土地一級開發(fā)會計核算探討

范振國

【摘 要】土地一級開發(fā)的核心實質(zhì)是把土地看作商品，在市場上進行買賣，目的是進一步提高土地的價值，通過提高土地價值來增加所獲得效益。伴隨一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)的開展 ， 相關(guān)會計核算的問題也層出不窮。本文介紹了土地一級開發(fā)成本核算中的問題以及改善的對策做了詳細的分析，以供大家參考。

【關(guān)鍵詞】土地一級開發(fā) ；會計核算 ；對策

一、土地一級開發(fā)成本核算中存在的問題分析

1.成本管理環(huán)節(jié)嚴重缺失

成本管理是現(xiàn)代企業(yè)在微利時代的企業(yè)管理中重要的核心內(nèi)容，成本管理更加注重全面性、科學(xué)性、合理性、系統(tǒng)性實施。土地一級開發(fā)成本的發(fā)生是一個過程性的內(nèi)容，從土地前期的準備開始，到征地拆遷、進行市政建設(shè)、進行房屋建設(shè)等，始終貫穿于項目實施的全過程。因此，對于一級開發(fā)成本核算的管理從項目一開始的每一個階段都必須進行細致的管理，每個階段之間相互聯(lián)系、相互銜接、各自的側(cè)重點不同，因此，企業(yè)的項目實施過程中的成本核算管理與控制將是全過程的成本核算與管理。但是，就目前一級土地成本核算的現(xiàn)狀來看，很多企業(yè)缺乏全過程成本管理的意識，對于成本管理中各流程之間的銜接認識不足，從而使得一級土地成本核算中問題頻出。例如：在企業(yè)的可行性研究環(huán)節(jié)，企業(yè) 先進行成本預(yù)測，然后在項目立項獲得批復(fù)后就形成了成本決策，在這里我們可以看出，進行成本決策的主體并不是企業(yè)，而是政府部門。對于企業(yè)而言，在該環(huán)節(jié)中認為成本決策與企業(yè)毫無關(guān)聯(lián)，進行成本預(yù)測的意義也就不大，這就造成很多企業(yè)將成本預(yù)測與可行性研究合并在一起完成，或者是委托給咨詢公司來完成，這種錯誤的認識和成本管理環(huán)節(jié)的缺失增加了土地一級成本核算的難度。

2.成本預(yù)測流于形式

進行成本預(yù)測是企業(yè)進行成本核算與管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是企業(yè)進行成本決策、成本規(guī)劃的首要環(huán)節(jié)。企業(yè)通過對成本的預(yù)測，對成本的水平有了一個最基礎(chǔ)和初步的認識，這避免企業(yè)在成本核算中出現(xiàn)盲目性、未知性，對于自己所得的土地項目中存的實施難度、實施重點有了最基本的估計。進行土地一級開發(fā)需要企業(yè)投入大量的資金，并且投資的規(guī)模較大。在成本預(yù)測階段，企業(yè)首先確定的是成本規(guī)模，并根據(jù)成本的規(guī)模大小進行資金的籌措規(guī)劃，以免出現(xiàn)資金使用不合理、資金儲備不足等現(xiàn)象的發(fā)生，有效規(guī)避企業(yè)資金鏈斷裂問題的出現(xiàn)。但是，由于土地一級開發(fā)成本預(yù)測要求必須具有較高的專業(yè)性，并且成本預(yù)測的偏差較大、項目周期的安排對預(yù)測有著巨大的影響等因素的存在，使得成本預(yù)測與實際發(fā)生成本之間存在較大差異，企業(yè)成本預(yù)測流于形式，對企業(yè)成本核算與管理毫無作用。例如：土地一級開發(fā)成本預(yù)測中對征地補償支出一定要區(qū)分宗地內(nèi)國有土地和集體土地，國有土地按照權(quán)利人取得方式的不同區(qū)分為土地收購補償費或土地收回補償費，集體土地中主要包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費、征地的相關(guān)稅費等。再例如：在可行性研究階段，按照前期準備的工作開始征地、拆遷、進行市政建設(shè)、驗收入市等環(huán)節(jié)的安排后，就可以安排項目實施進度來計算項目的周期了，然后再結(jié)合資金需求的規(guī)模、企業(yè)制定的融資方案來推算出企業(yè)的財務(wù)費用數(shù)額。這時如果對項目的實施進度安排過于粗略、線條化，那么很難在實際中順利實施，這將對企業(yè)的融資方案、財務(wù)費用等帶來影響。

3.一級土地開發(fā)成本控制缺乏力度

在一級土地成本管理的過程中，對成本進行有效控制是一項核心環(huán)節(jié)，也是成本管理中耗時最長、所占比重最大、成本核算任務(wù)最艱巨的環(huán)節(jié) ， 也是最有效的一個環(huán)節(jié)。在企業(yè)的管理中，對成本控制這一環(huán)節(jié)十分重視，但是，在實際工作中，由于很多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和員工缺乏對成本控制重要性的認識，只是簡單的局限于降低成本這一表面現(xiàn)象。例如：有的企業(yè)成本控制的依據(jù)缺乏細致化。進行成本控制的基本原則就是實現(xiàn)成本控制的精細化管理，在控制中需要明確目標(biāo)，進行成本規(guī)劃，這是成本控制的主要依據(jù)。但是，很多企業(yè)的成本控制計劃過于寬泛，造成目標(biāo)成本模糊不清、難以執(zhí)行等問題。土地一級開發(fā)過程中，如果企業(yè)不能針對成本控制在成本計劃的框架內(nèi)制定細化的成本標(biāo)準，那么一定會使成本控制無所適從、無從下手。

二、土地一級開發(fā)成本核算的改善對策

1.細化成本核算對象， 構(gòu)建成本核算制度

（1）細化成本核算對象

在成本核算過程中， 成本管理部門應(yīng)當(dāng)起到核心作用，財務(wù)管理部門進行業(yè)務(wù)配合。成本核算對象的確定， 應(yīng)當(dāng)以便于成本歸集、成本控制為原則， 細化成本核算對象。土地一級開發(fā)過程中不確定因素多， 費用支出歸入會計科目后，損失了一部分對象信息，出現(xiàn)宗地變動時， 難以再次將信息提取出來重新進行處理。對于一些開發(fā)周期短、宗地構(gòu)成簡單的項目， 可以考慮將整宗地塊作為成本核算對象； 對于絕大多數(shù)項目， 應(yīng)當(dāng)分析宗地構(gòu)成， 以土地權(quán)屬性質(zhì)或規(guī)劃條件作為成本核算對象的劃分依據(jù)。

（2）構(gòu)建成本核算制度

由于開發(fā)企業(yè)是接受政府委托來進行土地一級開發(fā)， 因此屬于代建制度， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地一級開發(fā)成本構(gòu)成設(shè)置明細核算， 其主要內(nèi)容應(yīng)包括成本發(fā)生正確歸集、成本歸集的方法、成本計算方法等。開發(fā)企業(yè)對于 土地一級開發(fā)的會計核算設(shè)置開發(fā)成本或其他應(yīng)收款科目， 再按項目設(shè)置二級明細核算， 在項目下按成本費用內(nèi)容設(shè)置三級明細核算。這樣層層核算， 將成本進一步明細。

2.根據(jù)完工土地開發(fā)項目的用途來選取成本結(jié)轉(zhuǎn)方式

第一， 對于銷售開發(fā)或有償轉(zhuǎn)讓的商品性建設(shè)場地， 項目完成后將實際成本從開發(fā)成本—商品性土地開發(fā)成本賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品—土地賬戶的借方。第二， 對于開發(fā)完成后直接用于開發(fā)企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地， 項目完成后將實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用， 均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的土地征用及拆遷補償費或批租地價項目； 對其他土地開發(fā)支出， 包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，責(zé)合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的基礎(chǔ)設(shè)施費項目。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出， 應(yīng)將其從開發(fā)成本—自用土地開發(fā)成本賬戶的貸方轉(zhuǎn)入開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本的借方。endprint

3.完善前期費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、征地拆遷費用的核算

第一， 提高前期費用核算的科學(xué)性和全面性。具體措施如下： 立項報告和可行性報告是土地一級開發(fā)工程中較為重要的報告， 開發(fā)企業(yè)往往會投入較多資金到立項報告和可行性報告的制定中， 為此開發(fā)企業(yè)要通過加強立項報告和可行性報告制定費用的核算力度來降低前期費用核算的錯誤率；開發(fā)企業(yè)要構(gòu)建專門機構(gòu)來實地調(diào)研各項咨詢活動， 尤其是對各項咨詢活動的收費情況進行準確調(diào)查和統(tǒng)計。第二， 提高公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用核算的科學(xué)性和全面性。除了將區(qū)域內(nèi)市政管線、橋梁及永久性道路建設(shè)費用等大型費用納入成本核算體系中之外， 成本核算機構(gòu)還應(yīng)該將公共座椅、小規(guī)模草坪等小型費用納入成本核算體系中， 確保突擊一級開發(fā)成本核算涵蓋內(nèi)容的全面性。第三， 提高征地拆遷費用核算的科學(xué)性和全面性。在核算拆遷征地費用時， 成本核算機構(gòu)要聘請一批專業(yè)技能較高和責(zé)任心較強的核算人員來開展拆遷工程費用的核算工程。此外， 成本核算機構(gòu)要轉(zhuǎn)變以往因拆遷服務(wù)費用和房屋拆遷評估費用數(shù)額較小而輕視的做法， 強化對拆遷服務(wù)費用和房屋拆遷評估費用的重視度， 將拆遷服務(wù)費用和房屋拆遷評估費用規(guī)范地納入項目成本核算報表中。

4.強化土地一級開發(fā)成本核算的審計

土地一級開發(fā)成本的審核認定是國土資源局將土地上市供應(yīng)的前提條件， 同時也是確保土地一級開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)核算準確、及時、規(guī)范的必然保障， 只有加強對土地一級開發(fā)成本核算的審計，才能有效監(jiān)督土地一級開發(fā)的成本核算， 及時發(fā)現(xiàn)并糾正土地一級開發(fā)成本核算過程中存在的問題和不合理之處， 從而保障土地儲備機構(gòu)在使用土地儲備開發(fā)資金返還土地熟化成本及支付企業(yè)開發(fā)利潤時資金的安全性。

三、結(jié)語

土地一級開發(fā)是國家城市化建設(shè)的重要組成部分，對土地一級開發(fā)的成本進行科學(xué)的核算，有助于土地一級開發(fā)項目節(jié)約成本，減少開支，對施工企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要?？茖W(xué)的分析土地一級開發(fā)成本核算領(lǐng)域的問題，并制定出切實可行的解決方案，對建筑企業(yè)的發(fā)展具有重要意義

參考文獻：

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