不動產(chǎn)登記相關(guān)問題分析

肖雅楠　侯亮亮

不動產(chǎn)登記相關(guān)問題分析

肖雅楠 侯亮亮

摘要：通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建設(shè)可以形成權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責(zé)一致、運轉(zhuǎn)高效、法制保障的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，夯實市場經(jīng)濟基礎(chǔ)，為建立健全社會征信體系和自然資源資產(chǎn)管理體制創(chuàng)造條件。在新形勢下，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是中央全面深化改革的重要內(nèi)容，是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理體制的重大調(diào)整，但也存在不少障礙，當(dāng)下應(yīng)該著重解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中的重難點，促進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面落實。文章從不動產(chǎn)登記的有關(guān)問題入手進行了詳細(xì)分析與探討。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；問題

《物權(quán)法》于2007年頒布實施，明確要求實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但長期以來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度未能真正建立。我國原有的不動產(chǎn)分散登記體制直接導(dǎo)致資源資產(chǎn)利用效益和社會管理效益低，交易活動不安全，公民和社會組織行使物權(quán)權(quán)利不方便等問題。黨的十八屆四中全會提出依法治國，建設(shè)中國特色社會主義法治體系。有關(guān)不動產(chǎn)登記條例的頒布，不但響應(yīng)了依法治國政策，更是我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立的標(biāo)志。

一、不動產(chǎn)登記中存在的問題

（一）不動產(chǎn)登記關(guān)機不夠統(tǒng)一

《物權(quán)法》明確強調(diào)“不動產(chǎn)登記需由當(dāng)?shù)氐怯洐C構(gòu)進行辦理，由國家進行統(tǒng)一登記。統(tǒng)一登記的領(lǐng)域、方式與機構(gòu)需由法律與行政法規(guī)進行規(guī)定?！笨墒?，此規(guī)定現(xiàn)階段僅是原則性規(guī)定，沒有得到較好的貫徹落實，尚未明確統(tǒng)一登記機構(gòu)，當(dāng)前，森林、房屋與土地等是我國的不動產(chǎn)類型，分別由各個行政機關(guān)進行管理，多數(shù)狀況下，登記機關(guān)也可以管理這些不動產(chǎn)。例如，《土地登記辦法》第三條對土地登記的主管機關(guān)進行了規(guī)定，《房屋登記辦法》第四條對房屋登記的主管機關(guān)進行了規(guī)定，也就是說，土地登記應(yīng)向行政部門進行申請?zhí)峤?，房屋登記?yīng)向建設(shè)部門進行申請?zhí)峤弧３酥?，?dāng)事人不可免費登記，因為費用的繳納會產(chǎn)生相應(yīng)的利益，所以各行政機關(guān)都紛紛搶奪不動產(chǎn)登記。

（二）登記信息公開模式待進一步細(xì)化

相關(guān)條例和細(xì)則從查詢主體、查詢內(nèi)容、查詢流程等方面對不動產(chǎn)登記信息查詢制度作了原則性規(guī)定，對登記信息查詢行為的規(guī)范化起到了一定的積極作用。2015年我國首例利害關(guān)系人要求以姓名查房案的勝訴，使得不動產(chǎn)信息公開查詢問題引起關(guān)注。在查詢制度的具體設(shè)計上，我國采取有限公開原則，限定查詢主體、確定利害關(guān)系人范圍。但由于現(xiàn)行法在規(guī)范層面對不動產(chǎn)登記信息承載的權(quán)利以及對不動產(chǎn)登記信息的查詢權(quán)缺乏有效協(xié)調(diào)，未能依據(jù)不同的查詢前提區(qū)別設(shè)置查詢條件，實踐中出現(xiàn)了諸多一方面因隱私權(quán)的過度保護導(dǎo)致查詢權(quán)無法正常行使，另一方面查詢權(quán)的過度行使，使得不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)受到侵犯的案件。因此，如何合理制定關(guān)于查詢權(quán)的主體、查詢目的、程序、行使方式等一系列依據(jù)，仍有待進一步探索。

（三）登記機關(guān)的責(zé)任機制不完善

房屋登記辦法要求登記機關(guān)工作人員對不動產(chǎn)登記要盡到審慎的登記義務(wù)，同時也指出錯誤登記對當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的要進行賠償。據(jù)調(diào)查顯示，很多的登記機關(guān)只享受收費權(quán)益，門口設(shè)置了收費標(biāo)準(zhǔn)，對于登記錯誤需要負(fù)責(zé)的后果確實一概不提，損害了人民群眾的合法權(quán)益。所以要用法律手段來約束登記機關(guān)，讓登記機關(guān)在享受一定權(quán)益的同時也要承擔(dān)一定的責(zé)任和后果，這樣才能夠體現(xiàn)出權(quán)利和義務(wù)的對等。例如有的土地使用權(quán)被查封了，原則上是不能夠去房屋登記機關(guān)辦理抵押權(quán)登記，在這樣的情況下，就需要工作人員行使責(zé)任，及時發(fā)現(xiàn)問題，否則將受到相關(guān)責(zé)任處罰。

二、不動產(chǎn)登記的完善措施

（一）合理設(shè)置不動產(chǎn)登記機關(guān)

目前我國的土地和礦產(chǎn)的登記主要由國土資源管理部門負(fù)責(zé)，而房屋權(quán)屬登記管理工作由我國建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，林業(yè)、林地等不動產(chǎn)則需要各自地區(qū)的行政管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)，由于目前的管理部門之間較為混亂，所以設(shè)置合理而統(tǒng)一的登記管理機構(gòu)非常重要。在法律中，需要建立相應(yīng)的立法對策，要求必須要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一管理制度，明確不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)，這樣才能夠有效的實現(xiàn)房隨地走的法律原則，實現(xiàn)信息的集中登記處理，更加有利于信息的調(diào)閱和辦理，提升工作效率。根據(jù)調(diào)查顯示，把國土資源管理部門設(shè)定為統(tǒng)一登記機構(gòu)非常適合，首先土地是最重要的不動產(chǎn)，不管是房產(chǎn)還是林產(chǎn)都是在土地之上，另外土地登記機構(gòu)覆蓋率較為廣泛，可以滿足各個地區(qū)的不同需求。

（二）合理構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息公開制度

不動產(chǎn)登記信息公開不僅要起到不動產(chǎn)登記公示的功用，也要符合《政府信息公開條例》的基本精神。首先，立法層面做好不動產(chǎn)登記信息查詢主體和權(quán)限的分類，明確申請登記信息公開的主體范圍，依據(jù)不同的查詢主體、權(quán)限類型，制定相應(yīng)的授權(quán)方案。北京市不動產(chǎn)登記事務(wù)中心起草的《北京市不動產(chǎn)登記信息查詢暫行辦法（征求意見稿）》中此類規(guī)定可作為參考。其次，登記信息設(shè)立隱私等級，明確區(qū)分可公開信息與個人隱私的界限，兼顧不動產(chǎn)登記信息公開與權(quán)利人隱私保護二者的利益。再者，不動產(chǎn)登記信息公開程序規(guī)范化、公開化、電子化，以嚴(yán)格的程序?qū)嵤﹣肀Ｕ现贫鹊穆鋵?。最后，健全一系列的配套機制。提升登記機構(gòu)的信息化水平，加強登記人員的職業(yè)能力培養(yǎng)和道德素質(zhì)的教育，以有效配合不動產(chǎn)登記信息公開制度的實施。

（三）完善合法利民的不動產(chǎn)登記制度

針對目前存在的不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的違法行為，必須要嚴(yán)厲的打擊和杜絕，細(xì)化不動產(chǎn)的登記程序。一部分的地方性國土資源管理部門，在法律規(guī)定之外建立了臨時土地證明，這樣有的登記機構(gòu)在證明到期之后卻沒有發(fā)布新的證明，導(dǎo)致很多開發(fā)商都持有一份過期手續(xù)，這樣的法律憑證影響了不動產(chǎn)的權(quán)利所有人對于物質(zhì)權(quán)力的處分，影響了不動產(chǎn)的流通，不僅增加了登記成本，還妨礙了抵押物在多個抵押權(quán)存在下的優(yōu)先順位權(quán)力。針對這些情況，在不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度中，需要首先詳細(xì)的規(guī)定不動產(chǎn)的登記程序還有登記規(guī)則，規(guī)范登記機關(guān)的工作職責(zé)，要求必須要按照法律規(guī)定進行登記工作。此外不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)權(quán)證明等，一定要做到格式統(tǒng)一，然后經(jīng)由統(tǒng)一的登記機關(guān)進行統(tǒng)一發(fā)放。

三、結(jié)語

綜上所述，我國不動產(chǎn)登記制度的完善有著極其重要的現(xiàn)實意義，即有利于協(xié)調(diào)債權(quán)和物權(quán)之間的利益平衡、培育和諧寬松的市場環(huán)境、保護弱者及交易安全等，但在實際發(fā)展過程中存在的問題不容忽視，因此依據(jù)實際發(fā)展情況不斷完善我國不動產(chǎn)登記制度至關(guān)重要，如合理設(shè)置登記機構(gòu)、建立登記制度等，從而更好地發(fā)揮我國不動產(chǎn)登記的積極作用。endprint