謝九

“購租并舉”的頂層設(shè)計(jì)完成，我國房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制由此確立。

去年6月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。這份意見構(gòu)成了我國租賃市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)。

由于“購租并舉”被確定為我國房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，因此，租房市場(chǎng)在近期內(nèi)獲得的政策支持，甚至已經(jīng)超過了過去十多年。雖然這些政策無法在一夜之間將中國的租房市場(chǎng)提升到國外的水平，但至少已經(jīng)有了一個(gè)不錯(cuò)的開始。

2013年7月24日，承租人張錦良在浙江寧波市的公租房里開心不已

從目前來看，政府對(duì)于租房市場(chǎng)的政策扶持主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)租賃住房的建設(shè)土地給予傾斜，增加租房住房供應(yīng);二是提升承租人的公共服務(wù)權(quán)益。應(yīng)該說，這兩點(diǎn)都切中了國內(nèi)租房市場(chǎng)的主要痛點(diǎn)。但從另外的角度來看，政府在租房市場(chǎng)主要的工作應(yīng)該集中在制度建設(shè)上，如果過度干預(yù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，反有可能擾亂市場(chǎng)的資源配置，從更長(zhǎng)期來看，還應(yīng)該是市場(chǎng)之手決定租房市場(chǎng)的未來。

土地改革破冰

在牽一發(fā)而動(dòng)全身的利益格局下，我國對(duì)于土地制度改革向來謹(jǐn)慎，不過為了扶持租房市場(chǎng)的發(fā)展，我國近期在土地市場(chǎng)上頻有破冰之舉，尤其是北京和上海這兩座超級(jí)城市，更是走在了改革前沿。

按照上海市7月初出臺(tái)的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”時(shí)期的住房用地供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，租賃住房用地和商品房用地差距已經(jīng)不大。由于租賃住房的單套面積普遍少于商品住房，這樣的土地供給比例下，新增租賃住房套數(shù)將超過商品住房，上海市預(yù)計(jì)“十三五”期間預(yù)計(jì)新增商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過60%。

為了實(shí)現(xiàn)上述規(guī)劃目標(biāo)，上海市在土地供應(yīng)上首開先河，創(chuàng)造了“只租不售”的土地供應(yīng)模式。7月4日，上海市規(guī)劃和土地資源管理局網(wǎng)站發(fā)布公告，掛牌出讓兩幅新地塊，分別位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城，土地用途明確標(biāo)示為“租賃用房”。僅僅20天之后，這兩塊土地就宣布成交。兩塊土地采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。按照規(guī)定，此次成交的兩塊租賃住房用地出讓年限為70年，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運(yùn)營租賃住房物業(yè)，受讓人應(yīng)參照政府相關(guān)規(guī)定，建立包括租賃對(duì)象、租期、租金、租賃使用管理等統(tǒng)一管理及服務(wù)等。由于采取了只租不售的模式，此次成交的地塊價(jià)格創(chuàng)下新低，以樓面單價(jià)來計(jì)算，兩幅地塊單價(jià)均不超6000元/平方米，這在此前的上海土地市場(chǎng)難以想象。

一個(gè)多月后，上海市再現(xiàn)“只租不售”的土地，上海楊浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局9月8日公示，將楊浦區(qū)新江灣城街道的部分地塊調(diào)整為租賃住宅用地。預(yù)計(jì)在上海還會(huì)有更多的類似土地出現(xiàn)，“只租不售”將成為上海土地市場(chǎng)上的常態(tài)。

上海市將大量土地用于租賃住房，相當(dāng)于放棄了很大部分土地財(cái)政收入，應(yīng)該說還是需要極大的勇氣，不過，由此可能也會(huì)帶來另外的問題，由于上海這樣的超級(jí)城市土地供應(yīng)原本就相當(dāng)緊張，如果大量土地用于發(fā)展租賃住房，是否可能會(huì)使得商品住房的土地供應(yīng)更加不足，進(jìn)而促使商品住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上漲？

或許是為了規(guī)避上海模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)，北京的土地市場(chǎng)采取了另外一種路徑，在農(nóng)村集體土地上做文章。

2011年以來，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，一共建設(shè)租賃住房1.28萬套。今年5月份，唐家?guī)X集體建設(shè)用地的首批927套租賃住房正式建成，開展現(xiàn)場(chǎng)選房、簽約入住。這批租賃住房的操作模式是，由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心按照市場(chǎng)價(jià)格向農(nóng)民整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營和管理，然后面向保障房家庭以公租房?jī)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補(bǔ)貼。

除了唐家?guī)X項(xiàng)目之外，朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等其他幾個(gè)在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的租賃住房也會(huì)陸續(xù)投入使用，這些項(xiàng)目主要分布在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，承租對(duì)象除了城鎮(zhèn)中低收入家庭之外，還會(huì)面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的職工，以及外來務(wù)工人員。按照北京市的計(jì)劃，今后5年，北京將建設(shè)租賃住房50萬套，主要通過集體建設(shè)用地安排。

理論上而言，北京市的這種模式既可以解決租賃住房的用地需求，又不至于和商品住房搶占土地，同時(shí)還可以盤活農(nóng)民土地資產(chǎn)，為農(nóng)民增收探索一條新路，如果在實(shí)際操作中不出現(xiàn)大的失誤，應(yīng)該還是一條可以復(fù)制推廣的路徑。今年8月28日，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。此次集體土地改革試點(diǎn)，很大程度上就是借鑒了北京過去幾年的經(jīng)驗(yàn)，說明北京市的模式得到了認(rèn)可，未來可能成為政府操盤租賃住房的主流模式。

租購?fù)瑱?quán)試水

北京、上海的模式主要從供給側(cè)入手，通過增加租賃住房的供應(yīng)來解決市場(chǎng)的供需矛盾，某種程度上，租賃市場(chǎng)的供需矛盾只是短期矛盾，更長(zhǎng)期的問題在于一些制度性的矛盾，比如承租人所能享受的城市公共服務(wù)等等，這是決定中國能否進(jìn)入長(zhǎng)租時(shí)代的關(guān)鍵因素。在這方面，廣州做出了有益的嘗試，率先提出了租購?fù)瑱?quán)的概念。

今年7月份，廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。按照廣州市的方案，“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定”。endprint

對(duì)于中國的租房市場(chǎng)，租購?fù)瑱?quán)的概念可算是具有劃時(shí)代的意義，但是，真正的挑戰(zhàn)在于如何落實(shí)，如果不能真正落地，租購?fù)瑱?quán)最終可能就只是無法操作的一紙空文。

比如對(duì)于租購?fù)瑱?quán)里最受關(guān)注的教育問題，其實(shí)在此之前，國內(nèi)很多城市也早就承認(rèn)租房者可以享受就近入學(xué)的權(quán)益，但前提是在優(yōu)先滿足戶籍和房屋產(chǎn)權(quán)等優(yōu)先考慮的學(xué)齡兒童之后，如果還有富余學(xué)位才可以考慮租房人口，因此，在一些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)，租房者雖然名義上可以享有就近入學(xué)的權(quán)益，但在實(shí)際操作中，最終很難真正實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)。從公平角度而言，租購?fù)瑱?quán)也是一個(gè)容易引發(fā)爭(zhēng)議的概念，在很多人看來，如果通過租房就可以實(shí)現(xiàn)和買房一樣的教育權(quán)益，對(duì)于斥巨資買房的人反而有失公平。

對(duì)于租房者而言，如果指望租購?fù)瑱?quán)之后就可以低成本實(shí)現(xiàn)就讀名校，顯然也是不切實(shí)際的幻想。即使政府在政策上強(qiáng)行實(shí)施租購?fù)瑱?quán)，最終也很難讓所有人通過租房實(shí)現(xiàn)入學(xué)的需求。從市場(chǎng)資源配置的角度來看，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求時(shí)，必然會(huì)帶來價(jià)格的快速上漲，租房市場(chǎng)也是如此，在供求關(guān)系的作用下，未來好的學(xué)區(qū)房房租價(jià)格將會(huì)超出大多數(shù)人的承受能力，如果過去買不起學(xué)區(qū)房，未來也同樣租不起學(xué)區(qū)房。

從政府的角度來看，讓更多人能夠通過租房實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)是其政策目標(biāo)，但是讓更多人通過租房實(shí)現(xiàn)就讀名校，顯然不應(yīng)該是政府所考慮的范圍，如果未來名校周圍房租大幅上漲，這也是一種正常的市場(chǎng)行為。

租購?fù)瑱?quán)在國內(nèi)難以真正落地，還有一個(gè)很大的障礙在于戶籍制度，我國城市的很多公共資源都和戶籍掛鉤，即使政府為了鼓勵(lì)租房而擴(kuò)大租房者的公共服務(wù)范圍，但最終也很難將租房者和戶籍所有者完全畫上等號(hào)。

下半年來，國內(nèi)陸續(xù)有部分三、四線城市宣布可以通過租房落戶。7月份，無錫市明確表示，“凡在我市租住經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅（居民之間簽訂的未經(jīng)過備案的房屋租賃協(xié)議不能作為落戶條件），同時(shí)具備參加我市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)《江蘇省居住證》均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶”。除此之外，鄭州、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市也都出臺(tái)了類似的政策，落戶條件也大致相近，比如具有合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)、按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)等等。

雖然租房落戶已經(jīng)開始在部分城市試點(diǎn)，但更多只能在三、四線城市執(zhí)行，對(duì)于北京、上海等一線城市幾乎沒有可能，而這些一線城市才是我國租房市場(chǎng)的核心要地，如果租購?fù)瑱?quán)無法在一線城市落地，對(duì)于整個(gè)租房市場(chǎng)將不會(huì)帶來太大的影響。另外，租房落戶在實(shí)際操作上也面臨巨大的困難，估計(jì)很少有房東會(huì)愿意讓陌生人在自己的房屋上落戶，這將給房東帶來很多潛在的麻煩，而且，如果所有后續(xù)的租客都提出落戶要求，房東更將不勝其擾，對(duì)于租客的落戶要求，房東可能要么干脆拒絕，要么大幅漲價(jià)。

對(duì)于政府而言，和租房落戶這樣的大尺度改革相比，保護(hù)租客權(quán)益可能更是當(dāng)務(wù)之急。在歐美發(fā)達(dá)國家，租房在房地產(chǎn)體系當(dāng)中占有相當(dāng)重要的地位，歐洲大概有三成左右的人選擇租房，其中德國的租房比例更高，選擇租房的人群比例幾乎占到一半。歐美國家的租房比例之所以長(zhǎng)期保持在很高水平，很大程度上是因?yàn)檫@些國家的法律法規(guī)對(duì)于承租人寄予了全方位的保護(hù)，因此很多人寧愿選擇長(zhǎng)時(shí)間甚至一輩子租房。但在中國，由于租房人和房東相比相對(duì)弱勢(shì)，房東隨意提價(jià)甚至驅(qū)趕租客也都是很常見的事情，這也是很多人不愿意長(zhǎng)期租房的重要原因。

長(zhǎng)期以來，政府對(duì)于租房市場(chǎng)的這些亂象也并沒有給予太多關(guān)注，隨著住房租賃被提升到前所未有的高度，有關(guān)部門也開始對(duì)此作出表態(tài)，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

政府與市場(chǎng)之手的平衡

從去年6月份國務(wù)院發(fā)文鼓勵(lì)培育住房租賃市場(chǎng)以來，各級(jí)政府為了響應(yīng)號(hào)召，對(duì)租房市場(chǎng)的各種扶持迅速升溫，長(zhǎng)期以來備受冷落的租房市場(chǎng)瞬間成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)我國現(xiàn)階段的住房租賃市場(chǎng)而言，政府的政策扶持固然是必不可少，但是如果政府介入力度過大，反有可能過猶不及。

從資源配置的角度來看，住房租賃市場(chǎng)最終還是由市場(chǎng)起決定性作用，政府在這個(gè)市場(chǎng)所扮演的角色應(yīng)該主要是做好制度建設(shè)，尤其是市場(chǎng)難以自發(fā)發(fā)揮作用的地方，需要政府以行政力量介入。但是，政府如果過多介入市場(chǎng)能夠發(fā)揮作用的地方，最終可能會(huì)使得住房租賃市場(chǎng)的供需失衡。

比如現(xiàn)在很多地方政府都在通過增加供應(yīng)量來扶持市場(chǎng)，從我國租房市場(chǎng)的現(xiàn)狀來看，目前國內(nèi)的房屋租賃供應(yīng)量的確還難以滿足市場(chǎng)的需求，存在一定的供需缺口，但是，這個(gè)缺口應(yīng)該主要通過市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，政府如果直接增加供給，短期之內(nèi)雖然可以緩解供需矛盾，但長(zhǎng)期來看，反有可能干擾市場(chǎng)的自發(fā)資源配置。

比如北京的唐家?guī)X模式，農(nóng)民利用村集體土地建成租賃住房之后，北京相關(guān)政府部門以市場(chǎng)價(jià)格整體躉租，租期10年，然后面向保障房家庭以公租房?jī)r(jià)格出租，差價(jià)由政府補(bǔ)貼。按照北京市的計(jì)劃，今后5年，北京將建設(shè)租賃住房50萬套。這種由政府主導(dǎo)模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以迅速增加市場(chǎng)供給，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)在于，這些在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的租賃住房地理位置相對(duì)較偏，未來可能會(huì)面臨出租率不高的風(fēng)險(xiǎn)，如果由政府承租，將會(huì)形成政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，如果首批租約到期后政府不續(xù)約，則會(huì)在未來形成農(nóng)民的損失。

今年8月份，國土資源部和住建部確定第一批13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，如果這些地方城市不考慮市場(chǎng)的實(shí)際需求，一擁而上大建租賃住房，最終有可能會(huì)造成大量的浪費(fèi)，甚至扭曲正常的市場(chǎng)供需關(guān)系。

除了通過農(nóng)村集體土地增加租房供應(yīng)之外，上海市更是直接將商品住房用地劃撥出來用于租賃住房建設(shè)。按照《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”時(shí)期，商品住房用地和租賃住房用地分別為2000公頃和1700公頃，從住房套數(shù)來看，預(yù)計(jì)新增商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，從鼓勵(lì)租房的角度來看，這樣的力度可算相當(dāng)之大。但從另外的角度來看，如果原本緊張的土地資源過多被用于建設(shè)租賃住房，可能會(huì)導(dǎo)致商品住房的供應(yīng)不足，甚至引發(fā)房?jī)r(jià)又一輪上漲，這反過來又會(huì)影響到人們對(duì)于租房的選擇。

中國的租房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外發(fā)達(dá)市場(chǎng)，除了租房市場(chǎng)自身的制度建設(shè)落后，還有一個(gè)很重要的原因在于，房子是中國人實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要途徑，從中國的經(jīng)驗(yàn)來看，10年前如果兩個(gè)人的資產(chǎn)在同一級(jí)別上，一個(gè)人選擇買房，另外一個(gè)人選擇租房，10年之后，這兩個(gè)人的資產(chǎn)差距將以數(shù)百萬元計(jì)甚至更多，正是這種殘酷的現(xiàn)實(shí)，使得大多數(shù)中國人只要有可能都會(huì)盡量選擇買房而不是租房。

去年以來，經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控之后，國內(nèi)的房?jī)r(jià)終于開始出現(xiàn)降溫的勢(shì)頭，從租房的角度來看，如果住房的投資價(jià)值下降，意味著租房將是一個(gè)可以接受的理性選擇。但是，如果未來房?jī)r(jià)再度迎來新一輪上漲，這將嚴(yán)重打擊人們對(duì)于選擇長(zhǎng)期租房的熱情和信心。endprint