新租房時代

燕巧

租購?fù)瑱?quán)最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式

一個全新的租房時代正在到來。

去年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出了“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”。

今年3月，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦發(fā)布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇”；7月下旬，住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)，成都也是其中之一。

這些陸續(xù)出臺的租賃市場文件，開啟了房地產(chǎn)的租時代。

可租的房子將越來越多

9月6日，即將入住青羊區(qū)萬家福地的張阿姨和老伴正坐在小區(qū)里等房屋鑰匙。張阿姨是成都人，兩年前知道自己可以申請公租房，便在街道辦辦理了申請。張阿姨所選的萬家福地是成都已建成的保障性住房項目之一，兩室一廳的房子，50多平方米，房租每月800多，租房合同簽了3年。

在成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站的公共租賃房源里，總計有9391套公租房房源，現(xiàn)在還有2094套剩余房源。

而據(jù)最新的政策顯示，成都的租賃住房房源還將大幅增加。

作為首批住房租賃試點(diǎn)城市，8月3日，成都出臺了《成都市開展住房租賃試點(diǎn)工作的實施方案》，其中一條就是多渠道增加租賃房源，要確保年內(nèi)公租房配租9333套，通過促建確保2018年配租公租房10000套。而除了公租房，國有公司還將建設(shè)一批各類人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房；并在一定區(qū)域安排新增建設(shè)用地建設(shè)自持性租賃住房，選擇招拍掛出讓的商品住房項目要按照一定比例配建租賃住房。

9月7日，成都一場限制條件最多的土地拍賣結(jié)果出爐，此次拍賣開創(chuàng)了所拍宗地需配建并無償移交租賃住房的先例，其中的一塊地移交租賃比例創(chuàng)下成都最高紀(jì)錄達(dá)到41%。

上海此前備受關(guān)注的兩塊“只租不售”的土地，成交價創(chuàng)下新低，以樓面單價來計算，兩幅地塊單價均不超6000元/平方米，這在此前的上海土地市場難以想象。

目前，政府對于租房市場的政策扶持主要體現(xiàn)在兩個方面：一是對租賃住房的建設(shè)土地給予傾斜，增加租房住房供應(yīng)，可以租的房子越來越多；而另一方面則是提升承租人的公共服務(wù)權(quán)益。

“租購?fù)瑱?quán)”并不容易

7月中旬，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》出臺，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”?！白赓?fù)瑱?quán)”，第一次出現(xiàn)在我國地方政府的正式文件中，廣州也是最先發(fā)布租賃政策的試點(diǎn)城市。

而在“租購?fù)瑱?quán)”政策出臺的同時，鳳凰網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，80%的網(wǎng)友依然主張買房。

主張買房主要還是買“權(quán)”。調(diào)查顯示，若租購?fù)瑱?quán)政策實施，在權(quán)益方面，教育和醫(yī)療的資源同權(quán)更被網(wǎng)友看重，其中40.49%的網(wǎng)友認(rèn)為教育資源同權(quán)更重要。而教育權(quán)，在已推出“租購?fù)瑱?quán)”的試點(diǎn)城市里，并沒有想象的那么容易實現(xiàn)。

廣州的《方案》規(guī)定：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。兩類人租房有機(jī)會入讀義務(wù)教育階段公辦學(xué)校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產(chǎn)；一類是符合市或區(qū)積分入學(xué)政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統(tǒng)籌安排入學(xué)?！?/p>

廣東一資深教育界人士指出，租購?fù)瑱?quán)中的“權(quán)”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學(xué)校的資格。目前在廣州各區(qū)，入學(xué)排位的順序大致是：房戶合一者、無戶有房者，最后才是既無戶籍也無住房的人群。

武漢情況與廣州類似。武漢市教育部門相關(guān)人士表示，武漢已于多年前出臺《居住證服務(wù)與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學(xué)享受義務(wù)教育，但條件是當(dāng)學(xué)區(qū)生源不足時，符合條件的租戶子女才能就近入學(xué)?，F(xiàn)實情況是，無論是廣州還是武漢，熱點(diǎn)公辦小學(xué)按戶口、房屋產(chǎn)權(quán)優(yōu)先政策排序早已排滿，根本沒有名額留給租戶子女。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲認(rèn)為：“現(xiàn)階段，在我國一些人口大規(guī)模流入的城市完全做到‘租購?fù)瑱?quán)還不太現(xiàn)實，最大難點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，特別是與學(xué)區(qū)緊緊聯(lián)系在一起的教育資源明顯短缺?！彼J(rèn)為，一座城市涌入大量人口后，子女就學(xué)的需求會大幅度增加，但當(dāng)?shù)亟逃Y源并不會隨著人口流動而立即同比例大量增加，由此會造成供需矛盾、教育資源供給緊張。

在供求關(guān)系的作用下，“租購?fù)瑱?quán)”可能還會帶來學(xué)區(qū)房租金的上漲，如果過去買不起學(xué)區(qū)房，未來可能也同樣租不起學(xué)區(qū)房。

租房成為一種生活方式

“租購?fù)瑱?quán)最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，落實“租購?fù)瑱?quán)”應(yīng)該接地氣，重點(diǎn)考慮新市民眼下最迫切的需求，比如不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等。

中國的租房市場的成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國外的發(fā)達(dá)市場。國際上成熟的大都市、發(fā)達(dá)城市的租賃市場，租房人口戶數(shù)占比大致在40%-50%之間，而中國大概在21%左右。

發(fā)達(dá)國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱于世。德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。剩下55%的家庭并不是沒有經(jīng)濟(jì)能力買房，德國城市房價普遍不高，據(jù)調(diào)查，至少有三分之一的租房家庭有足夠的資金買房。德國家庭不買房的首要原因是工作需要。德國公務(wù)員因工作地點(diǎn)固定，通常都會買房，而其他勞動者因市場、企業(yè)經(jīng)營狀況等因素，工作會不斷發(fā)生變動，因此居無定所是常態(tài)，也就通常選擇租房住。

租房住的最大好處是，德國對租賃權(quán)益的保障很細(xì)致。一是對“可居性”嚴(yán)格規(guī)定，建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個評定標(biāo)準(zhǔn)；二是中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由房主承擔(dān)；三是德國租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。

而在中國，“租購?fù)瑱?quán)”離真正落實還比較遙遠(yuǎn)，“租房”往往是不得已而為之。但同時，租房也跟年紀(jì)密切相關(guān)，一個新城市人在“落腳”城市的首選就是租房，大學(xué)畢業(yè)生則是新城市人的主力軍。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計顯示，今年1月到6月，90后在整個租賃人群中的占比不斷擴(kuò)大，已從20.4%升至30%。在北京，租賃市場上的主力軍是20歲到30歲的年輕人，占比達(dá)到了74%。年輕化、低收入群體聚集是租賃市場的主要特點(diǎn)，租房總體還是一個年輕人的話題。

而對年輕的這一代來說，他們個性化，對生活品質(zhì)有要求，并且舍得花錢。租房對他們來說，房子是租來的，但生活不是。而要實現(xiàn)租房生活的高品質(zhì)，重要一環(huán)就是保障承租者的權(quán)益，實現(xiàn)租房市場的消費(fèi)升級。endprint