我國(guó)房地產(chǎn)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

盧潛

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)不可小視。近些年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻發(fā)，例如北上深一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)居高不下，部分二線(xiàn)城市如南京、杭州的市區(qū)地帶“地王”頻現(xiàn)，三四線(xiàn)城市異常波動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格與大量房源閑置并存等。為此，政府出臺(tái)了諸如房地產(chǎn)稅、“限購(gòu)令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，探討房地產(chǎn)政策對(duì)我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，并提出相應(yīng)的完善建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)政策 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 房產(chǎn)稅

一、研究背景

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入“新常態(tài)”的發(fā)展模式，在這種經(jīng)濟(jì)增速下，想要保住良好的GDP水平，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極其重要。一個(gè)健康的房地產(chǎn)行業(yè)必定給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)驅(qū)動(dòng)力，一個(gè)發(fā)展畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然會(huì)給宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)阻力。國(guó)際環(huán)境上來(lái)看，人民幣加入了SDR，這就在無(wú)形之中給我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平帶來(lái)了挑戰(zhàn)：人民幣作為儲(chǔ)備貨幣，這就要求中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能過(guò)于疲軟，而作為我國(guó)GDP增長(zhǎng)的一大動(dòng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，必須在日益減速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮更為關(guān)鍵的作用，如何讓高房?jī)r(jià)、需求不協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的正向作用，是政府在宏觀(guān)調(diào)控上的一大難題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)政策現(xiàn)狀

（一）“限購(gòu)令”政策

“限購(gòu)令”最早于2010年4月提出，以北京市為首要試點(diǎn)地區(qū)，要求每一戶(hù)北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，并且在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的同時(shí)提供《家庭成員情況申報(bào)表》。這是全國(guó)首次提出的“限購(gòu)令”。之后，國(guó)家出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》一文，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了不同力度的限購(gòu)政策實(shí)施行為。

（二）房地產(chǎn)稅政策

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅最早由上海開(kāi)始試點(diǎn)征收，主要面向本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，適用稅率暫定0.6%。在此之后，房產(chǎn)稅政策開(kāi)始在其他一二線(xiàn)城市如重慶、杭州等展開(kāi)實(shí)施。

（三）房地產(chǎn)去庫(kù)存

房地產(chǎn)去庫(kù)存，指的是國(guó)家大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行庫(kù)存商品房的消化、減倉(cāng)，總共有四種途徑：第一，通過(guò)戶(hù)籍改革，讓一部分農(nóng)村戶(hù)口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袘?hù)口，帶動(dòng)農(nóng)村人進(jìn)城買(mǎi)房，消化庫(kù)存；第二，通過(guò)鼓勵(lì)房企降低房?jī)r(jià)和兼并重組，加大房地產(chǎn)行業(yè)集中度；第三，通過(guò)取消某些城市的限購(gòu)；第四，擴(kuò)大政府購(gòu)買(mǎi)，鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)。

三、房地產(chǎn)政策對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）積極影響

“限購(gòu)令”政策。限購(gòu)令可以抑制房地產(chǎn)投機(jī)，促使房?jī)r(jià)回落。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年9、10兩個(gè)月份北京的商品房成交量為10734套，同跌46%；該年前10個(gè)月，商品房簽約套數(shù)為69079套，二手房簽約101188套，總計(jì)170267套，同跌17.8%、35.8%、29.6%。不難看出，限購(gòu)令的實(shí)行的確給大城市過(guò)熱的的住房需求起到了抑制的作用，使得部分大城市的新房和二手房交易數(shù)量明顯下降。

房產(chǎn)稅政策。對(duì)于地方政府而言，房產(chǎn)稅政策是增加政府收入的一項(xiàng)政策，有利于政府獲得更多的收益。對(duì)于投資者而言，房產(chǎn)稅降低了其投資需求，減少房地產(chǎn)泡沫，引導(dǎo)資金流向其他領(lǐng)域。對(duì)于剛需者而言，該政策可以“削富濟(jì)貧”，高收入群體的交稅數(shù)額高于低收入者，合理地讓高收入群體分擔(dān)了低收入群體的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。

去庫(kù)存是供給端的有力改革。通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行庫(kù)存消化，使得部分城市尤其是三四線(xiàn)城市的閑置房源得以賣(mài)出，既避免了資源浪費(fèi)，又使得住房需求得以降低，使得宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)在低泡沫的前提下平穩(wěn)運(yùn)行，避免了過(guò)熱的房?jī)r(jià)帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（二）消極影響

土地出讓收益一直都是政府的一大收入來(lái)源。限購(gòu)令阻斷了地方政府獲取收益償還債務(wù)的渠道，打擊了地方政府執(zhí)行政策的積極性。此外，房地產(chǎn)本身具有一定的投資屬性，對(duì)其需求的打壓不利于其投資屬性的發(fā)揮，有礙宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

房產(chǎn)稅政策在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策中屬于需求抑制策略。然而，我國(guó)的房?jī)r(jià)居高不下的原因主要是剛需過(guò)旺，歸根結(jié)底是由于供給不足。另外，房產(chǎn)稅的實(shí)施需要一系列配套措施的協(xié)同作用，如房地產(chǎn)估價(jià)制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等，單一的征稅難以最大限度的發(fā)揮其作用。

去庫(kù)存實(shí)施難度大，見(jiàn)效慢。我國(guó)內(nèi)部發(fā)展不均衡，大多數(shù)省份中的三四線(xiàn)城市并不能滿(mǎn)足當(dāng)下年輕人的生存需要，因此，想要取得去庫(kù)存的良好效果，關(guān)鍵要改善三四線(xiàn)城市的整體狀況。此外，去庫(kù)存使得一部分有意愿在一二線(xiàn)買(mǎi)房的消費(fèi)者轉(zhuǎn)而去三四線(xiàn)城市發(fā)展，對(duì)于大城市而言是一種人力的流失，有礙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

四、對(duì)房地產(chǎn)政策消極影響的應(yīng)對(duì)策略

（一）對(duì)“限購(gòu)令”的改善

在實(shí)施限購(gòu)令的同時(shí)，首先要處理好消費(fèi)者分層。限購(gòu)必須將消費(fèi)者按照收入水平進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，理性實(shí)施。其次，要區(qū)分出投資性房地產(chǎn)需求和消費(fèi)性房地產(chǎn)需求，在抑制住房需求的同時(shí)適當(dāng)釋放房產(chǎn)投資的活力，使得房地產(chǎn)在投資領(lǐng)域充分發(fā)揮其拉動(dòng)GDP的作用。最后，“限購(gòu)令”作為歷史的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸完善的時(shí)候要逐漸引導(dǎo)其退出市場(chǎng)，讓更多的優(yōu)良政策去代替它。

（二）建立完善房產(chǎn)稅配套制度

房地產(chǎn)稅的征收是一個(gè)經(jīng)過(guò)試點(diǎn)再擴(kuò)大的科學(xué)政策，發(fā)揮了其積極作用，但是沒(méi)有發(fā)揮其最大的作用，其全面作用的激發(fā)需要相關(guān)配套制度的完善。國(guó)家應(yīng)該在房產(chǎn)購(gòu)置、登記、轉(zhuǎn)讓、估值等方面都建立更加完善的體系，并讓房產(chǎn)稅獲得的收入真正能夠利用到社會(huì)公共建設(shè)中去，同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)稅收入資金充分流通到各種社會(huì)基建行為中去，大力投入社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)中去，讓稅收資金造福百姓，才能讓房產(chǎn)稅得到更大范圍的普及。

（三）以城鎮(zhèn)化推動(dòng)“去庫(kù)存”

城鎮(zhèn)化的加速是去庫(kù)存的一大重要?jiǎng)恿Α榱耸垢嗟膸?kù)存商品房得以消化，緩解一線(xiàn)城市的住房需求過(guò)高問(wèn)題，必須加快三四線(xiàn)城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)，使得小城市的基礎(chǔ)設(shè)施更加全面、資源更加充裕，提高其吸引力，這樣才能使得更多的消費(fèi)者樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)三四線(xiàn)城市的住房，否則，去庫(kù)存的實(shí)施依然難度重重。

五、結(jié)語(yǔ)

總結(jié)來(lái)看，我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策并非只帶來(lái)了良性的結(jié)果，很多負(fù)面影響也亟待解決。想要從根本解決問(wèn)題，需要國(guó)家的努力、政府的努力，更需要每一位消費(fèi)者進(jìn)行觀(guān)念上的轉(zhuǎn)變，科學(xué)地配置自己的購(gòu)房需求，杜絕盲目跟風(fēng)?？梢云谕氖牵S著社會(huì)的不斷發(fā)展，該領(lǐng)域的研究成果也將更加豐富，今后政府在制定房地產(chǎn)政策的過(guò)程中也將獲得更多的指導(dǎo)和參考，我國(guó)的房地產(chǎn)政策也將在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到更大的促進(jìn)作用。

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