城市地下空間地價評估中容積率修正問題探討

周亞雄

[摘 要]城市地下空間的充分利用改變了城市地價形成就有機(jī)制，增加了地下容積率的這一重要影響因素。通過分析地下容積率作用特征，結(jié)合查閱國內(nèi)外當(dāng)前流行的地下容積率修正系數(shù)確定方法，并研究區(qū)域土地利用狀況，采用回歸擬合分析的方法，建立了地價和地下容積率的函數(shù)關(guān)系，確定了區(qū)域內(nèi)一級商服用地下容積率修正系數(shù)表。

[關(guān)鍵詞]地下容積率；修正系數(shù)；區(qū)位性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.032

城市的高速發(fā)展推動了人口的集聚，促進(jìn)了城市向外圍擴(kuò)張。城市二維平面向外延伸的范圍是有限的，這就要求人們將城市向三維空間發(fā)展?，F(xiàn)階段城市地表空間已經(jīng)得到了充分利用，城市中高樓林立，受限于目前工程技術(shù)水平，城市向更高空間發(fā)展比較困難，因此城市地下空間的開發(fā)利用已成為必然趨勢。目前，歐洲和美國、加拿大等國高度重視土地集約節(jié)約利用，地下商業(yè)和地下交通設(shè)施得到了充分發(fā)展。

地下空間的利用通常包括四種方式：一是交通設(shè)施用途；二是市政設(shè)施用途；三是商業(yè)用途；四是工業(yè)用途。過去在實(shí)踐工作中評估人員和其他土地估價工作者逐步認(rèn)識到了容積率對地價的影響機(jī)制，但是忽略了地下容積率對地價的影響。近幾年，城市向地下的發(fā)展不斷推進(jìn)，土地估價的理論和方法也得到了完善，地下容積率的影響也得到了重視，成為了土地評估中的重要修正因素。

1 地下空間容積率對地價的影響

地下容積率簡單地說就是地下建筑物面積與宗地面積的比值，反映宗地地下利用強(qiáng)度。容積率的影響機(jī)制具有以下特征。

1.1 區(qū)位性

區(qū)位包含宗地位置和宗地與周邊事物聯(lián)系的兩方面。通常情況下，宗地區(qū)位條件的優(yōu)劣直接反映到宗地商服繁華程度，進(jìn)而體現(xiàn)在土地利用集約度、土地利用收益以及土地需求量等土地利用效用指標(biāo)上，因此，隨著區(qū)位條件的降低，地下容積率對地價的影響逐漸減小。

1.2 差異性

地下容積率的差異性表現(xiàn)在兩個方面：第一是不同用途土地對區(qū)位條件敏感性有差異。商服用地最為敏感，商業(yè)用地通常分布在區(qū)位條件優(yōu)越的沿街、沿河地段，或者是人口密集區(qū)。目前我國地下交通設(shè)施用地多被用作停車場，此類宗地也受到商業(yè)繁華度的影響，但敏感程度弱于商業(yè)用地。工業(yè)用地一般對區(qū)位條件沒有敏感性，直接表現(xiàn)為基本不受地下容積率的影響。第二是城市的規(guī)模不同，地下容積率對地價的影響程度有差異。通常來說，不同城市相似區(qū)位的地下容積率對地價的影響效果隨城市規(guī)模的增大而增強(qiáng)。

2 地下容積率修正方法

2.1 國外地下容積率修正方法

（1）史基墨滾動法。史基墨滾動法主要在德國等歐美國家使用，方法的理論基礎(chǔ)是替代原則，具體是通過收集具有替代性的市場成交案例，以樓層為分類依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，并對各個交易案例進(jìn)行估算目的、區(qū)位條件、土地用途、建筑物結(jié)構(gòu)和外觀等因素修正，統(tǒng)一基準(zhǔn)日期，以便獲得每平方米的價值點(diǎn)數(shù)，并以此來代表給樓層的經(jīng)濟(jì)價值。

（2）樓層效用比率法。樓層效用比率法主要應(yīng)用于日本，方法是利用各樓層的效用差別，實(shí)施對土地立體價值的評估。

2.2 國內(nèi)地下容積率修正方法

（1）特爾菲修正法。方法的核心就是專家，通過對多位專家的意見分析綜合，將總體修正幅度裂化為若干個影響因素，同時確定影響因素的權(quán)重。特爾菲法的優(yōu)缺點(diǎn)都十分明顯，優(yōu)點(diǎn)是簡單易行，易于操作。缺點(diǎn)方面，其一，整個模型容易受到所邀請專家知識范圍和經(jīng)驗(yàn)的影響，不同專家會提出不同的結(jié)構(gòu)模型，不具備大范圍運(yùn)用所需要的穩(wěn)定性。其二，地價總體修正幅度嚴(yán)格限制了地下容積率的修正系數(shù)，修正幅度不能與其對地價影響規(guī)律相匹配。其三，將平等對待地下容積率、土地用途、周邊環(huán)境等因素，忽略了地下容積率較其他因素對地價影響的特殊性。

（2）復(fù)合系數(shù)修正法。復(fù)合系數(shù)修正法是基于土地收益效益變化和市場分配系數(shù)的一種地下容積率修正系數(shù)確定方法。方法的關(guān)鍵是確定土地收益變化系數(shù)和分配系數(shù)，分配系數(shù)確定是方法運(yùn)用的重點(diǎn)也是難點(diǎn)，市場分配系數(shù)直接受制于市場供求關(guān)系，而市場供求關(guān)系變化機(jī)制和機(jī)理都十分復(fù)雜，難以描述，也沒有量化的基準(zhǔn)，因此，市場分配系數(shù)在實(shí)際運(yùn)用中難以確定，復(fù)合系數(shù)修正法也難以大范圍推廣。

（3）樣點(diǎn)地價修正法：樣點(diǎn)地價修正法是以城市土地分類分級為基礎(chǔ)，采用市場成交案例的分析統(tǒng)計，確定地下容積率修正系數(shù)的方法。分用途分級編制地下容積率修正系數(shù)是針對地下容積率區(qū)位性和差異性兩個特征所提出的較優(yōu)解決方案，能夠較好地體現(xiàn)地下容積率對地價的影響規(guī)律。方法運(yùn)用回歸分析的方式對成交案例進(jìn)行分析，以此獲取不同地下容積率下的修正系數(shù)，是一種消除主觀因素影響的方法。

3 地下空間容積率修正的啟示

3.1 容積率修正系數(shù)確定原則

（1）收益遞增遞減原則。地下容積率對地價的影響規(guī)律與地表空間容積率對地價影響具有相同規(guī)律，即地價隨地下容積率的變化具有先增大后減小的趨勢。

（2）適應(yīng)原則。地下容積率修正系數(shù)體系的建立需要適應(yīng)地下容積率影響機(jī)制特征，表現(xiàn)出區(qū)位性和差異性。

（3）合理分配原則。合理分配是指土地收益的合理分配。土地地價受土地規(guī)劃地下容積率的影響，而地價需要土地市場實(shí)現(xiàn)，土地市場的供求關(guān)系又直接影響土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。

3.2 地下容積率修正系數(shù)測算——以一級商服用地為例

（1）在一、二級土地市場收集具有相似性的成交案例，并對收集案例進(jìn)行交易期日、交易方式、價格類型、區(qū)位因素和個別因素等進(jìn)行修正，使地下容積率成為修正后價格唯一的差別因素。

（2）通過對選取的案例進(jìn)行回歸分析，建立擬合曲線，并推導(dǎo)出地價隨地下容積率變化而改變的數(shù)量模型。通過不同的擬合方式獲取樣點(diǎn)地價與容積率的二維平面圖。endprint

一級商服用地容積率——地價散點(diǎn)及趨勢線（線性擬合）

一級商服用地容積率——地價散點(diǎn)及趨勢線（二次擬合）

一級商服用地容積率——地價散點(diǎn)及趨勢線（指數(shù)擬合）

方程是否具有現(xiàn)實(shí)意義，是否在實(shí)際工作中發(fā)揮效用，是方程建立成功與否的關(guān)鍵。為了驗(yàn)證其實(shí)用性，需要檢驗(yàn)方程的顯著性。相關(guān)性系數(shù)R值就是回歸方程顯著性的標(biāo)志，相關(guān)性系數(shù)取值區(qū)間為[0，1]，取值越接近于1，方程顯著性越強(qiáng)，R值為1，方程完全擬合；取值越接近于0，方程顯著性越弱。案例數(shù)據(jù)各種擬合方式所得到的相關(guān)性系數(shù)均大于0.85，說明擬合方程具有現(xiàn)實(shí)意義。本次一級商服用地地下容積率修正系數(shù)測算，我們采用擬合度相對較高的二次多項式擬合的回歸方程，回歸方程為y= 81.48x2 + 246.3x + 992.48，R2= 0.8912。

（3）根據(jù)區(qū)域土地利用強(qiáng)度和土地開發(fā)程度，測算出一級商服用地地下平均容積率為1.5，因此，設(shè)定一級商服用地地下標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.5。并采用因素修正法測算標(biāo)準(zhǔn)地下容積率條件下的地價，為1545元/平方米。

（4）根據(jù)回歸線性方程可測得任意地下容積率條件下宗地的價格，宗地單價與標(biāo)準(zhǔn)宗地價格的比值即是該特定地下容積率的修正系數(shù)，修正系數(shù)模型如下。

4 結(jié) 論

地下容積率與地上容積率一樣都是影響地價的重要因素，設(shè)立獨(dú)立地下容積率指標(biāo)對實(shí)際工作具有重要意義。地下容積率具有區(qū)域性和差異性，其對地價的影響規(guī)律受到市場規(guī)律，特別是市場供求關(guān)系的影響。地下容積率修正系數(shù)的測定需要采用分用途分區(qū)域測定的方式，是一種貼合地下容積率修正系數(shù)特征的測定方式，測定結(jié)果較準(zhǔn)確。通過回歸擬合建立容積率地價變化規(guī)律關(guān)系函數(shù)，具有較強(qiáng)的實(shí)用性，滿足區(qū)域內(nèi)任意宗地的地下容積率修正系數(shù)測算。

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