當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾分析

文/賈廣葆

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的矛盾分析

文/賈廣葆

而另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制與其他市場(chǎng)機(jī)制相同，其運(yùn)行也存在價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，同樣存在反映此三大規(guī)律作用的價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。這些客觀存在的機(jī)制較樓市政策而言，是客觀的、不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，它們一直影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，短期的、應(yīng)時(shí)的、高頻的樓市政策如何更加適應(yīng)、匹配客觀現(xiàn)實(shí)存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如何解決樓市政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的矛盾，是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵。

一、短期的、高頻的樓市政策與客觀存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的矛盾

長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)大多集中在平衡供需方面，其政策取向主要是刺激短期住房需求或抑制房?jī)r(jià)過快上漲，因而政策出臺(tái)往往是短期的、應(yīng)時(shí)的、零散的、高頻的。諸多政策往往是被動(dòng)應(yīng)答，缺乏客觀的、連續(xù)的、長(zhǎng)期的持續(xù)政策效應(yīng)。這勢(shì)必形成如下局面：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)先行指標(biāo)下降、樓市低迷時(shí)，實(shí)行樓市鼓勵(lì)政策，以刺激住房消費(fèi)需求；當(dāng)房屋成交旺盛，房?jī)r(jià)上漲，樓市過熱時(shí)，實(shí)行樓市收緊政策，以抑制房?jī)r(jià)過快上漲；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)未受到控制，甚至加快上漲時(shí)，再度實(shí)行持續(xù)強(qiáng)力政策，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)、平穩(wěn)樓市。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了一定的影響。各級(jí)黨委、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的管理與調(diào)控，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮了一定作用，但同時(shí)，也面臨著一些突出和明顯的矛盾。

二、住房市場(chǎng)供給與住房市場(chǎng)需求的矛盾

住房商品供給與住房商品需求是一對(duì)相互作用、相互影響、相互制約的矛盾體，都具有各自不同的特點(diǎn)。在住房市場(chǎng)供給方面：一是具有一定的時(shí)滯性。住房商品生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從拿地到規(guī)劃，再到建設(shè)，直至住房商品上市供給，一般需二三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，短期內(nèi)很難建成并供給市場(chǎng)。二是具有“房地合一”、“房地連體”的結(jié)合性。住房是地上建筑物和土地的結(jié)合體，住房不可能脫離土地而單獨(dú)存在，土地沒有建筑物也稱不上住房，二者相輔相成、相互制約、缺一不可，而土地供應(yīng)對(duì)住房商品供給的制約巨大。三是具有一定的不平衡性。住房供給與一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市民消費(fèi)能力、樓市政策等具有緊密相連的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)能力強(qiáng)、宜居環(huán)境好、導(dǎo)入人口多、公共資源齊全的城市，住房供給相應(yīng)較多，反之亦然。在住房市場(chǎng)需求方面：一是具有一定的層次性。住房市場(chǎng)需求一般分為住房消費(fèi)性需求與住房投資性需求兩大類。二是具有一定的地區(qū)性。不同城市、同一城市的不同區(qū)域，由于受經(jīng)濟(jì)條件和家庭人口等影響，其住房需求的目的也不盡相同，有需求高檔豪華住房，有需求一般性中、小戶型的普通住房，還有需求政府興建的各類保障性住房。三是具有一定的臨時(shí)性。由于受工作性質(zhì)和自身?xiàng)l件的影響，一些尚未找到長(zhǎng)期工作或尚未選準(zhǔn)發(fā)展地點(diǎn)和方向的群體，一般選擇短期租賃住房或投靠親友來解決其住房問題。因此，認(rèn)識(shí)和了解住房市場(chǎng)供給與住房市場(chǎng)需求各自特點(diǎn)，才能準(zhǔn)確摸清住房市場(chǎng)供求狀況及其走向，從而正確解決住房市場(chǎng)供給與住房市場(chǎng)需求的矛盾，避免住房市場(chǎng)供不應(yīng)求或供給過剩，做到住房市場(chǎng)總量基本平衡、供求適中。

三、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理與社會(huì)公共資源分配不均衡的矛盾

從表面看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問題是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快、增速過大，普遍超過了城鎮(zhèn)普通居民的家庭經(jīng)濟(jì)可承受能力范圍，而表面之下的深層次矛盾問題卻是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理與社會(huì)公共資源分配不均衡的矛盾問題。一方面，1998年我國(guó)為了拉動(dòng)內(nèi)需，開始最初的住房制度改革，通過房改以應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，確立房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，一度忽視和降低了城鎮(zhèn)保障性住房的供應(yīng)，普通住宅供求矛盾顯現(xiàn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)嚴(yán)重錯(cuò)位、互不匹配。盡管近年來政府十分重視城鎮(zhèn)保障性住房的供應(yīng)，關(guān)注并著力補(bǔ)上這塊短板，但短期內(nèi)很難徹底解決這一歷史遺留問題；另一方面，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)大多通過行政指令進(jìn)行調(diào)控，而社會(huì)公共資源長(zhǎng)期以行政資源作為引導(dǎo)，致使優(yōu)質(zhì)的教育資源、齊備的醫(yī)療資源、方便快捷的交通資源以及市政配套基礎(chǔ)設(shè)施等資源高度集中于一二線城市、省會(huì)城市等大城市。顯然，在這種住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)“不合理”、公共資源分配“不均衡”狀態(tài)下，僅僅依靠短期的、一時(shí)的“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”、“限售”等行政性調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整是不現(xiàn)實(shí)的，也是難以奏效的。

四、多種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象相互并存的矛盾

值得注意的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控下，市場(chǎng)出現(xiàn)了日趨分化的走勢(shì)：不同類型城市、不同城市區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往呈現(xiàn)兩種情況相互并存的兩難困境，其主要表現(xiàn)如下。

一是土地競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)火爆激烈與土地競(jìng)拍流標(biāo)無人問津并存。一、二線城市與三、四線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差別較大，同一城市不同區(qū)域土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈與競(jìng)拍流標(biāo)現(xiàn)象并存。

二是樓市火爆與樓市冷清并存。不同城市商品房市場(chǎng)冷熱分化差別較大，同一城市中心區(qū)域與城市外圍區(qū)域市場(chǎng)分化明顯突出。

三是房?jī)r(jià)上漲與房?jī)r(jià)下跌并存。不同城市商品房?jī)r(jià)格漲跌區(qū)別較大，同一城市商品房?jī)r(jià)格區(qū)域分化較為顯著。

四是商品房存量下降與商品房庫(kù)存量上升并存。一、二線熱點(diǎn)城市與三、四線城市商品房庫(kù)存分化明顯，一、二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存量日趨下降，而三、四線城市去庫(kù)存壓力較大，數(shù)量日趨增加，同一城市不同區(qū)域庫(kù)存量下降與庫(kù)存量上升現(xiàn)象并存。

五是商品住宅購(gòu)買預(yù)期強(qiáng)烈與商品住宅購(gòu)買預(yù)期冷清并存。不同城市住房消費(fèi)群體、同一城市不同區(qū)域住房消費(fèi)群體、住房消費(fèi)不同群體，其住房消費(fèi)預(yù)期表現(xiàn)各異，既有經(jīng)濟(jì)條件俱佳，購(gòu)買住房投資的群體，也有經(jīng)濟(jì)條件尚可，依靠資金積聚和房貸購(gòu)買住房自住或改善的群體，還有因經(jīng)濟(jì)條件差、自有資金缺乏，無購(gòu)買預(yù)期的群體。

六是大型、品牌開發(fā)企業(yè)越做越大、越做越強(qiáng)與中、小開發(fā)企業(yè)越做越小、越做越弱并存。大型、品牌開發(fā)企業(yè)由于實(shí)力雄厚、土地儲(chǔ)備多、資金和人員有保證，其開發(fā)住房范圍變大、種類增多、建設(shè)速度增快、產(chǎn)品銷售趨好，不斷吞并、重組其他開發(fā)企業(yè)，其規(guī)模逐漸增大；而一些中、小開發(fā)企業(yè)由于實(shí)力有限，土地儲(chǔ)備少、資金、人員難有保證，后續(xù)開發(fā)越來越少，開發(fā)能力越來越弱。這種并存狀況將長(zhǎng)期存在。

七是市場(chǎng)化商品住宅供應(yīng)與保障性住宅供應(yīng)并存。在住房供應(yīng)體系方面，一部分購(gòu)房群體通過市場(chǎng)化的手段購(gòu)買商品住宅，而另一部分購(gòu)房群體則通過政府保障性住房供應(yīng)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或租住公租房。

八是產(chǎn)權(quán)房與使用權(quán)房、直管公房、自管公房、軍產(chǎn)權(quán)、“小產(chǎn)權(quán)房”等并存。在住房類型方面，目前市場(chǎng)上不僅存在70年產(chǎn)權(quán)商品住房，還存有大量直管公房、自管公房等使用權(quán)房，還有軍產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村集體土地開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”等。這些類別不同的住房，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和轉(zhuǎn)移交易條件也不盡相同，甚至有些還在政策禁止購(gòu)買和交易之列。

毫無疑問，這些房地產(chǎn)市場(chǎng)并存的兩難矛盾現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生了較大的影響。

五、迅猛發(fā)展的二手房存量市場(chǎng)與亂象叢生的二手房中介市場(chǎng)的矛盾

經(jīng)過近二十年商品房市場(chǎng)發(fā)展和房改制度的實(shí)施，我國(guó)住房制度由單一的福利性住房制度轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》?、房改房和保障性住房體系制度，這為二手存量市場(chǎng)提供了眾多房源和市場(chǎng)置換交易機(jī)會(huì)。尤其是近年來，使用權(quán)房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，自住性、改善性需求增多，學(xué)區(qū)房、地鐵房等房源日益受寵，致使存量二手房市場(chǎng)得到迅猛發(fā)展，一、二線城市二手房成交量超過一手房成交量，三、四線城市和沿海城市二手房成交占據(jù)交易總量的“半壁江山”，住房市場(chǎng)已進(jìn)入存量房時(shí)代。

而與此并存的是亂象叢生的二手房中介市場(chǎng)。盡管各級(jí)政府出臺(tái)一項(xiàng)又一項(xiàng)二手房管理交易規(guī)定，但二手房中介市場(chǎng)仍然問題眾多、不盡如人意。一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)進(jìn)行交易，例如發(fā)布虛假房源廣告、營(yíng)造市場(chǎng)供不應(yīng)求假象、捏造或者散布漲價(jià)和政策變化等謠言、惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)、低價(jià)吃進(jìn)再高價(jià)賣出來賺取差價(jià)、為減少稅費(fèi)簽訂陰陽(yáng)合同、為防限購(gòu)限貸而假離婚、隱瞞房屋被抵押查封等限制性信息擅自交易、違反規(guī)定收取買賣雙方中介費(fèi)、無照擅自從事房地產(chǎn)二手房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。顯然，二手房中介市場(chǎng)種種違規(guī)行為已經(jīng)嚴(yán)重影響正在發(fā)展中的二手房存量市場(chǎng)。

（作者單位：大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)）