陸坤 蔡瑩 馬琳

地稅部門代征存量房交易增值稅的現(xiàn)狀與思考

陸坤 蔡瑩 馬琳

全面推開營改增試點以來，存量房交易增值稅由地稅部門代征，有利于營改增政策的平穩(wěn)過渡，但也存在一些問題。本文闡述了地稅機關(guān)代征存量房增值稅的優(yōu)勢，介紹了北京受托代征增值稅的基本情況，分析了受托征收增值稅存在的問題，進而從政策、金稅三期系統(tǒng)、調(diào)整征收單位、信息共享等方面提出了下一步代征增值稅的工作建議。

存量房 代征 增值稅 金三系統(tǒng) 信息共享

營改增以來，為促進營改增政策平穩(wěn)過渡、方便納稅人、提高征管效率，存量房交易（或稱二手房交易）增值稅采取由地稅部門受托代征的方式進行。為更好地發(fā)揮地稅部門代征效果，及時總結(jié)經(jīng)驗、破解難題，我們開展了對納稅人取得不動產(chǎn)交易受托征收增值稅的調(diào)研，從四個方面對納稅人取得不動產(chǎn)交易受托征收增值稅的現(xiàn)狀及問題進行分析。

一、地稅機關(guān)受托代征增值稅具有得天獨厚的優(yōu)勢

地稅部門代征二手房交易增值稅在政策理解、人員配備、征管經(jīng)驗、服務(wù)納稅人等方面存在諸多優(yōu)勢。

（一）政策方面

營改增前，二手房交易環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等稅種均在地稅機關(guān)征管。從2005年開始，二手房稅收政策幾經(jīng)調(diào)整。為適應(yīng)政策變化，更好地服務(wù)納稅人，地稅部門經(jīng)常開展二手房政策相關(guān)培訓(xùn)。以北京市地方稅務(wù)局為例，十年來由市局組織開展的二手房專題政策培訓(xùn)、講座幾十場，編輯二手房專業(yè)政策輔導(dǎo)書籍十余種，政策受眾范圍廣泛。營改增后，二手房有關(guān)增值稅政策基本平移了營業(yè)稅相關(guān)政策規(guī)定。因此，由地稅部門代征二手房交易增值稅，無論是一線征管人員還是稽查人員在二手房政策理解上，優(yōu)勢明顯。一年來，各級地稅部門圓滿完成了二手房交易代征工作。

（二）征管方面

長期以來，地稅部門在存量房交易稅收管理工作上建立了較為完善的征管體系，積累了大量征管實踐經(jīng)驗，由地稅機關(guān)代征有利于營改增改革目標(biāo)的順利實現(xiàn)，減少社會波動，實現(xiàn)征管效率最大化。在二手房交易中部分涉稅指標(biāo)確定難度高：一是成交價格核實難，而買賣雙方合同價格的真?zhèn)沃苯佑绊懚愂帐杖搿６羌彝ノㄒ簧钣梅拷缍y。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定征收。對于家庭唯一住房，也需要稅務(wù)部門掌握，從而判斷該房產(chǎn)能否適用免征個人所得稅政策。二手房交易涉稅指標(biāo)的確定除了需要熟悉政策，更需要多年實戰(zhàn)征管經(jīng)驗的積累，地稅部門較國稅部門優(yōu)勢明顯。另外，二手房有關(guān)信息的取得，有時僅憑稅務(wù)部門力量不能確切掌握，需要房管、土地、公安等部門協(xié)同配合，地稅機關(guān)在與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)作方面較國稅機關(guān)優(yōu)勢明顯。

（三）納稅服務(wù)方面

營改增后，二手房交易環(huán)節(jié)涉及的增值稅、契稅、個人所得稅等稅種，分屬國稅機關(guān)與地稅機關(guān)進行征管。特別是個人進行二手房交易，如果國地稅分別繳納，勢必出現(xiàn)“納稅人兩邊跑，稅務(wù)機關(guān)兩邊征”的現(xiàn)象，容易引起納稅人反感。國地稅互相委托征收將成為破解難題的有效選擇，這也是順應(yīng)存量房一體化管理的要求。同時，營改增到位后，國稅辦稅服務(wù)廳業(yè)務(wù)量大幅上升，地稅則反之。因此，在征管系統(tǒng)尚未實現(xiàn)國地稅業(yè)務(wù)一體化辦理的情況下，采取委托代征的方式可以實現(xiàn)“進一家門、辦兩家事”的工作目標(biāo)。

二、北京市受托代征增值稅基本情況

（一）代征依據(jù)

為確保營改增試點工作的順利實施，方便納稅人辦稅，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）明確了納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

（二）代征范圍

文件中所稱“取得不動產(chǎn)”，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目?？梢姡瑫何械胤蕉悇?wù)局代為征收的不動產(chǎn)，是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案過，完成初始登記和總登記的房屋，再次上市交易的房產(chǎn)，俗稱“二手房”。包括企業(yè)納稅人和自然人納稅人。

（三）代征模式

北京市地方稅務(wù)局根據(jù)實際工作的需要，二手房交易稅費征收崗位設(shè)置主要有：（1）資料初審崗。負責(zé)審核納稅人提供的申報資料，確認納稅人申報資料的齊全、有效。（2）業(yè)務(wù)辦理崗。負責(zé)審核資料，錄入系統(tǒng)，根據(jù)納稅人情況，選擇稅款征收的稅種及相關(guān)優(yōu)惠政策，計算稅款，同時，負責(zé)收取稅款，并打印完稅證明及增值稅普通發(fā)票。（3）業(yè)務(wù)復(fù)核崗。負責(zé)檢查業(yè)務(wù)辦理情況，資料是否齊全，錄入是否正確，計稅是否準(zhǔn)確等等。（4）檔案管理崗。負責(zé)檔案的留存，檔案自查、檔案借閱等工作。依托信息化系統(tǒng)，有序開展工作，確保了二手房征收稅款業(yè)務(wù)的平穩(wěn)運行。

（四）代征流程

目前，北京存量房交易的征收流程是由“特色軟件”、“金三系統(tǒng)”、“代開票系統(tǒng)”三系統(tǒng)合一聯(lián)動完成的?！疤厣浖必撠?zé)核定計稅價格并申報納稅，打印代開發(fā)票申請表、契稅申報表。隨后，數(shù)據(jù)自動同步到“金三系統(tǒng)”，由征收崗人員為納稅人辦理刷卡繳稅并開具完稅證明。再由代開發(fā)票崗人員通過金三系統(tǒng)提交代開申請，導(dǎo)入單機版“代開票系統(tǒng)”代開增值稅普通發(fā)票。最后，由檔案人員統(tǒng)一進行歸檔整理。

圖1 二手房交易流程圖

三、受托征收增值稅存在的問題

全面推開營改增試點是1994年以來最為重大的一次稅制改革，經(jīng)過一年多的努力，委托代征工作運行平穩(wěn)，成效顯著，但也存在一些問題，值得研究。

（一）政策問題

1.政策規(guī)定不一致，造成管理復(fù)雜

現(xiàn)行增值稅規(guī)定“個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅?！眰€人所得稅規(guī)定“個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅?！痹鲋刀?、個人所得稅都在二手房交易環(huán)節(jié)發(fā)生，但由于政策規(guī)定的不同，加大了稅務(wù)機關(guān)征管復(fù)雜性，也造成納稅人對政策理解的困惑。

2.營改增對個人所得稅的影響

個人所得稅應(yīng)征額=（核定價-原值-原契稅-10%裝修款-增值稅及附加）×20%。營改增后，二手房交易增值稅稅負下降。此外，在應(yīng)繳增值稅減少的情況下，以其為計稅依據(jù)的各種附加費同樣也會減少，根據(jù)個人所得稅計算公式，增值稅及附加的減少直接導(dǎo)致個人所得稅可抵扣的稅金減少，因此個人所得稅會稍有增加。

3.營改增對其他稅種的影響

增值稅屬于價外稅，與價內(nèi)稅的營業(yè)稅相比，對房屋交易中的其他稅款在計算上也帶來一定影響，尤其是在營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅計稅依據(jù)的認定和計算上，規(guī)則變得更為復(fù)雜。這就導(dǎo)致在實際的征收中，向納稅人解釋稅款計算規(guī)則面臨更大困難。

作為數(shù)值仿真的一個應(yīng)用實例，本文通過利用MATLAB軟件，數(shù)值模擬一個通有恒定電流的矩形線圈在空間中產(chǎn)生的磁場(磁感應(yīng)強度)。并分析了這一磁場在空間中的分布特點。

（二）操作問題

金稅三期工程使中國稅務(wù)部門的軟件基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)資源、技術(shù)條件有了跨越式提升。2016年8月8日，金稅三期系統(tǒng)在北京地稅系統(tǒng)上線，二手房交易形成了由“特色軟件”、“金三系統(tǒng)”、“代開票系統(tǒng)”三系統(tǒng)合一聯(lián)動完成的模式，經(jīng)多次磨合，已為二手房交易相關(guān)稅款的征收提供了很大的便利，但在實際操作和征收過程中，仍存在一些問題。

1.金三系統(tǒng)與特色軟件銜接問題

金三系統(tǒng)上線后，二手房審核通過特色軟件來完成，刷卡繳稅通過金三系統(tǒng)來完成，但是在日常繳稅過程中還是會偶爾出現(xiàn)二者銜接不好的問題，例如在特色軟件審核完畢后，在金三系統(tǒng)端無法進行后續(xù)操作，或是系統(tǒng)提示查找過程發(fā)生錯誤，無法完成刷卡及增值稅發(fā)票的開具。

2.金三系統(tǒng)個性化問題考慮不周

金三系統(tǒng)在數(shù)據(jù)統(tǒng)計、數(shù)據(jù)導(dǎo)出、差額征收增值稅的業(yè)務(wù)填報、賣方出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)、網(wǎng)簽價格低于核定價格及代開紅字發(fā)票等特殊情況下，金三系統(tǒng)軟件仍不能滿足征管現(xiàn)實需要。

（三）單位代征相關(guān)問題

針對單位轉(zhuǎn)讓存量房無論在政策規(guī)定還是發(fā)票管理上，一般納稅人與小規(guī)模納稅人均不相同。政策層面，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。而小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。發(fā)票管理層面，對不能自行開具增值稅發(fā)票的小規(guī)模納稅人由地稅代開增值稅發(fā)票，對一般納稅人不予代開發(fā)票。政策規(guī)定的復(fù)雜性與征收管理的多樣性，均加大了地稅部門代征難度。

1.難以判斷企業(yè)為一般納稅人或小規(guī)模納稅人

2.企業(yè)開具銷售房屋發(fā)票存在現(xiàn)實困難

大多數(shù)銷售房屋的企業(yè)多是在北京有個別房產(chǎn)，但其主營業(yè)務(wù)并沒有銷售房產(chǎn)，也不是經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，在開具增值稅發(fā)票時，存在單張發(fā)票限額、每月領(lǐng)購發(fā)票數(shù)量限額或是沒有差額5%稅率，仍需向當(dāng)?shù)貒愡M行申請。有企業(yè)為避免麻煩，未去當(dāng)?shù)貒惒块T申請增版增量，因其單張票面金額受限，為買方開具多張增值稅發(fā)票，這無疑給買方再次銷售帶來了不必要的麻煩。

3.不便于注冊登記地主管國稅機關(guān)對企業(yè)的管理

在實際辦稅過程中，單位轉(zhuǎn)讓二手房可能存在低于原購房價格的現(xiàn)象，地稅部門按照政府指導(dǎo)價核定征收稅款。很多地方國稅部門不允許企業(yè)這樣異常交易，但企業(yè)往往不會提前咨詢當(dāng)?shù)貒悪C關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)在房產(chǎn)所在地地稅部門繳納完稅款后，因國稅部門對其納稅事宜不認可，造成企業(yè)來地稅部門退稅，重新簽訂存量房網(wǎng)簽合同，再次到地稅部門申報繳稅。這無疑給征納雙方帶來不必要的工作量。

四、對下一步工作的建議

（一）統(tǒng)一二手房交易相關(guān)政策

目前，房地產(chǎn)價格仍在高位，從促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、遏制房地產(chǎn)投資的角度考慮，以及為方便征納雙方更好地把握現(xiàn)行政策，提高征管效率，建議統(tǒng)一二手房交易中涉及的增值稅與個人所得稅政策規(guī)定，將免稅時間統(tǒng)一規(guī)定為一個時間，我們認為三至五年為宜。

（二）增強系統(tǒng)對接，加強部門間信息共享

目前特色軟件與金三系統(tǒng)并未完全銜接，數(shù)據(jù)仍需手工通過臺賬統(tǒng)計，檔案歸集人員手工錄入臺賬準(zhǔn)確率不足。應(yīng)進一步完善金三系統(tǒng)的相關(guān)功能，增強申報核定系統(tǒng)、特色軟件、金三系統(tǒng)和代開發(fā)票系統(tǒng)間的對接，彌補目前的不足，如發(fā)票地址重復(fù)、贈與代開發(fā)票金額錄入不能為零等問題。此外，目前僅有特色軟件中存量房信息實現(xiàn)了與建委系統(tǒng)的對接，建議加強稅務(wù)系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的對接，避免手工錄入合同信息情況的出現(xiàn)。加強與其他有關(guān)部門的信息共享，如已售公房情況、拆遷情況以及法院判決等信息，建立稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部的退抵稅核查系統(tǒng)，在提高辦稅效率的同時，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險；加強與公安、民政部門的合作，對納稅人提供的材料進行有效核實。

（三）適時調(diào)整單位轉(zhuǎn)讓存量房增值稅的征收單位

單位轉(zhuǎn)讓存量房存在征管分離、票稅分離、信息分離、國地稅銜接滯后等問題，使得國地稅部門存在一定的稅收執(zhí)法風(fēng)險。鑒于單位轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)政策明晰，不涉及過多的稅收優(yōu)惠及住宅性質(zhì)界定等問題，建議適時調(diào)整單位轉(zhuǎn)讓存量房的增值稅征收機關(guān)，即地稅機關(guān)不再對單位轉(zhuǎn)讓二手房業(yè)務(wù)代征增值稅，而改為企業(yè)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)或不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)自行申報繳納增值稅，自行開具發(fā)票。對不能開具發(fā)票的納稅人到國稅機關(guān)代開發(fā)票，從而理順并解決了目前因代征模式給稅企雙方造成的諸多不便。

（四）深化國地稅部門合作，加強二手房信息共享

通過信息化建設(shè)加強國地稅合作，建議在金三系統(tǒng)中增設(shè)“單位納稅人二手房交易信息查詢模塊”，構(gòu)建固定信息傳遞系統(tǒng)，國地稅機關(guān)工作人員能夠及時通過模塊判定納稅人二手房交易各稅種完稅情況，形成良好的二手房護稅網(wǎng)絡(luò)，從源頭上控制稅款流失情況發(fā)生，降低執(zhí)法風(fēng)險，確保稅款應(yīng)收盡收。

Abstract:With the completely replacing business tax with VAT,VAT on stock house exchange is collected by the local tax bureau on behalf,which is better to transform the tax policy and operation,but there are still quite a fewproblems.This article elaborates the advantages of local tax bureau collection and also the current collection station.By analyzing the problems,the suggestions are provided to further improve the efficiency from the respective of the policies,the PhaseⅢGolden Tax Project,adjusting collection unit,information sharing.

Key words:Stock House;Agent Collection Unit;VAT;PhaseⅢGolden Tax Project;Information Sharing

作者單位：北京市地方稅務(wù)局稅收管理三處

（責(zé)任編輯：邢荷生）

A Discussion and Introduction of Current Status of VAT on Stock House Exchange Collected by the Local Tax Bureau as an Agent

Lu Kun Cai Ying Ma Lin

F812.42

A

2096-1391（2017）08-0138-05