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      論全面營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃

      2017-09-20 04:23:53劉玉新
      財會學習 2017年17期
      關鍵詞:房地產(chǎn)

      劉玉新

      摘要:隨著我國“營改增”政策的的全面推廣,其給我國各行各業(yè)的運行帶來了很多的影響,作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,在全面推廣“營改增”政策的過程中,其稅收也在一定程度上受到了巨大的影響,引起了房地產(chǎn)企業(yè)的波動。本文將“營改增”改革政策給房地產(chǎn)企業(yè)及稅收工作帶來的影響進行細致的梳理和分析,并根據(jù)實際情況提供了相應的應對策略,以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠盡快適應新的稅收政策,更好的發(fā)展,同時保證房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益不受損害。

      關鍵詞:全面營改增;房地產(chǎn);企業(yè)稅收;影響籌劃

      一、“營改增”改革政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

      (一)從房地產(chǎn)企業(yè)整體情況看,影響較大

      首先,由于不同企業(yè)的成本結構不同,即開發(fā)成本中土地與利息的占比不同,相關的財稅管理水平也不一致,導致企業(yè)稅既有上升的情況,也有下降的情況;其次,隨著“營改增”改革政策的開展,增值稅的抵扣機制對于房地產(chǎn)企業(yè)進行進項、銷項稅和應納稅額等方面的核算精準性有了更高的要求,當然,這樣也有助于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的財稅管理水平;再次,對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,自行購進建筑材料可以抵扣的增值稅稅率為17%,這樣可以激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的積極性,從而提高商品房的質(zhì)量;最后,完美的體現(xiàn)了稅負公平的意義,對于毛利率多的企業(yè)多收增值稅,對于毛利率低的企業(yè)少收增值稅,對于虧損的企業(yè)則不收取增值稅,這與“營改增”前有著明顯的區(qū)別,“營改增”前,即使企業(yè)虧損,也是要繳納5%營業(yè)稅的。

      (二)對房地產(chǎn)企業(yè)采購建筑材料方面造成的影響

      從房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營情況來看,施工中,采購建筑材料是非常重要的環(huán)節(jié),工程的質(zhì)量和具體進度都與其直接相關。每一項工程都需要進行大量的材料采購,而由于采購材料的種類較多,很大一部分材料是從比較大的廠家和供應商處采購獲得,這部分材料采購可以獲得增值稅發(fā)票,而還有一部分材料則是從比較小的店面獲取,這部分店面,很難獲得增值稅發(fā)票,對于這部分材料,房地產(chǎn)企業(yè)不能夠進行增值稅抵扣,進而導致房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本增加。

      (三)對房地產(chǎn)企業(yè)人力成本方面造成的影響

      在房地產(chǎn)企業(yè)進行施工時,在建筑材料充足的情況下,需要建筑工人進行施工,而一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)聘用的建筑工人主要來自農(nóng)村,也就是我們所說的農(nóng)民工,由于建筑項目工期的不確定,需要勞動力又多,導致這部分建筑工人很難固定,流動性較大,缺乏固定的勞動公司的管理,最終導致聘用這部分建筑工人,無法獲取增值稅發(fā)票,使得企業(yè)不得不支付一定的稅收,增加人工成本,影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

      (四)對房地產(chǎn)企業(yè)銷售方面的影響

      首先,銷售收入在全面開展“營改增”政策前,可能會根據(jù)不同業(yè)務使用不同的稅種,如增值稅或營業(yè)稅,這樣就會造成企業(yè)稅負存在不同。其次,在具體的銷售方式上,代理銷售和直接銷售對于收入確認時間會存在影響,使得納稅時間存在不同。再次,從結算收款過程來看,具體銷售合同中約定的結算和收款條款,在一定程度上也會影響納稅時間的確定,使得納稅時間存在不同。最后,發(fā)票的開具時間也會影響納稅時間的確認,對于增值稅來講,先開具發(fā)票,就需要先進行納稅。

      (五)對財務核算及管理方面的影響

      隨著“營改增”政策的實施,首先受到影響的就是財務工作人員,企業(yè)財務人員需要根據(jù)政策要求,對會計科目進行基本的調(diào)整,增加相關會計科目;同時,需要對部分項目進行價稅分離,如收入和成本費用等,這樣就使得會計核算更加復雜;另外,由于票據(jù)大量調(diào)整,使得發(fā)票管理的工作量陡增,如銷售發(fā)票開具、折扣處理、紅字沖抵、進項發(fā)票認證等。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)應對“營改增”稅收風險的對策

      (一)重視組織架構及對財會人員的培訓

      對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,在應對“營改增”改革政策影響的過程中,首先應當不斷完善企業(yè)內(nèi)部管理制度,制定稅收管理相關的考核標準,同時加強相關管理人員的培訓,通過提升具體人員的專業(yè)水平,培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的相關專業(yè)人才,提升其綜合素質(zhì),進而提升實際管理水平和質(zhì)量。其次,房地產(chǎn)企業(yè)更應當重視會計憑證及核算結果的準確性,保證企業(yè)納稅環(huán)節(jié)的納稅行為合法合規(guī),同時,進一步完善企業(yè)內(nèi)部納稅管理制度,保證內(nèi)部運行順利正常,進一步促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

      (二)加強增值稅發(fā)票管理工作

      在實施“營改增”政策后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票量會增加很多,這就要求企業(yè)必須加強發(fā)票管理的工作。

      首先,從開具發(fā)票的角度看,企業(yè)應當根據(jù)內(nèi)部的實際情況,梳理并規(guī)范發(fā)票開具流程,降低重復工作的發(fā)生率,從而提升相關工作效率。在確認收到貨款的情況下,先由具體業(yè)務部門填寫發(fā)票開具申請,并建立內(nèi)部發(fā)票領用登記臺帳,進行登記,便于后期進行核對。

      其次,從收取發(fā)票的角度看,企業(yè)應當明確內(nèi)部要求,對于合作方提供的增值稅發(fā)票,在審核金額準確性的基礎上,應當進一步重點審核發(fā)票的稅率是否與合同內(nèi)容相符,從而在這一環(huán)節(jié)規(guī)避相關的票據(jù)風險。在政策允許范圍內(nèi),涉及設備采購等業(yè)務時,施工單位需要提供增值稅專用發(fā)票,盡可能的提高進項稅抵扣額。

      (三)重點關注多元化稅收優(yōu)惠政策

      從減少稅負的角度來看,房地產(chǎn)企業(yè)應當重點關注多元化的稅收優(yōu)惠政策,以達到降低稅負的根本目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)不同時期的稅收優(yōu)惠政策,結合企業(yè)的實際情況進行戰(zhàn)略調(diào)整,進一步改善實際運營情況,采取多元化領域擴展或混業(yè)經(jīng)營的模式開展工作,這樣,可能會存在部分新業(yè)務衍生出新的納稅點,這種情況下,需要房地產(chǎn)企業(yè)相關人員實時關注各類稅收優(yōu)惠政策,并且對其進行具體分析,從而保證房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)見底稅負的目的,保證企業(yè)利益最大化。

      (四)從房地產(chǎn)銷售方面進行稅收規(guī)劃

      1.從折扣銷售的角度進行的稅收籌劃

      一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)在進行商品房銷售的過程中,會給購房者一定的折扣,此時的抵稅政策與發(fā)票的開具情況關系密切,一方面,如果同一張發(fā)票上分別注明銷售額和折扣額的情況,增值稅是按照折扣后的進行征收,而如果未進行分別注明,則折扣部分不能夠從銷售額中扣除;另一方面,如果將折扣額單獨開具發(fā)票,不管財務上如何處理,都不能夠從銷售額中扣除。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要在銷售房產(chǎn)的過程中,應當重點關注銷售額及折扣額發(fā)票開具情況,已規(guī)避多計提應納稅額的情況。

      2.從銷售比例的角度進行的稅收籌劃

      現(xiàn)階段,由于現(xiàn)代生活的快節(jié)奏,導致精裝房的購房需求提升較大,“營改增”政策實施后,相對于未裝修的商品房來講,精裝房中的燈具、潔具及家具等裝修材料和工程都能都是可以通過獲取增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣的,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應當盡可能的增加精裝房的銷售比例,通過此種方式進一步降低企業(yè)的稅負。

      (五)從勞務支出角度進行的稅收籌劃

      對于房地產(chǎn)企業(yè)來講,其勞務支出占據(jù)的資金比例較大,因此,這方面的稅收籌劃工作也顯得格外重要。一般情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的勞務支出有兩種情況:一種是施工過程中建筑工人的支出,另一種是企業(yè)員工的支出。第一種情況只需要在實際工程實施過程中支付工資,而第二種則需要持續(xù)支付,如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在繳納勞務支出稅款的環(huán)節(jié),獲取到增值稅發(fā)票,那么就可以進行相應的抵扣,從而降低房地產(chǎn)企業(yè)勞務支出成本,提高效益。

      參考文獻:

      [1]毛航.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響及對策分析[J].財會學習,2016.

      [2]趙家玉.淺談營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及對策[J].專題研究,2016(6).

      [3]張瀚文.“營改增”下我國房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃研究[J].河北企業(yè),2016(9).

      [4]戚興國.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策分析[J].財經(jīng)界,2016(6).

      [5]張雯晴.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].財經(jīng)界,2016(14).

      (作者單位:大連世茂嘉年華置業(yè)有限公司)endprint

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