淺析農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響因素

孫雪晴+藺雨濃

摘要：近40年改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐日益加快，大部分農(nóng)民己經(jīng)土地中解脫出來，現(xiàn)有的宅基地管理制度已不再適應(yīng)當(dāng)前的形勢(shì)，出現(xiàn)農(nóng)村宅基地資源浪費(fèi)、農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛等問題，因此，研究農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響因素，分析左右他們決策的影響因素，進(jìn)而改革現(xiàn)有宅基地管理制度。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民宅基地；使用權(quán)流轉(zhuǎn)；意愿；影響因素

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步加快，農(nóng)民土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值日益凸顯，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)有著愈加強(qiáng)烈的流轉(zhuǎn)意愿。而現(xiàn)有的宅基地使用權(quán)制度已經(jīng)不適應(yīng)如今的形勢(shì)，出現(xiàn)了一系列如宅基地長(zhǎng)期閑置、使用權(quán)的地下交易等問題。由此可見，完善現(xiàn)有的農(nóng)民宅基地使用權(quán)制度，促進(jìn)農(nóng)民的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有利于改變城鄉(xiāng)土地二元化，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。而農(nóng)民作為宅基地使用權(quán)的所有者，也是決策者。研究農(nóng)民的流轉(zhuǎn)意愿，找出左右農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿的影響因素，對(duì)規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要意義。

近年來，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者對(duì)農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行了許多研究，并取得了一定工作成果。趙錦鳳從政府的角度，指出目前我國(guó)城鄉(xiāng)土地二元制度已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙，政府的行政行為會(huì)很大程度的影響到土地的流轉(zhuǎn)。徐日輝等提出農(nóng)村宅基地建設(shè)中存在用地規(guī)模大、房屋老化嚴(yán)重，廢棄閑置土地多等問題。李學(xué)彩提出農(nóng)村宅基地的閑置主要是受到農(nóng)民外出務(wù)工、政府財(cái)政有限、農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素的影響。同時(shí)，陶斐斐等提出必須對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)重新界定，完善農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)。國(guó)內(nèi)眾多學(xué)者對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題做了許多研究，但是對(duì)于農(nóng)民基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響因素的研究還較少且沒有統(tǒng)一的結(jié)論。因此，本文將從管理制度和農(nóng)民房屋兩個(gè)方面來分析其對(duì)農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的影響。

一、管理制度方面

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)有的制度不再適應(yīng)現(xiàn)代形勢(shì)的要求。首先，缺乏強(qiáng)制登記制度，致使轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利不明，糾紛不斷。尤其當(dāng)政府對(duì)征地、拆遷進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，宅基地使用權(quán)和房屋的強(qiáng)制登記制度不夠完善，轉(zhuǎn)讓方與受讓方都有一定依據(jù)，最終有關(guān)拆遷部門也無所適從，出現(xiàn)糾紛不止。其次，農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未完全建立。土地是農(nóng)民賴以生存的資產(chǎn)，它具有社會(huì)保障和資本運(yùn)作兩大功能。對(duì)于土地功能進(jìn)行不同的定位，那土地的利用行為就會(huì)不同。若土地作為社會(huì)保障，農(nóng)民則會(huì)長(zhǎng)期持有，即使土地閑置廢棄，也不會(huì)流轉(zhuǎn)；若土地為一種資本，農(nóng)民則會(huì)通過流轉(zhuǎn)土地實(shí)現(xiàn)利益最大化。而目前農(nóng)民仍以土地作為自己的養(yǎng)老、醫(yī)療等方面的保障，即使土地長(zhǎng)期閑置或廢棄，農(nóng)民也不會(huì)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)。最后，行政執(zhí)法方面不健全。一些農(nóng)民私自占有土地，強(qiáng)行搭建房屋，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，縱容這種行為的主要原因就是相關(guān)部門的不作為、不及時(shí)辦理的問題。一些村干部則利用手中的權(quán)力，私自批地，受賄撈取個(gè)人利益。而監(jiān)管部門可能受到客觀因素不能及時(shí)處理這種違法行為，有甚者受賄有意放縱此種行為，致使農(nóng)民宅基地亂占亂建。綜其原因，現(xiàn)有的制度需要完善，建立強(qiáng)制登記制度，明確宅基地使用權(quán)的所屬關(guān)系：及早建立農(nóng)民的社會(huì)保障體系要，免除農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)之后的保障顧慮：加強(qiáng)監(jiān)督相關(guān)部門，嚴(yán)查其不作為等問題。

二、農(nóng)民房屋方面

“房地一體”一直我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理中的重要原則，房屋與土地密不可分、互相影響，而我國(guó)農(nóng)民房屋的所有權(quán)與農(nóng)村宅基地的使用權(quán)不是一體的，由于這樣的國(guó)情，往往導(dǎo)致農(nóng)戶房屋的流轉(zhuǎn)無法順利進(jìn)行，農(nóng)民的利益則得不到相應(yīng)的保證：另外，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于房屋的流轉(zhuǎn)也可能產(chǎn)生與相關(guān)政策法規(guī)相抵觸的情況，導(dǎo)致農(nóng)民宅基地使用權(quán)無法公開、自由的進(jìn)行交易。由此可知，農(nóng)民房屋所有權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，在一定程度上影響著宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。首先，供求信息傳播問題。21世紀(jì)是一個(gè)信息傳播非?？斓臅r(shí)代，市場(chǎng)供求情況變化很大，一旦信息傳播受阻，直接會(huì)影響到農(nóng)民做出正確的決策并進(jìn)行交易。而且，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息往往通過人與人之間的方式獲取，輻射面非常窄，在一定程度上影響了房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益，從而導(dǎo)致宅基地的流轉(zhuǎn)范圍也不會(huì)很大。其次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分。農(nóng)村房屋和土地具有重要的生活保障功能，導(dǎo)致市場(chǎng)帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)，也會(huì)限制房屋產(chǎn)權(quán)和土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)的范圍和程度：而且，目前宅基地的流轉(zhuǎn)往往地下交易，無法公開自由的交易。最后，價(jià)格無法體現(xiàn)房屋市場(chǎng)價(jià)值，從而也不能保證宅基地順利的流轉(zhuǎn)。我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)水平較低，往往通過雙方協(xié)商定價(jià)，但核算房屋的市場(chǎng)價(jià)值是非常復(fù)雜，而農(nóng)民并沒有那么高的估價(jià)水平，所以價(jià)格往往與房屋的市場(chǎng)價(jià)值無法匹配。由于房屋和土地的密不可分的關(guān)系，房屋的流轉(zhuǎn)受損，宅基地流轉(zhuǎn)也會(huì)受到嚴(yán)重影響。

小結(jié)：管理制度和農(nóng)民房屋兩個(gè)方面共同影響著宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)有制度的不健全導(dǎo)致應(yīng)有的利益得不到制度的保障：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，房屋流轉(zhuǎn)出現(xiàn)混亂，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。由此可知，管理制度和農(nóng)民房屋兩個(gè)方面制約著農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)的良好流轉(zhuǎn)，需要一個(gè)健全的管理制度作為保障，合理規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，以及農(nóng)民自身認(rèn)知和對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)認(rèn)知的提高。對(duì)于實(shí)踐中存在的問題，我們應(yīng)多聽取各方意見，提出有效的政策措施，進(jìn)行合理的疏導(dǎo)和規(guī)范。只有這樣，宅基地使用權(quán)才會(huì)良好的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)規(guī)范，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)則會(huì)更加興盛。