宋慧芳

近期發(fā)布的一系列樓市政策，彰顯了政府建立長(zhǎng)效機(jī)制的決心以及向供給側(cè)的調(diào)控思路轉(zhuǎn)變。然而對(duì)于供給側(cè)的落地如何破局，也成為了圍繞其發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。

近日，中央和地方政府相繼出臺(tái)多項(xiàng)重要房地產(chǎn)調(diào)控政策，將樓市再度推向市場(chǎng)焦點(diǎn)。從廣州推進(jìn)“租售同權(quán)”，到九部委聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，再到北京的“共有產(chǎn)權(quán)”住房計(jì)劃，樓市調(diào)控方向正逐漸轉(zhuǎn)向住房供給側(cè)。

“限購(gòu)、限貸等作用于需求端的調(diào)控措施長(zhǎng)期對(duì)于抑制房?jī)r(jià)高速上漲見(jiàn)效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵在于差異化地增加有效供給，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系。今年政府在供給側(cè)的頻繁調(diào)控動(dòng)作，正是明確這一根本問(wèn)題后的‘對(duì)癥施方”。中金公司分析員張宇表示，“需求側(cè)改革難長(zhǎng)期有效的主要原因來(lái)自不論從土地購(gòu)置還是新開(kāi)工看，2010年之后市場(chǎng)有效住宅供應(yīng)均未明顯放大。例如，2010年開(kāi)始北京土地待開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積增速都處于不同程度下行。尤其是住宅新開(kāi)工面積從2010年后基本維持在1200到1500萬(wàn)平方米左右，與每年銷售規(guī)模大體保持一致?！?/p>

調(diào)控的核心增加有效供應(yīng)

據(jù)中金公司數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房已達(dá)1.14套，但每個(gè)家庭戶實(shí)際在使用的住房套數(shù)僅為0.94套。18%的存量房被空置，且全部集中于最富裕的15%的家庭手中，20%左右的家庭仍居住在擁擠且設(shè)施老舊的房屋中。面向此類人群提供有質(zhì)量的住房，才是有效的住房供應(yīng)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，2016年底我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率為57.35%，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率為41.2%，規(guī)劃到2020年要分別達(dá)到60%和45%。至于要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的水平，則需要更長(zhǎng)的時(shí)間。大量的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，再加上二胎政策的放寬等多種原因，城鎮(zhèn)新老居民對(duì)住房的需求量肯定是很大的。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，城市人民政府應(yīng)當(dāng)編制住房發(fā)展規(guī)劃，用于指導(dǎo)土地的供應(yīng)。朱中一強(qiáng)調(diào)，“對(duì)于人口凈流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應(yīng)，增加公共租賃房的供應(yīng)?！?/p>

然而為了增加有效供應(yīng)，最近的政策更是頻頻發(fā)布，大多是針對(duì)租賃市場(chǎng)。先是7月17號(hào)，在廣州市政府官網(wǎng)上，赫然發(fā)布了一個(gè)通知，即《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。隨后，7月20日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，住建部提出“租賃市場(chǎng)承租人可以有更多的城市功能和享受均等化權(quán)利”，明確保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，未來(lái)承租人能獲得更多與買(mǎi)房人同等的待遇。8月4日，成都市政府辦公廳正式發(fā)布《成都市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》，將全面開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作，組建國(guó)有住房租賃公司，承擔(dān)租賃住房業(yè)務(wù)，進(jìn)一步培育和擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，進(jìn)一步服務(wù)新市民安居樂(lè)業(yè)。密集型的租賃政策發(fā)布，使租賃業(yè)務(wù)受到了前所未有的關(guān)注。

除了租賃市場(chǎng)，8月3日，北京市住建委對(duì)外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。更是把共有產(chǎn)權(quán)住房再次推到了公眾面前，成為房地產(chǎn)業(yè)最近談?wù)摰慕裹c(diǎn)。根據(jù)該辦法，北京擬新推共有產(chǎn)權(quán)住房，新北京人獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。共有產(chǎn)權(quán)住房就是買(mǎi)房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)，通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，最大限度支持購(gòu)房剛需求。將來(lái)若上市交易，個(gè)人需按市場(chǎng)價(jià)把政府的份額購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，也可以退出已經(jīng)持有的產(chǎn)權(quán)份額，當(dāng)然準(zhǔn)入條件也是比較苛刻的。

“從短期來(lái)看，這一政策可能對(duì)于房?jī)r(jià)影響不會(huì)立竿見(jiàn)影。首先，北京也并不是共有產(chǎn)權(quán)住房的先行者，以前上海更早已經(jīng)有了共有產(chǎn)權(quán)住房，某種程度上可以說(shuō)是北京借鑒了上海的經(jīng)驗(yàn)。其次，未來(lái)具體實(shí)施的細(xì)則也有待進(jìn)一步明確。最后，很大程度上，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲是貨幣現(xiàn)象，人民幣保值需求，投資渠道狹窄所致。”張宇表示。

不管是租賃住房還是共有產(chǎn)權(quán)住房，從中期來(lái)看，一個(gè)圍繞增加有效供給的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形正逐步形成。中國(guó)房地產(chǎn)政策可能正迎來(lái)自1998年房改以來(lái)的一次最深刻變革。共有產(chǎn)權(quán)住房深層次的意義是，進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來(lái)住的”定位，是去投資投機(jī)化的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)組成部分。租售并舉等長(zhǎng)效機(jī)制的形成，可以看成房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，未來(lái)將直接影響中國(guó)樓市的格局。朱中一表示，相信在今后的若干年中，租賃市場(chǎng)會(huì)有比較大的發(fā)展。

供給側(cè)落地如何破局

“十三五”時(shí)期，解決好城鎮(zhèn)新居民的住房問(wèn)題和改善原居民的住房條件，讓更多的居民達(dá)到小康的住房水平，將是住房業(yè)改革與發(fā)展的主要任務(wù)?！笆濉逼陂g盡管增速下降了，但由于城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)等原因，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的總規(guī)模仍然是很大的。

“供給側(cè)的長(zhǎng)效問(wèn)題首先就是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問(wèn)題，是發(fā)展小城鎮(zhèn)還是發(fā)展大城市的問(wèn)題。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱在2017博鰲房地產(chǎn)論壇中表示。土地是有限的，關(guān)鍵是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行為規(guī)律、人的遷移的基本規(guī)律，在城市化的初期階段主要發(fā)展大城市和大城市周邊的小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個(gè)規(guī)律去人為地發(fā)展小城市？這是當(dāng)前在中國(guó)稀缺土地的條件下，土地分配的一個(gè)大問(wèn)題，也是供給側(cè)的基本問(wèn)題。

在朱中一看來(lái)，城鎮(zhèn)化當(dāng)中，長(zhǎng)期以來(lái)小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展一直是一個(gè)短板。2014年以后，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，對(duì)重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)和培育發(fā)展特色城鎮(zhèn)做出了部署，2016年7月份以后，住建部、發(fā)改委開(kāi)始啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)的培育工作。目前來(lái)看，地方政府和有關(guān)部門(mén)的積極性都特別高，這其中有些需要加強(qiáng)引導(dǎo)，有些需要加強(qiáng)協(xié)調(diào)。朱中一表示，希望房地產(chǎn)企業(yè)以小鎮(zhèn)配套服務(wù)商的身份進(jìn)入小鎮(zhèn)，為小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民的宜居、宜業(yè)、宜游創(chuàng)造良好的環(huán)境。

“現(xiàn)階段政府的核心職責(zé)在于為中低收入家庭配建‘保量且保質(zhì)的公共住房，并大力支持企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)，而將商品房銷售和私房出租的定價(jià)、交易等環(huán)節(jié)交給市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的供應(yīng)分層?！睆堄畋硎尽?/p>

盡管政策方向值得肯定，但要真正建立起完善的住房供應(yīng)體系，仍有諸多操作層面問(wèn)題需要明確與解決。

朱中一告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，供給側(cè)落地的關(guān)鍵在于地方政府的參與度和重視度，然而對(duì)于其將如何實(shí)施和落地還有待探索。

對(duì)于供給側(cè)的公共住房龐大的資金投入一直是制約其發(fā)展的核心障礙。據(jù)中金公司測(cè)算，3600萬(wàn)套公共住房供應(yīng)缺口對(duì)應(yīng)的建設(shè)成本高達(dá)8.7萬(wàn)億元，加上4萬(wàn)億元土地成本，總投資規(guī)模接近13萬(wàn)億元。如此高額投入對(duì)應(yīng)的卻是漫長(zhǎng)的資金回收期，地方政府和企業(yè)顯然難有動(dòng)力參與其中。

然而在張宇看來(lái)，破局的關(guān)鍵在于盤(pán)活資產(chǎn)價(jià)值，采用資產(chǎn)證券化的方式改善投資現(xiàn)金流。以流動(dòng)性低、現(xiàn)金流穩(wěn)定、信用風(fēng)險(xiǎn)低的公共住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)施證券化，廣泛吸收社會(huì)資金，有效解決一次性投入的資金缺口。

無(wú)論資產(chǎn)證券化還是房企自持物業(yè)，都需保證合理的項(xiàng)目投資回報(bào)，而公共住房最大的痛點(diǎn)正在于投資回報(bào)率過(guò)低。因此，張宇認(rèn)為，當(dāng)前北京、上海的住宅租金回報(bào)率僅為2%左右，遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。因此，房企參與公共住房建設(shè)的關(guān)鍵在于政府能否在地價(jià)上提供足夠讓利。endprint