淺談小型房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

周薇

【摘 要】企業(yè)的稅收籌劃是在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，運用合理的方式減輕企業(yè)面臨的稅負，幫助企業(yè)實現(xiàn)預期的財務目標。稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)的區(qū)別，其核心是財務管理活動的一種，符合相關規(guī)定。對小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨的市場競爭非常大，生存形勢不容樂觀，更加需要做好稅收籌劃，以提升其競爭力，更好的適應市場經(jīng)濟的發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財務管理

引言：

伴隨我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展以及住房制度方面改革的深入，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很多方面都實現(xiàn)了突破性的發(fā)展。近些年來，房價的上漲壓力非常大，政府也加大了宏觀調(diào)控的力度，去產(chǎn)能和供給側改革都在如火如荼的進行，房地產(chǎn)行業(yè)也成為社會關注的熱點與焦點。對于小型非常房地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體實力不強，在發(fā)展過程中也面臨著諸如投資大和風險高以及周期性較長的特點等。伴隨國家宏觀調(diào)控的深入，小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的利潤空間被進一步壓縮，盈利能力隨之下降，并且由于其經(jīng)營規(guī)模相對較小，融資難度較大以及管理水平比較低等情況，企業(yè)的生存空間越來越有限，面臨的壓力越來越大，必須要依靠稅收籌劃來實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營和管理水平的提升。

一、小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點

（一）組織結構比較單一

對于小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體實力相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說比較弱，經(jīng)營的范圍比較有限，品牌知名度不高，組織結構也相對簡單，也很少會設置分支機構或者分公司等。在此背景下，進行稅收籌劃時，無法利用分支機構或分公司進行操作。此外，人力資源儲備有限，員工綜合素質(zhì)不高，人員配置缺乏專業(yè)化也是制約其稅收籌劃能力的重要因素，也要做好這一方面的風險防范措施。

（二）資金力量薄弱

小型房地產(chǎn)企業(yè)大多存在資金實力比較薄弱的問題，這也限制了其自身的經(jīng)營發(fā)展。首先，缺乏土地儲備的能力，無法根據(jù)未來的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略等儲備足夠的土地，即使發(fā)現(xiàn)有價值有升值潛力的土地也沒有競爭優(yōu)勢。其次，融資渠道比較少，對于小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其進行融資主要依靠自我積累和金融機構的貸款或者內(nèi)部籌資等。誕生由于自身實力弱，在貸款方面經(jīng)常受阻，而向非銀行金融機構貸款時，常常面臨高息的情況，加大了其財務負擔。在此情況下，要促進小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，必須要做好稅收籌劃等，以降低其經(jīng)營成本，合理的配置現(xiàn)有資源。

（三）所處的稅收環(huán)境還不夠成熟

大多數(shù)小型房地產(chǎn)企業(yè)廣泛的活躍在三四線城市，所面臨的稅收環(huán)境都不夠成熟，很多稅務人員的專業(yè)素養(yǎng)比較有限，在管理方面和征收水平方面比較低。在此背景下，小型房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃就會面臨非常大的風險因素，這也是開展稅收籌劃不得不考慮的難題，否則很有可能導致籌劃的失敗，反而加重了企業(yè)的稅負，與籌劃初衷背道而馳。

（四）小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平比較有限

小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展容易受到自身實力的限制，在人力資源和其他管理工作方面水平非常低，專業(yè)化程度相對大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言還有很大的差距。這也導致了小型房企在確定開發(fā)產(chǎn)品的類型以及定價和確認收入方面，存在比較大的隨意性，沒有注意到這些問題的關鍵性?；诙愂栈I劃的視角看待這些問題也存在很多的不合理之處，由此可見，小型房企的稅收籌劃空間非常大，需要專業(yè)人員做好該工作，為其發(fā)展注入更多的動力。

二、小型房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃策略分析

（一）立項階段的稅收籌劃

首先，要選擇最為適合的建房方式。很多小型房地產(chǎn)企業(yè)更加偏好自行建造和銷售房地產(chǎn)，運用這種方式進行籌劃的空間相對較小，而如果采用合建或者代建的方式進行籌劃，則空間相對更大[1]。一方面，在采取代建的方式建造房產(chǎn)時，會向客戶收取代建收入。雖然在此過程中，小型房企雖然獲得了一定的收入，但是并沒有出現(xiàn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，其收入也是勞務報酬的一種。對于房企而言，也可以利用這種方式減輕企業(yè)的稅負，但是要求在開發(fā)前就必須要確定最終的用戶，采用定向的方式進行開發(fā)，防止在開發(fā)之后，還需繳納增值稅，加重企業(yè)的稅負。在采用合作建房的方式時，在建成后，如果需要按比例分房自用，可以避免被征收土地增值稅，對于在建成之后又轉(zhuǎn)讓的，再根據(jù)規(guī)定征收增值稅。

其次，對于開發(fā)多出房地產(chǎn)的情況，企業(yè)可以根據(jù)需要進行分別核算，也可以進行合并核算，實際運用這兩種方式所繳納的稅負是不同的，這也給企業(yè)的稅收籌劃提高了很大的空間。一般來說，通過合并的方式進行稅收籌劃的利益更大，也存在一些特殊情況，這就需要企業(yè)根據(jù)實際情況做出選擇。

（二）項目建設過程中的稅收籌劃

首先，可以增加扣除項目來做好增值稅的稅收籌劃。對于小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅在其開發(fā)房地產(chǎn)項目的成本中所占的比例非常高，而對于建設的普通住宅來說，在增值率低于20%的情況下，可以免征增值稅。對于這種情況，小型房企可以采用增加扣除項目的方法，使得房地產(chǎn)的增值率控制在20%以下，也就可以享受免稅的待遇。

其次，對于借款利息進行稅收籌劃。對于小型房企而言，由于其資金實力較弱，經(jīng)常需要借貸，這些貸款通常都有數(shù)額大、利息高以及借貸期限長的特征。因此，在對稅收進行籌劃時，可以采用合適的對利息進行扣除的方式。對于完工之前所產(chǎn)生的諸多利息費用，可以在開發(fā)成本中計入完工之前的借款利息，并將其作為扣除基數(shù)。尤其對于小型房企而言，可以采用開發(fā)成本加上土地成本并扣除20%的方式，作為扣除項目，盡可能的將增值額降低，實現(xiàn)稅率與稅基的同時降低，最終降低企業(yè)的稅負。對于在完成開發(fā)之后所產(chǎn)生的利息費用，凡是能夠進行轉(zhuǎn)讓和分攤或者由金融機構出具相關證明的，可以據(jù)實進行扣除，但是不能高于同期的銀行貸款利率。對于無法進行轉(zhuǎn)讓或分攤，也不能提供金融機構證明的，可以按照10%的比例扣除成本。企業(yè)可以以此為依據(jù)做出決策。如果小型房企在資本結構中，主要是以負債籌資為主，利息費用的比例必然較高，這就可以由金融機構出具證明，按照實際數(shù)額進行扣除。而如果小型房企以權益資本為主，所產(chǎn)生的利息費用也比較低，則可以不用再計算應該分攤的利息。采用這種方式就能夠扣除更多的開發(fā)房地產(chǎn)的費用，有助于企業(yè)價值最大化的實現(xiàn)。endprint

最后，對于銷售與裝修分離的情況，經(jīng)營收入也是分離的。近年來，小型房企為獲得更高的收入，推出的精裝房的比例越來越高。小型房企在與客戶簽訂購房合同時，需要稍加變通，有可能取得非常好的效果。比如小型房企可以事先成立一家裝修公司，并且與客戶簽訂兩份合同，分別是裝修合同與銷售合同，并且在銷售合同中注明金額需要繳納土地增值稅，在裝修合同中注明金額無需繳納增值稅。這樣一來，不僅降低了稅基，也降低了稅率水平，企業(yè)的稅負也因此實現(xiàn)了降低。

（三）銷售過程中的稅收籌劃

在進行房地產(chǎn)銷售時，也需要做好稅收籌劃，通過優(yōu)化銷售模式，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)稅負的降低，也能夠獲得貨幣的時間價值。一方面對于納稅主體而言，可以采用新設分立的方式，成立銷售公司，專門負責房產(chǎn)的銷售工作，運用這種方式可以極大的拓展企業(yè)進行稅收籌劃的空間。另一方面企業(yè)可以縮短遞延納稅的時間或者降低賬面收入。小型房企可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品交由銷售公司負責銷售，并開具銷售清單，在確認收入時，需要交易事項發(fā)生之后，因此可以盡可能的拖延納稅時間，銷售公司也就可以避免繳納營業(yè)稅[2]。也可以將一些費用進行轉(zhuǎn)嫁，銷售公司就可以不交或者少交所得稅。而對于按揭方式購房的客戶，在確認收入時，應按照首付款到賬之日起進行計算。因此，可以通過協(xié)商的方式，開立代收專戶，先將按揭款存入代收賬戶，然后進行分期轉(zhuǎn)賬，并以此為基礎確認收入并進行納稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃時的注意事項

（一）應當多部門聯(lián)合進行納稅籌劃

對于小型房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門而言，其主要的職能是對其生產(chǎn)經(jīng)營活動進行及時準確和完整的記錄與反應。就納稅籌劃本身而言，其系統(tǒng)性非常強，在開展該項工作時，需要發(fā)揮小型房企的多個部門的作用，并注意各部門之間的配合。企業(yè)在進行財務核算時，并不包括應稅項目，而企業(yè)稅負的產(chǎn)生主要就是存在于其生產(chǎn)經(jīng)營過程中。在小型房地產(chǎn)企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的最初環(huán)節(jié)，會涉及到很多應稅項目。所以，在進行稅收籌劃時，需要小型房企從最初的生產(chǎn)經(jīng)營活動開始，就應著手該項工作。由此可見，對小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進行稅收籌劃并不是某一個部門的事情，更不應當將其作為財務部門本身的工作，需要小型房地產(chǎn)企業(yè)加強各部門之間的協(xié)作，以做好稅收籌劃。而要真正做好稅收籌劃方面的工作，在促進各部門的合作的同時，還需要對業(yè)務流程進行規(guī)范，并做好稅務方面的管理工作，從而幫助小型房地產(chǎn)企業(yè)將其稅負水平降到最低。

（二）科學的防范稅收籌劃的風險

相對而言，稅收籌劃是一項比較復雜的工作，也與小型房企的其他方面的工作一樣，同樣存在很多風險因素，面臨一定的風險。一般而言，稅收籌劃的風險產(chǎn)生主要是由于一些干擾因素的影響，也有可能是工作方面的疏忽所導致的稅收籌劃失敗。總體而言，小型房企在進行稅收籌劃時，存在的風險主要包含以下類型：其一，在進行稅收籌劃時，違反了稅法以及相關的法律法規(guī)，被有關部門給予處罰。如果小型房企沒有準確把握稅法有關的法律法規(guī)，也沒有向?qū)I(yè)的機構進行咨詢，而對一些經(jīng)濟事項做一些會計處理，很容易觸犯法律底線，脫離法律與制度的框架，進而給其發(fā)展帶來負面影響。其二，小型房企由于人員綜合素養(yǎng)不高，其在運用稅收優(yōu)惠政策時，存在很多不準確的地方，進而帶來諸多的風險因素。其三，小型房企在進行稅收籌劃時，沒有控制好相關的成本，導致成本過高，甚至超過了籌劃所帶來的收益，進而導致稅收籌劃失敗。

針對小型房企在稅收籌劃過程中存在的很多風險因素，需要其做好相關的應對措施。首先，應強化對企業(yè)稅收籌劃工作人員的培訓，使其形成風險意識。其次，小型房企的管理人員需要對稅收籌劃工作充分重視起來并及時處理好在此過程中的出現(xiàn)的問題，防止工作失誤。最后，對于小型房企而言，稅收籌劃實際上也是一種理財活動，需要不斷提升工作人員的水平。因此，小型房企需要從管理層和專業(yè)人員兩個渠道開展稅收籌劃工作，才能盡可能的降低企業(yè)的稅負。

結語

小型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨的挑戰(zhàn)非常多，加之本身屬于資金密集型行業(yè)，如果不能做好稅收籌劃工作，將大大增加其經(jīng)營負擔。結合房地產(chǎn)行業(yè)的特性，本文認為應當從立項、建設以及銷售三個階段，做好稅收籌劃工作。

【參考文獻】

[1]戚明坤.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃淺談[J].財經(jīng)界：學術版， 2013（3）：222-222.

[2]陳晶晶.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國管理信息化， 2009， 12（8）：35-36.endprint