淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管存在的問題及建議

戚宏杰

【摘 要】近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方稅收收入的重要來源和主要增長點(diǎn)，但由于房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、成本項(xiàng)目雜、涉稅金額大和稅種多等特點(diǎn)，給稅收征管帶來了一定的難度，地稅部門對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管雖然采取了諸多行之有效的辦法和措施，但從近幾年稅收征管審計(jì)的延伸調(diào)查情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)在舊村改造項(xiàng)目回遷安置用房所涉及的稅款、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費(fèi)所涉及的契稅、企業(yè)所得稅征收方式等方面仍存在一些問題，地稅部門應(yīng)通過采取統(tǒng)一征管口徑、準(zhǔn)確把握企業(yè)所得稅的征收方式、加強(qiáng)部門協(xié)作、構(gòu)建協(xié)稅護(hù)稅綜合治稅網(wǎng)絡(luò)等措施進(jìn)一步提高稅收征管質(zhì)量。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收征管；問題；建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管存在的問題及原因

1.對舊村改造項(xiàng)目回遷安置用房涉及稅款征收不及時(shí)

（1）稅收政策可操作性不強(qiáng)，征納雙方對計(jì)稅依據(jù)存在不同理解，甚至在地稅部門內(nèi)部也未達(dá)成共識。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)逃避納稅義務(wù)。某些房地產(chǎn)企業(yè)鉆法律、政策的空子，通過簽訂合作開發(fā)協(xié)議將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給村（居）委會，法定納稅主體與名義納稅主體互相推諉、扯皮，造成所涉及稅款征收不及時(shí)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)存在攀比心理。目前除由于行政區(qū)劃調(diào)整及部分被稅務(wù)檢查過的企業(yè)外，房地產(chǎn)企業(yè)回遷安置所涉及的稅金大部分未繳納，企業(yè)間存在攀比心理，有的企業(yè)甚至寄希望于政府會出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策。四是舊村改造項(xiàng)目前期投入較多，涉稅金額較大，加上近年來國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金緊缺、周轉(zhuǎn)困難的問題，不能及時(shí)申報(bào)、繳納稅款。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅征收不到位

（1）在納稅義務(wù)起征時(shí)點(diǎn)的選擇上，應(yīng)從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。但審計(jì)發(fā)現(xiàn)，還是有部分企業(yè)以辦理國有土地使用權(quán)證的登記時(shí)間作為起征時(shí)點(diǎn)，從延伸審計(jì)的情況看這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)少則相差幾個(gè)月、多則幾年，這期間所涉及的稅款形成了征管“盲區(qū)”。

（2）在計(jì)算方法的選擇上，部分企業(yè)人為簡化計(jì)算方法，在城鎮(zhèn)土地使用稅的分割計(jì)算過程中，不是按月比例扣除法，有的按年扣除，有的按季扣除，以達(dá)到少申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的目的。

（3）在納稅義務(wù)終結(jié)時(shí)點(diǎn)的選擇上，部分企業(yè)不以房屋交付時(shí)間為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，而是在預(yù)收購房定金或預(yù)收部分房款時(shí)就視為產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售，減除相應(yīng)土地面積。上述做法造成了大部分房地產(chǎn)企業(yè)均不同程度存在少申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的情況。

3.市政建設(shè)配套費(fèi)涉及契稅普遍未征收

（1）根據(jù)《關(guān)于認(rèn)真做好地方財(cái)政耕地占用稅和契稅征管職能劃轉(zhuǎn)工作的通知》，自2011年3月1日起，某省耕地占用稅和契稅的征收管理職能由財(cái)政部門劃轉(zhuǎn)至地稅部門，此前由財(cái)政部門負(fù)責(zé)。地稅部門認(rèn)為其只負(fù)責(zé)征收職能劃轉(zhuǎn)后的契稅，對此前的應(yīng)由財(cái)政部門負(fù)責(zé)，而財(cái)政部門認(rèn)為其征管職能已劃轉(zhuǎn)，對此前的契稅已無權(quán)征收，由于文件制訂存在瑕疵，沒有明確規(guī)定對此前查補(bǔ)契稅應(yīng)由地稅部門還是財(cái)政部門負(fù)責(zé)征管，兩個(gè)部門之間互相推諉、扯皮，出現(xiàn)了監(jiān)管漏洞。

（2）地稅部門疏于管理，對職能劃轉(zhuǎn)后的此項(xiàng)契稅從源頭上漏管了。

（3）稅收政策宣傳不到位，房地產(chǎn)企業(yè)對該項(xiàng)稅款知之甚少，沒有主動申報(bào)繳納。

4.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅普遍按核定征收的方式征收

（1）企業(yè)所得稅的查賬征收面臨很多制約因素，需要準(zhǔn)確歸集和分配開發(fā)收入、成本、費(fèi)用等資料，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算不規(guī)范，或通過掛賬等形式未及時(shí)確認(rèn)收入，或人為擴(kuò)大成本、費(fèi)用支出，如就賬查賬，企業(yè)所得稅稅負(fù)難以達(dá)到核定征收率水平，加之征管力量不足，部分稅管人員業(yè)務(wù)素質(zhì)欠缺，地稅部門對此普遍采取按核定征收率核定征收企業(yè)所得稅。

（2）稅收政策可操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致以核代查現(xiàn)象普遍。房地產(chǎn)業(yè)一般都存在開發(fā)期長、開發(fā)項(xiàng)目多、收入成本費(fèi)用相互糾葛等情況，企業(yè)所得稅在實(shí)際運(yùn)作中操作性并不強(qiáng)，“以核代查”現(xiàn)象較為普遍，很多企業(yè)的所得稅匯算清繳成了走過場。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的幾點(diǎn)建議

1.統(tǒng)一征管口徑，堵塞征管漏洞

（1）加強(qiáng)舊村改造項(xiàng)目回遷安置部分稅收征管，稅務(wù)部門應(yīng)及時(shí)將舊村改造納入綜合治稅管理網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與相關(guān)職能部門的配合聯(lián)動，制定完善控管辦法，有效推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理進(jìn)程；要統(tǒng)一回遷安置用房計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一征管口徑，對已經(jīng)達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的舊村改造項(xiàng)目及時(shí)征繳入庫。

（2）要準(zhǔn)確界定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，統(tǒng)一和規(guī)范稅款計(jì)算方法，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓合同及房屋轉(zhuǎn)讓合同，保證城鎮(zhèn)土地使用稅及時(shí)、足額入庫。

（3）針對已發(fā)現(xiàn)被漏管的涉稅項(xiàng)目，如市政建設(shè)配套費(fèi)涉及的契稅，建議由政府牽頭，建立健全政府部門協(xié)作機(jī)制和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，地稅部門與財(cái)政部門加強(qiáng)溝通、協(xié)調(diào)與配合，明確雙方契稅工作交接之前的征收主體，制定相關(guān)征繳措施、辦法，杜絕稅收征管漏洞。

2.準(zhǔn)確把握企業(yè)所得稅的征收方式，推進(jìn)差異化、精細(xì)化稅收管理

地稅部門應(yīng)按照國稅發(fā)〔2008〕30號文件精神，嚴(yán)格按照規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)確定企業(yè)所得稅的征收方式，不得違規(guī)擴(kuò)大核定征收企業(yè)所得稅范圍。嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。核定征收的粗線條管理應(yīng)與精細(xì)化的查賬征收相結(jié)合。對賬務(wù)健全的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)行納稅人自行按期申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)查賬征收方式，積極發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)鑒證，提高申報(bào)準(zhǔn)確性，降低征管成本，減少稅收執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。對賬證不全的房地產(chǎn)企業(yè)，要根據(jù)當(dāng)?shù)赝陂_發(fā)項(xiàng)目盈利水平，實(shí)行核定征收方式，原則上應(yīng)高于同類項(xiàng)目賬證齊全納稅人的單項(xiàng)稅種稅負(fù)水平，以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健全財(cái)務(wù)核算。地稅部門應(yīng)積極督促核定征收企業(yè)所得稅的納稅人建賬建制，改善經(jīng)營管理，引導(dǎo)納稅人向查賬征收方式過渡。對符合查賬征收條件的納稅人，要及時(shí)調(diào)整征收方式，實(shí)行查賬征收。endprint

3.加強(qiáng)部門協(xié)作，構(gòu)建協(xié)稅、護(hù)稅綜合治稅網(wǎng)絡(luò)

以綜合治稅為基礎(chǔ)，由政府牽頭，成立房地產(chǎn)稅收“一體化”管理領(lǐng)導(dǎo)小組，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的相關(guān)管理部門為成員單位，主動加強(qiáng)與國土、規(guī)劃、住建、房管等部門的聯(lián)系，建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，明確各部門協(xié)稅護(hù)稅職責(zé)，建立聯(lián)席會議、信息交流比對和過錯(cuò)問責(zé)等方面制度；以房源控稅為依據(jù)，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，全程引入稅源監(jiān)控，稅務(wù)部門要通過列席規(guī)劃會議、定期交流等形式，多角度、全方位采集項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、銷售等方面動態(tài)信息數(shù)據(jù)。地稅、財(cái)政等部門，要根據(jù)房管、國土等部門軟件數(shù)據(jù)特征，采取軟件外掛和單獨(dú)研發(fā)等方式，開發(fā)房地產(chǎn)稅源管理軟件，結(jié)合企業(yè)申報(bào)和日常巡查，建立從項(xiàng)目到戶的完整稅源數(shù)據(jù)體系，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律和運(yùn)行狀態(tài)，強(qiáng)化房地產(chǎn)稅源動態(tài)監(jiān)控，多方配合、全程控管，形成綜合治稅合力。

4.加強(qiáng)日常監(jiān)控，高度重視對開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的采集

建立房地產(chǎn)企業(yè)稅源監(jiān)控制度，根據(jù)各種渠道掌握的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，按區(qū)域劃分到各監(jiān)控小組，指定專人對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控管理，自開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初，對每一個(gè)項(xiàng)目建立檔案和稅源管理臺賬，對所轄房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資金額、建設(shè)工期、工程造價(jià)、預(yù)收賬款、已售和未售面積、竣工清算等情況實(shí)施有效監(jiān)督，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展及動態(tài)。強(qiáng)化涉稅信息分析比對，結(jié)合企業(yè)納稅申報(bào)情況及時(shí)進(jìn)行各項(xiàng)涉稅數(shù)據(jù)的橫向、縱向關(guān)聯(lián)分析，將納稅申報(bào)數(shù)據(jù)與項(xiàng)目管理臺賬數(shù)據(jù)、與銷控表數(shù)據(jù)、與項(xiàng)目發(fā)票開具信息相比對，及時(shí)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，解決可能存在的涉稅問題。對每個(gè)項(xiàng)目做到基本情況清、進(jìn)度情況清、完稅欠稅情況清、發(fā)票使用情況清和執(zhí)行稅收政策情況清，變事后管理為事前控制、事中管理。

5.加強(qiáng)稅收政策宣傳、培訓(xùn)，促進(jìn)提高涉稅人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

（1）通過采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系，及時(shí)將稅收政策的調(diào)整變化告知房地產(chǎn)企業(yè)，使納稅人知法、懂法，從而自覺守法。

（2）強(qiáng)化培訓(xùn)，提高企業(yè)和稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。一方面，對企業(yè)財(cái)務(wù)人員、辦稅人員進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)和稅務(wù)有關(guān)知識的培訓(xùn)，加強(qiáng)對企業(yè)的納稅輔導(dǎo)，提高稅法遵從度，降低征納成本；另一方面，對從事房地產(chǎn)稅收管理的一線稅務(wù)干部進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算方式，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，以提高其管理水平和工作質(zhì)量。endprint