賈國強

隨著今年上市公司中報業(yè)績全部披露，近期，有關2017年上半年千余家上市公司拋售房產的消息引發(fā)熱議，并被視為樓市“降溫”的信號之一。

消息引用數(shù)據(jù)稱，在1494家于半年報中披露了投資性房地產數(shù)據(jù)的上市公司中，1163家持有的投資性房地產環(huán)比一季報減少。

該如何理解投資性房地產這一概念，真的有上千家上市公司在拋售房產嗎？《中國經濟周刊》記者通過Wind資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，無論是從上市公司中的非房企角度，還是從上市房企角度，都很難得出大量上市公司拋售房產的結論。

投資性房地產增加值遠大于減少值

在上市公司財報的資產負債表中，投資性房地產被歸入“非流動性資產”一項。那么，到底什么是投資性房地產？

根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》，投資性房地產用以記錄企業(yè)為“賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之”而持有房地產的情況。具體包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

對于非房地產類上市公司而言，投資性房地產主要為企業(yè)用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生產經營的房產不屬于投資性房地產。西南政法大學教授范偉紅對記者說，顯然，投資性房地產就是反映非上市房企用于炒地皮、炒房子謀求增值利益的投資情況。

《中國經濟周刊》記者對A股3349家上市公司的2017年一季報和中報進行了梳理，剔除上市房企，有1395家上市公司披露了投資性房地產相關數(shù)據(jù)。對比一季報與中報的投資性房地產價值，265家公司環(huán)比增加，43家公司不變，1087家公司環(huán)比減少。

265家公司共增加了215億元，其中中國平安（601318.SH）增加值最多，達到41.85億元。1087家公司的減少值共計66億元，其中僅中國中鐵（601390.SH）一家便減少近15億元，而減少值低于100萬元的企業(yè)有794家，其中有399家減少值低于20萬元。

那在上市房企方面，情況又如何呢？《中國經濟周刊》記者對證監(jiān)會劃分的117家上市房企財報進行了梳理，對比一季報與中報披露的投資性房地產價值，34家公司環(huán)比增加，8家不變，75家環(huán)比減少。

與非房企情況類似，75家上市房企73.6億元的減少值，也低于同期34家公司的環(huán)比增加值312億元。

數(shù)值減少不一定意味“拋售”

通過上述數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，確實有千余家上市公司在中報中披露的投資性房地產價值相比于一季報中披露的數(shù)值有所減少，但這是否意味著這些公司在“拋售”房產？

這涉及到如何對投資性房地產進行計量，換句話說，上市公司在財報中披露的所擁有的投資性房地產的價值是如何被計算出來的？

計量投資性房地產價值的方式，有成本模式和公允價值模式兩種。

西南政法大學教授范偉紅向記者介紹說，成本模式指以實際房地產的購置價格為核心，并將相關交易稅費等包含在內的計量模式，其依據(jù)實際發(fā)生的、客觀的交易數(shù)據(jù)和交易憑據(jù)；公允價值模式指財務報表報出時，用房地產當下的市場價值推定持有的房地產的價值。“顯然，這一價值不是實際的交易數(shù)據(jù)，也沒有真實交易和交易憑據(jù)，對有價無市的房地產計量可能虛高虛低?！?/p>

北京國家會計學院崔志娟教授也對記者分析說，“所采用的記賬方式有很大的影響，無論是成本模式計量，還是公允價值模式計量，都會導致投資性房地產數(shù)值的相應減少。”

如果一家上市公司采用公允價值模式對其持有的投資性房地產進行計量，樓市低迷亦會導致賬面或報表報出其所持有的投資性房地產價值縮水，但房地產實際并沒有出售。當然，采用這種計量方式的上市公司數(shù)量有限，有統(tǒng)計顯示，2011年擁有投資性房地產的905家上市公司中有30家采用公允價值模式進行計量，占比僅3.31%。

而在成本模式計量下，投資性房地產中出租的建筑物采用年限平均法計提折舊，具體核算政策與固定資產部分相同。出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權采用直線法攤銷，具體核算政策與無形資產部分相同。而無論是年限平均法計提折舊，還是直線法攤銷，投資性房地產賬面價值都會逐年相應減少。

在1087家投資性房地產價值縮水的非房企中，減少值低于100萬元的企業(yè)有794家，其中更是有399家減少值低于20萬元。

記賬方式可以解釋小幅度的減少，而一些上市公司所持有的投資性房地產價值出現(xiàn)大幅度縮水，甚至“清零”的現(xiàn)象，《中國經濟周刊》記者對比一季報與中報，發(fā)現(xiàn)有新奧股份（600803.SH）等16家上市公司（非房企）完成對投資性房地產的“清盤”，這些公司是否在“拋售”房產呢？

中匯會計師事務所經理王林向記者解釋說，投資性房地產大幅度減少，一般有兩種情況：一是對外出租的投資性房地產轉為自用，調整至固定資產。二是將持有的投資性房地產對外出售，取得相應的對價。

例如中國中鐵在中報中披露，其將賬面價值1696萬的房屋及建筑物改為自用；新奧股份則在中報中解釋稱，“投資性房地產期末較期初減少100%，主要原因是公司原用于出租的房屋本報告期不再進行出租所致。”

“拋售”言過其實，部分上市公司操縱利潤是真

綜上來看，僅憑投資性房地產價值減少一項標準便說千余家房企拋售房產有夸大之嫌。但是房地產市場持續(xù)十余年的火爆，使房產成為優(yōu)質投資標的，有些上市公司的凈利潤不如一套學區(qū)房，甚至引發(fā)上市公司“賣房摘帽”“賣房保殼”“操縱利潤”確是事實， 2017年上半年也確實有一些上市公司在賣房。

以*ST人樂（002336.SZ）為例，公司將位于長沙的一處成本為1.38億元的物業(yè)以4.36億元出售給大股東，此舉直接讓公司扭虧為盈。而據(jù)公告顯示，公司已于今年4月28日摘帽，成功更名為“人人樂”。

*ST生物（000504.SZ）則是將位于?？诘牟糠珠e置房產轉讓給了湖南國投，湖南國投持有*ST生物25.58%的股權，為其控股股東。根據(jù)房產評估結論，此次轉讓房產賬面價值為2100.25萬元，評估值為3017.20萬元，增值率43.66%。*ST生物也于5月12日摘帽，更名“南華生物”。

除了像上述兩家公司這樣已經通過賣房實現(xiàn)“摘帽”外，一些“披星戴月”的上市公司在今年也出售了手中的房產，或謀求在明年實現(xiàn)“逆轉”。

例如S*ST前鋒（600733.SH）于6月9日發(fā)布公告稱，公司于2017年6月7日與自然人陳易木簽署了《北京存量房屋買賣合同》及相關補充協(xié)議，公司將位于北京朝陽區(qū)亮馬橋路46號北京福景苑705號公寓建筑面積合計為179.36平方米的房產出售給自然人陳易木，轉讓價格為1125萬元。

而*ST三泰（002312.SZ）于2017年4月份公告稱，公司擬出售位于成都市金牛區(qū)蜀西路42號的部分工業(yè)用地使用權及地上附屬房產，其中，土地使用面積約1萬平方米，房產建筑面積3.0916萬平方米，出售房產評估價合計1.69億元。

對于上市公司賣房扭虧的現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云鋒對記者分析說：“第一是與中國當前經濟發(fā)展有一定關系，房價高企，賺錢相對容易；第二說明上市公司主營業(yè)務差，創(chuàng)新能力不行；第三是當前資本市場進入退出機制不夠完善，如華為這些優(yōu)良企業(yè)不上市也能很出色，而一些垃圾企業(yè)雖然業(yè)績很差，卻仍然能留在A股市場上，給予投資者炒作空間和機會?！?/p>

西南政法大學教授范偉紅向記者表示，根據(jù)中報的減持信號，單純得出“大量拋售”是不正確的。同時，從宏觀調控的角度看，提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”，一定程度上，上市公司減持或者變更房地產的投資用途為自用，對于國家房地產市場的健康發(fā)展和經濟脫虛向實是非常有利的，也避免投資性房地產淪為上市公司盈虧操縱工具。endprint