鮮東良

摘 要：企業(yè)可以采用成本和公允價值兩種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，其中采用公允價值模式計量時需要滿足一定的條件。

以三木集團(tuán)為例，探究了投資性房地產(chǎn)計量模式變更對企業(yè)財務(wù)狀況的影響，分析了企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式的動因，并針對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的使用提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；計量模式；會計政策變更

中圖分類號：F2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.20.008

企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值可以持續(xù)和可靠地獲得時，企業(yè)可以選擇采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。我國每年將計量模式由成本轉(zhuǎn)換為公允價值的企業(yè)并不多。本文選取三木集團(tuán)案例，以探究上市變更投資性房地產(chǎn)計量模式的影響及其動因。

1 投資性房地產(chǎn)計量模式變更

三木集團(tuán)是由福州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)總公司改制而成的股份有限公司，于1996年在深圳證券交易所上市。公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和進(jìn)出口貿(mào)易。2012年12月11日，三木集團(tuán)董事會發(fā)布會計政策變更公告，宣布從2012年起，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，并對2010年和2011年的財務(wù)報表進(jìn)行了追溯調(diào)整。

2 變更后的影響

2.1 對企業(yè)合并財務(wù)報表的影響

企業(yè)會計準(zhǔn)則中規(guī)定，當(dāng)一家企業(yè)投資性房地產(chǎn)的計量模式發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)對其財務(wù)報表相關(guān)科目進(jìn)行追溯調(diào)整。

三木集團(tuán)使用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量后，使得公司的所有者權(quán)益由68775.74萬元增加至71134.64萬元，增加了2358.90萬元。其中，資本公積的增幅最大，追溯調(diào)整前為64.71萬元，追溯調(diào)整后變?yōu)?63.63萬元，追溯調(diào)整之后的賬面價值是原來賬面價值的7倍多，其巨幅變動的主要原因在于三木集團(tuán)子公司在采用公允價值計量模式后，母公司所持少數(shù)股權(quán)增加了398萬元。

變更投資性房地產(chǎn)相關(guān)計量模式以后，三木集團(tuán)當(dāng)年的凈利潤顯著增加，由變更前的345.58萬元增長至變更后的636.33萬元，增加了290多萬元，增幅高達(dá)84.14%。其中緣由可以從兩個角度來解釋。一方面，由于改以公允價值計量后不再計提折舊、攤銷、減值，使得企業(yè)的利潤總額增加，相應(yīng)提高了公司的凈利潤。雖然計提折舊、攤銷等的減少，無形中會削弱稅盾效應(yīng)，增加企業(yè)的稅負(fù)，但總體來看，企業(yè)仍將從計量模式變更中獲益。另一方面，公允價值計量是以活躍市場的市場報價作為參考來確定資產(chǎn)的價值，而中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的價格處于不斷上漲的態(tài)勢，這使得三木集團(tuán)的房地產(chǎn)產(chǎn)生了84605.03元的公允價值變動收益，這進(jìn)一步導(dǎo)致三木集團(tuán)當(dāng)年的凈利潤大幅增加。

2.2 對財務(wù)指標(biāo)的影響

由于三木集團(tuán)計量模式發(fā)生變更，導(dǎo)致其財務(wù)數(shù)據(jù)相應(yīng)地變化，進(jìn)而對各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了影響。

償債能力方面，三木集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率和權(quán)益乘數(shù)從2009年開始持續(xù)上升，在2011年分別達(dá)到了81.43%和5.23。公司過度負(fù)債，面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。2012年開始，公司采用公允價值模式計量之后，由于資產(chǎn)賬面價值的增加，資產(chǎn)負(fù)債率下降到72.34%，權(quán)益乘數(shù)下降到3.62，在一定程度上緩解了企業(yè)的財務(wù)危機(jī)。盈利能力方面，三木集團(tuán)的相關(guān)指標(biāo)在2009年至2011年期間持續(xù)下降且跌幅較大。雖然公司在2012年做出會計政策變更，追溯調(diào)整后凈利潤增加了84.14%，但由于凈利潤的增幅沒有資產(chǎn)和凈資產(chǎn)大，這兩個盈利能力指標(biāo)在2012年略有下降。股東獲利能力方面，在2009年，三木集團(tuán)的每股收益為0.04元，到2011年則下降到0.02元。而在2012年采用公允價值模式后，由于凈利潤的明顯增加，每股收益回升到了0.03元。而三木集團(tuán)的每股凈資產(chǎn)也因?yàn)樗姓邫?quán)益的增加而有所增加。發(fā)展能力方面，企業(yè)的總資產(chǎn)增長率從2011年的11.06%突增到2012年的30.00%，主要是投資性房地產(chǎn)的賬面價值大幅提升所致。公司從2009年開始凈利潤持續(xù)下滑，在2011年凈利潤增長率更是達(dá)到-301.09%。然而在變更計量模式之后，這一情況得到了明顯的好轉(zhuǎn)，凈利潤增長率不但扭負(fù)為正，而且飆升至501.05%。

3 動因分析

3.1 公告的原因

從三木集團(tuán)對外披露的公告中我們可以看到其擁有房產(chǎn)的福州、廈門、泉州等地具有活躍的交易市場，公司能夠持續(xù)地獲得同類房地產(chǎn)的價格和信息，從而科學(xué)、可靠地對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估。同時，由于公司所持有投資性房地產(chǎn)處于開發(fā)建設(shè)地域，房地產(chǎn)的市場價格不斷攀升，采用公允價值模式有助于真實(shí)、客觀地反映公司持有投資性房地產(chǎn)的賬面價值。而且采用公允價值模式是國際上現(xiàn)行的通用方法，能夠更為公允和恰當(dāng)?shù)胤从彻镜慕?jīng)營成果和財務(wù)狀況，提高財務(wù)信息的準(zhǔn)確性。

3.2 實(shí)質(zhì)性動因

由于近年來三木集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的長線項(xiàng)目和土地儲備項(xiàng)目較多，占用了企業(yè)的大量貨幣資金，使得公司的資金供給出現(xiàn)一定的缺口。另一方面，從2009年開始三木集團(tuán)的盈利能力持續(xù)下降，面臨的財務(wù)危機(jī)日益嚴(yán)重。為了挽回投資者的信心，重塑公司在資本市場的良好形象，三木集團(tuán)采用公允價值模式，增加了公司的資產(chǎn)和凈利潤，粉飾了公司的財務(wù)指標(biāo)，在一定程度上改善了公司的經(jīng)營業(yè)績，提高了公司再融資的能力。

4 建議

通過上文的分析，可以看出三木集團(tuán)變更計量模式的實(shí)質(zhì)是為了美化財務(wù)報表，進(jìn)而達(dá)到操縱利潤的目的。這嚴(yán)重違背了準(zhǔn)則的規(guī)定。針對此問題，并延伸至其他上市公司，本文提出關(guān)于合理運(yùn)用投資性房地產(chǎn)計量模式的以下建議。

4.1 加強(qiáng)公允價值概念的研究

我國學(xué)術(shù)界對于公允價值的研究起步較晚，對于如何準(zhǔn)確評估投資性房地產(chǎn)的公允價值缺少理論支撐。學(xué)術(shù)界應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對公允價值的理論研究，針對投資性房地產(chǎn)相關(guān)的公允價值計量做出更加細(xì)致的規(guī)定。如在相關(guān)準(zhǔn)則中詳細(xì)列出在各種情況下，評估投資性房地產(chǎn)公允價值方法，以規(guī)范企業(yè)在實(shí)務(wù)處理中的應(yīng)用，避免操縱利潤、粉飾報表的行為。

4.2 完善信息披露的監(jiān)管

我國的公允價值信息披露制度尚不健全，上市公司可以通過隱瞞相關(guān)信息，虛增投資性房地產(chǎn)的公允價值來操縱利潤。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)詳細(xì)披露相關(guān)信息，讓報表使用者更全面地了解公司真實(shí)的資產(chǎn)價值。為了防止企業(yè)通過隨意評估投資性房地產(chǎn)公允價值來操縱利潤、保障報表使用者的權(quán)益，監(jiān)管部門可以規(guī)定當(dāng)期的投資性房地產(chǎn)公允價值損益超過營業(yè)利潤一定百分比（如50%）時，上市公司應(yīng)當(dāng)做出風(fēng)險警示。

4.3 建立第三方評估機(jī)構(gòu)

由于房地產(chǎn)的市場價格波動較大，以公允價值計量投資性房地產(chǎn)時難以準(zhǔn)確確定其價值。建立第三方評估機(jī)構(gòu)，可以增強(qiáng)公允價值的獨(dú)立性，更為準(zhǔn)確、可靠地反映投資性房地產(chǎn)的公允價值。證監(jiān)會應(yīng)當(dāng)要求采用公允價值模式的上市公司聘請經(jīng)過認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)評估，確定其賬面價值，從而避免企業(yè)通過隨意估計投資性房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤的可能性。

5 結(jié)論與展望

本文通過分析三木集團(tuán)變更投資性房地產(chǎn)計量模式對其財務(wù)狀況的影響，發(fā)現(xiàn)三木集團(tuán)的真實(shí)目的是操縱利潤。隨著越來越多的上市公司采用公允價值模式，我國應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對以其的研究，完善對投資性房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管，建立第三方評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立評估制度，以促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的健康發(fā)展。

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