房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范手段分析

陳初陽

【摘 要】進(jìn)入21世紀(jì)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平快速提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮發(fā)展階段，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)諸多，也引發(fā)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)方面的內(nèi)容進(jìn)行研究。由于房地長市場機(jī)制缺乏健全規(guī)范，且在投資方面具有投入高、收益性大的特點(diǎn)，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)投入過多資金，導(dǎo)致投資過熱現(xiàn)象頻現(xiàn)，為房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展埋下隱患，給部分投資商造成投資風(fēng)險(xiǎn)。本文基于我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)市場狀態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問題進(jìn)行討論，分析有效應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范措施

引言：

自從建立中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度，我國在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面蓬勃發(fā)展，伴隨各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策與方針的執(zhí)行，我國房地產(chǎn)行業(yè)享受各項(xiàng)扶持與優(yōu)惠內(nèi)容，這為房地產(chǎn)投資提供了必要條件，同時(shí)活躍了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資限制情況少，對(duì)投資主體與投資手段要求不高，因此造就多元化的房地產(chǎn)投資形式，本文選取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)角度進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范手段進(jìn)行簡要論述。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的分析

了解房地產(chǎn)行業(yè)行情，才能做好投資，然而房地產(chǎn)行業(yè)投資收到諸多因素影響，以至于投資過程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的影響因素，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，并非一擊即中。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，需要不斷掌控新的動(dòng)態(tài)情況，對(duì)各項(xiàng)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素都加以重視，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施才可提高房地產(chǎn)投資安全性。

（一）房地產(chǎn)投資前期風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

國家政策及地方出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)投資影響巨大，由于房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，政府在政策上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)把控較為嚴(yán)格，因此在很大程度上由政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)需要房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真對(duì)待[1]。首先，金融政策上，國家會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)做宏觀調(diào)控，而房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中多數(shù)會(huì)通過銀行貸款渠道籌措資金，一旦金融政策調(diào)整就會(huì)引起銀行利率的波動(dòng)，繼而對(duì)房地產(chǎn)貸款造成影響。其次，產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要由政府在產(chǎn)業(yè)改革及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面引發(fā)，隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)水平的提高，國家大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的同時(shí)降低了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比率，使房地產(chǎn)總體投資資金陷入緊縮投資，容易影響房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，給其造成損失。

2.政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)于我國是出現(xiàn)幾率較低的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素，從國際市場上開，局部地區(qū)發(fā)生的政治沖突、戰(zhàn)爭、社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，嚴(yán)重者造成房地產(chǎn)價(jià)值驟降。這些年來我國房地產(chǎn)市場價(jià)值波動(dòng)也多數(shù)受到周邊國家政治環(huán)境更迭牽連，例如9.11事件后包括中國在內(nèi)的眾多國家在短期內(nèi)陷入社會(huì)不安定狀態(tài)下，此時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)陷入低迷，樓市持續(xù)走低，給多地房地產(chǎn)企業(yè)造成沖擊。

3.經(jīng)濟(jì)制度改革風(fēng)險(xiǎn)

我國經(jīng)濟(jì)體制改革是循序漸進(jìn)的，每次制度改革都將關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比例與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的再調(diào)整，因此對(duì)各個(gè)行業(yè)都產(chǎn)生舉足輕重的影響。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理與經(jīng)濟(jì)制度存在緊密聯(lián)系，不但是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)制度改革直接變動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，更因?yàn)榻?jīng)濟(jì)制度改革后會(huì)間接促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。例如，城市傾向發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)低工業(yè)產(chǎn)業(yè)占比率，意味著城市房地產(chǎn)投資傾向于寫字樓，而降低工業(yè)廠房投資資金。

（二）房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)

1.土地獲取風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)涉及大量征地拆遷活動(dòng)，因此房地產(chǎn)投資順利與否與土地獲取有直接關(guān)系。當(dāng)前，我國對(duì)于拆遷補(bǔ)償方面的法律規(guī)定并不完善，且由于社會(huì)群眾心里因素導(dǎo)致土地征地拆遷總是困難重重，往往房地產(chǎn)投資方為了盡快開發(fā)項(xiàng)目會(huì)投入更多時(shí)間與金錢，因此房地產(chǎn)投資者承擔(dān)了更大的機(jī)會(huì)成本，面臨項(xiàng)目開發(fā)與投資風(fēng)險(xiǎn)[2]。

2.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期間做到時(shí)間短、動(dòng)工快、高質(zhì)量可以提高項(xiàng)目投資的價(jià)值含量。因此工程項(xiàng)目工期拖延會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來額外風(fēng)險(xiǎn)，縱觀我國房地產(chǎn)市場，任何環(huán)節(jié)時(shí)間后延都可能錯(cuò)失良機(jī)，并且會(huì)對(duì)后期房地產(chǎn)銷售造成阻礙，例如，有房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在建期間，已經(jīng)開發(fā)預(yù)售，而由于工期拖延沒有如期交工就需交付違約金，并承擔(dān)聲譽(yù)損失責(zé)任，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說是極為嚴(yán)重的。

3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

質(zhì)量決定競爭實(shí)力，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量達(dá)到指標(biāo)就是房地產(chǎn)公司的招牌，在房地產(chǎn)競爭之中擁有過硬的項(xiàng)目質(zhì)量，就擁有更大的出頭機(jī)會(huì)。消費(fèi)者購買樓房，主要考慮的就是建筑質(zhì)量問題。尤其重要的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)投資資金過大，而質(zhì)量不過關(guān)，一旦因項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生糾紛，那么給房地產(chǎn)公司將造成巨大沖擊，甚至逐漸被其他競爭對(duì)手打壓，最后只能退出房地產(chǎn)界。

4.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資前對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)眾多，對(duì)資金需求量大，很多階段都會(huì)出現(xiàn)多種多樣的原因而增加成本預(yù)算，這就造成了房地產(chǎn)投資開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)。一般，在開發(fā)建設(shè)前期開發(fā)成本對(duì)整體項(xiàng)目影響較大，越到后期開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)性就越小，因此在開發(fā)建設(shè)前期需要謹(jǐn)慎思考項(xiàng)目成本投入，降低項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理期風(fēng)險(xiǎn)

1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司營銷決策與營銷管理在過程中出現(xiàn)重大失誤或增大失誤的可能性將導(dǎo)致營銷所得利潤大大減少，無法獲得預(yù)期投資經(jīng)營所得收益。企業(yè)營銷策劃是經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場競爭激烈，擁有精準(zhǔn)的營銷眼光，制定具有優(yōu)勢的營銷價(jià)格，具備全面的銷售渠道與銷售方式是獲得消費(fèi)者青睞的重要方式。如果房地產(chǎn)公司營銷策劃出現(xiàn)問題，就會(huì)在銷售環(huán)節(jié)落后競爭者，將消費(fèi)者流量推向競爭對(duì)手，直接降低房地產(chǎn)公司在市場上的形象與聲譽(yù)。

2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，從售前到售后服務(wù)都成為房地產(chǎn)行業(yè)提高競爭力的重要手段。其中物業(yè)管理是房地產(chǎn)公司主要面臨的售后投資風(fēng)險(xiǎn)，不良的售后服務(wù)以及不合理的物業(yè)管理收費(fèi)都會(huì)引發(fā)業(yè)主不滿， 繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)名聲受損，日后開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展困難。endprint

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范手段分析

（一）科學(xué)制定項(xiàng)目決策，優(yōu)化房地產(chǎn)投資組合

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范主要是通過各種預(yù)防手段和處理措施進(jìn)行的，因此在開發(fā)項(xiàng)目前就必須針對(duì)房地產(chǎn)投資做好各項(xiàng)環(huán)節(jié)的決策，建立風(fēng)險(xiǎn)防范保護(hù)措施[3]。由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)變化項(xiàng)目，如果不能根據(jù)實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)做好充分準(zhǔn)備，就容易使項(xiàng)目進(jìn)度擱淺，從而發(fā)生較大風(fēng)險(xiǎn)，因此必須做好風(fēng)險(xiǎn)防范。首先，針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行充分市場調(diào)查分析，通過市場反饋數(shù)據(jù)做出科學(xué)項(xiàng)目決策，包括區(qū)域消費(fèi)者需求、區(qū)域土地價(jià)格、區(qū)域法律法規(guī)等。其次，針對(duì)項(xiàng)目內(nèi)容制定措施，利用轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)方式減少投資風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。例如，通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，在責(zé)任問題中，合同雙方可以充分利用合同巧妙轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)踐中，如果想要規(guī)避工期拖延造成的風(fēng)險(xiǎn)，投資者就可以在合同條款中規(guī)定若承建方不能按時(shí)完成指定工程量，責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。此外，利用投資組合方式減小投資風(fēng)險(xiǎn)也是較為實(shí)用的防范手段，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，來增強(qiáng)房地產(chǎn)投資方的薄弱領(lǐng)域，以促進(jìn)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的健康發(fā)展，化解房地產(chǎn)投資過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)市場總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

（二）健全管理機(jī)制，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平

若想提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力，必須建立完善的管理機(jī)制，從全方位制定相應(yīng)的管理措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目環(huán)節(jié)與內(nèi)容的把控能力。首先，建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，提高房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。可根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投保相應(yīng)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)，為房地產(chǎn)投資奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。其次，健全房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)督管理機(jī)制，嚴(yán)格管控房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過程中的各項(xiàng)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建期間涉及到建筑材料購買與消耗、人員安排、施工時(shí)間安排等諸多內(nèi)容，這些項(xiàng)目進(jìn)展都離不開投資成本的增加與消耗，如果在工程項(xiàng)目在建期間無法全面監(jiān)管上述環(huán)節(jié)，實(shí)施有效管理措施就容易引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、成本以及工期方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)公司需要認(rèn)真組建監(jiān)督小組，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目在建期間涉及內(nèi)容的管理，保證投資有所值[4]。最后，還要注重建立質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，質(zhì)量是房地產(chǎn)投資獲得回報(bào)的關(guān)鍵，專人專項(xiàng)緊盯項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量才能有效預(yù)防意外，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）結(jié)合實(shí)際策劃營銷，增加房地產(chǎn)競爭實(shí)力

房地產(chǎn)投資回報(bào)直接反映在經(jīng)營銷售環(huán)節(jié)，如果樓房迅速賣光，那么房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金就會(huì)快速回籠，因此必須重視營銷策劃，以便增強(qiáng)房地產(chǎn)公司同行業(yè)競爭力。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，則需要考慮的營銷策略影響因素不同，總之需要結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地實(shí)際情況策劃營銷方法。例如，北京、廣州、上海等大型城市為迎合年輕消費(fèi)者群體需求，多實(shí)施分期付款方法，并且會(huì)結(jié)合消費(fèi)者工作、經(jīng)濟(jì)能力調(diào)控首付金額，吸引了年輕消費(fèi)群體。

三、結(jié)束語

毋庸置疑，房地產(chǎn)投資活動(dòng)對(duì)我國其他產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極帶動(dòng)作用，任何時(shí)期都不能忽略房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位。如此情況，我們更要充分考慮房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，研究應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的手段，以此來提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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