【摘要】高速增長的中國經(jīng)濟(jì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，隨著最近房產(chǎn)稅改革政策的逐步出臺對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場產(chǎn)生強(qiáng)烈反響，此舉不僅涉及到房地產(chǎn)稅制的完善，也涉及到稅收征管的改革，還影響著社會資源分配的格局，同時也對國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)生影響，本文旨在房產(chǎn)稅改革面向全國應(yīng)用的時間節(jié)點(diǎn)，研究房產(chǎn)稅改革對我國住房市場的影響。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 改革 住房 影響

1 引言

經(jīng)過我國近現(xiàn)代發(fā)展，國民住房水平得到了較大的優(yōu)化和改善。但是依舊存在住房分配不公平的問題，基于市場機(jī)制的住房分配沒有將公眾的基本住房需求考慮在內(nèi)；各種途徑的投機(jī)炒作又放大了住房的投機(jī)功能，使得住房反過來成為影響和擴(kuò)大居民收入的一個重要原因。房產(chǎn)市場成為當(dāng)前社會熱議的話題，究其原因是住房市場化試點(diǎn)改革以來，住房分配中公平性面臨失衡。國家不斷試圖通過宏觀調(diào)控政策、貨幣政策和各項(xiàng)財政來試圖解決諸多社會熱點(diǎn)議題。但是，這些辦法的踐行并未收到良好的調(diào)控效果，然而房價依然高居不下，給房地產(chǎn)市場調(diào)控政策造成不小困難。

作為我國公眾最重要的財產(chǎn)保持形式，個人住房房產(chǎn)稅的開征關(guān)系到國計民生，恰當(dāng)合理的稅制設(shè)計可以增加地方政府財政收入，繼而通過稅收的再分配職能加大對低收入人群保障性住房的支持力度。另外，在當(dāng)前房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的背景下，關(guān)注個人房產(chǎn)稅的征收能否起到對于住房市場的有效引導(dǎo)同樣對現(xiàn)實(shí)具有指導(dǎo)意義。

2 房產(chǎn)稅的開征對住房市場影響的文獻(xiàn)綜述

2.1 對需求的影響。房產(chǎn)稅對需求的影響主要表現(xiàn)在改善需求上，例如從以往過剩的投資需求轉(zhuǎn)向自我改善型需求為主，還有在戶型選擇上由比較高檔的住宅和獨(dú)居獨(dú)棟的戶型轉(zhuǎn)向普通型住宅，從比較大的面積戶型轉(zhuǎn)為比較合理的面積戶型。錢瑛琪等人根據(jù)需求動機(jī)的不同，分別將需求的樣本區(qū)分為以上兩種需求和投資型購房需求，通過大量的計量模型來分析，結(jié)果表明物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場有明顯的降低作用。金成曉等人通過采用模型向及模型分析的方法，結(jié)果表明房地產(chǎn)市場基準(zhǔn)稅負(fù)在短期效應(yīng)內(nèi)與房價呈反相關(guān)關(guān)系，而從長期來看對投機(jī)性需求和投資型需求具有良好的抑制效果，可以進(jìn)一步打消和降低投資者和投機(jī)者對收益的預(yù)期，因此，房產(chǎn)稅改革有利于住房需求結(jié)構(gòu)的合理化，提升自住型購房群體的支付能力，合理引導(dǎo)消費(fèi)者。

2.2 對供給的影響。國內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域?qū)W者認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革可以降低房產(chǎn)開發(fā)成本中占比較高的土地購買成本費(fèi)用，進(jìn)而促使房產(chǎn)開發(fā)商做出相應(yīng)的決策調(diào)整。朱宇掛等人分別從物業(yè)稅對供給的影響機(jī)理及對需求的影響機(jī)理兩方面展開分析，指出房產(chǎn)稅改革會引起土地的供給更趨于合理，促進(jìn)、傳導(dǎo)至房產(chǎn)的供給量的加大。吳軔強(qiáng)等人研究表明，房產(chǎn)稅改革會優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置，促使在房產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)的稅負(fù)從無到有，促進(jìn)業(yè)主充分、合理地利用閑置房產(chǎn)，從而提高房產(chǎn)的使用率。

2.3 對價格的影響。在房產(chǎn)稅改革對住房價格的影響上，各學(xué)者標(biāo)書不一。主要包括兩大觀點(diǎn)：一方面認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革可以對房價的下降產(chǎn)生顯著促進(jìn)的作用；另一種觀點(diǎn)反之：基于供求兩方力量對比，即使征收物業(yè)稅可以促進(jìn)部分房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)降低，從而在短期內(nèi)降低開發(fā)成本，然而在住房的需求旺盛、供給彈性又很低的時間段，又會引起房價的長期上漲。

3 房產(chǎn)稅改革對住房市場影響

3.1 對住房市場需求旳影響。文獻(xiàn)指出，住房市場需求可以分為三類：自住型需求、投資型需求和投機(jī)型需求。然而近些年，隨著炒房團(tuán)規(guī)模擴(kuò)大，前兩者占據(jù)了住房了市場總需求的大部分，導(dǎo)致房價的不合理上漲。這里反而投資和投機(jī)型需求的利益訴求類似，因此本課題以投資型、投機(jī)型和自住型需求這兩類需求來展開房產(chǎn)稅改革對需求的影響分析。

（1）對投資、投機(jī)型需求的影響。此類購房者主要是為了獲取投資回報、賺取差價，會對價格變動較為敏感，因?yàn)閮r格的未來走勢是他們關(guān)注的重點(diǎn)，因此，對價格的未來預(yù)期也被考慮進(jìn)投資者思考的因素之中。另一方面，房產(chǎn)稅改革主要通過增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)來改變投資和投機(jī)決策。國際通常做法是首先對房產(chǎn)稅改革以評估機(jī)構(gòu)作出的評估值作為科學(xué)依據(jù)，不斷地來提升房產(chǎn)稅價值，這樣就減少了房產(chǎn)稅會投資人的價值升值，延長了投資回報期，反而增加了持有成本，達(dá)到在一定程度上扭轉(zhuǎn)投資者、投機(jī)者僥幸賺利潤的情況。

（2）自住型需求?；诙愂諆?yōu)惠后情形，假若稅收的減免就是應(yīng)繳的房產(chǎn)稅，說明居民住房在減免稅面積規(guī)定的范圍之內(nèi)，進(jìn)而說明房產(chǎn)稅改革對住房需求結(jié)果是無影響。此時，要加強(qiáng)房產(chǎn)稅稅制在減免稅要素上的設(shè)計和規(guī)范科學(xué)，不斷地保護(hù)剛性需求者，并進(jìn)一步鼓勵合理住房的需求者，抑制購買力不足的潛在需求者，不僅不穩(wěn)定社會，也造成整個經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。因此此時要充分保護(hù)合理的住房需求者。

3.2 對住房市場供給的影響。住房作為市場經(jīng)濟(jì)提供的一種產(chǎn)品，既具有一般商品的屬性和特點(diǎn)，也具有其自身的特殊性。住房的開發(fā)周期長，使用期限長，一旦被提供，則具有區(qū)域的相對固定性，同時住房的提供受制于土地資源的供給。因此長期的住宅供給會維持在一定的水平上，由此可見房產(chǎn)稅對長期的住房供給并無顯著影響。

4 結(jié)論與展望

綜合本課題的研究分析，可以得出以下結(jié)論：首先，房產(chǎn)稅改革對住房市場的需求、價格、供給、結(jié)構(gòu)均產(chǎn)生影響；其次，對住房市場的購房需求的減少不顯著；第三，結(jié)合目前房地產(chǎn)供需雙方的影響，過快上漲的價格的得到了壓制；第四，此番改革優(yōu)化了我國住房市場的結(jié)構(gòu)。最后，對于目前房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市進(jìn)行再推廣而言，也只能基于各省地區(qū)的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)建立之后，逐漸發(fā)揮其實(shí)際作用，只有整體推進(jìn)才會起到真實(shí)作用，抑制、防止局部地區(qū)實(shí)行時的資本轉(zhuǎn)移，規(guī)避房產(chǎn)稅改革的征收領(lǐng)域。

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作者簡介：王明芳（1994.3.24-），女，黎族，貴州省關(guān)嶺縣，本科，研究方向：房產(chǎn)稅。endprint