)和“二孩”政策。全面開放“二孩”而造成的改善性住房需求短時(shí)間內(nèi)即刻呈現(xiàn)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要契機(jī)。

4.居民剛需。2016年，北京路生活區(qū)、威海路生活區(qū)開工建設(shè)154萬平方米房屋，批準(zhǔn)預(yù)售144萬平方米，2016年10-12月集中網(wǎng)簽5900套住房，合計(jì)130.36萬平方米，市區(qū)商品住房銷售同比增加了一倍。

5.政府購(gòu)買。2016年，市政府投資1.07億元，直接購(gòu)買300套小戶型房源用于公租房，進(jìn)一步拓寬了去庫(kù)存途徑。

（三）不利因素

2016年全國(guó)人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，住戶部門中長(zhǎng)期貸款全年新增5.68萬億元，占全年人民幣新增貸款的44.9%，而居民中長(zhǎng)期貸款幾乎等同于房貸，也就是說，2016年全年新增貸款有超過四成用于買房。據(jù)此分析，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸會(huì)調(diào)整供應(yīng)，呈現(xiàn)趨緊態(tài)勢(shì)，對(duì)企業(yè)開發(fā)貸、個(gè)人按揭產(chǎn)生不利影響。

三、走勢(shì)預(yù)測(cè)及政策建議

綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響因素作以下預(yù)計(jì)：一是今年下半年商品房市場(chǎng)交易量將有所下降。受生活區(qū)建設(shè)影響，2017年度市區(qū)樓盤的投資、開工、竣工量將有較大幅度下降，申請(qǐng)預(yù)售房屋面積為300萬平方米，較2016年下降30%-40%。二手房交易量將會(huì)有小幅下降；二是商品房?jī)r(jià)格將會(huì)延續(xù)2016年平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，較1-4月份逐漸回落，漲幅在3%-5%。三是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性去庫(kù)存壓力依然存在。因此，建議采取以下政策措施。

（一）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制

圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善性需求兩大重點(diǎn)，積極建立購(gòu)租并舉的住房制度。制定實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度、竣工綜合驗(yàn)收備案制度，按照開發(fā)建設(shè)條件意見書、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、預(yù)售銷售、驗(yàn)收交付、物業(yè)管理等不同階段，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程、零縫隙閉合管理。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的監(jiān)管

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等各項(xiàng)制度，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)銷售市場(chǎng)行為。加強(qiáng)商品房合同網(wǎng)簽管理，建立實(shí)施房源核驗(yàn)制度、二手房網(wǎng)簽與交易資金監(jiān)管制度，嚴(yán)格落實(shí)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案和從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)制度。

（三）出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的辦法

房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)投資、增加稅收的重要板塊。要結(jié)合實(shí)際出臺(tái)激勵(lì)政策，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；要制定出臺(tái)促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的意見，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

（四）組織開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)

會(huì)同工商、物價(jià)、公安等部門在全市范圍內(nèi)開展打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為專項(xiàng)行動(dòng)，深入開展商品房買賣合同格式條款專項(xiàng)整治活動(dòng)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介行為。繼續(xù)開展房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員法律素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（五）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信用建設(shè)

對(duì)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)遵守法律法規(guī)和依法經(jīng)營(yíng)等方面的信用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)、公示，激勵(lì)守信者，懲戒失信者，營(yíng)造更加健康規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（六）及時(shí)做好市場(chǎng)調(diào)研分析

要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)日?qǐng)?bào)系統(tǒng)管理，準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，密切關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)掌握、定期研判房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，為政府決策提供可靠依據(jù)。強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，做好政策準(zhǔn)備，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整完善相關(guān)政策措施。

(作者單位：日照市房地產(chǎn)管理局 鄒城市房地產(chǎn)交易所)