關(guān)于我國房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新融資模式的研究

鄭克寒

[摘要]當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過程中，金融業(yè)與房地產(chǎn)作為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中兩個(gè)起著主要貢獻(xiàn)力量的部分，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者得到更深層次的融合和發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中能夠?yàn)榻鹑跇I(yè)的發(fā)展提供有效的投資平臺(tái)，而金融業(yè)的存在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金支撐?；趦烧哧P(guān)系密切的基礎(chǔ)上，長期依賴于銀行貸款的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，也造成了金融業(yè)的危險(xiǎn)狀況，所以我國商業(yè)房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，能夠強(qiáng)化對(duì)REITs的創(chuàng)新使用，從而為我國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的、長期的投資基金。這一工作的進(jìn)行對(duì)于實(shí)際商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；REITs；創(chuàng)新融資；融資模式

商業(yè)房地產(chǎn)在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，運(yùn)用REITs作為我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中重要的融資制度創(chuàng)新做法，其最先被應(yīng)用于美國，之后被很多國家房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展中所應(yīng)用，其大大改變了長期社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)銀行金融的高度依賴性，促使其可以通過市場，以市場證券的方式對(duì)市場進(jìn)行直接融資，降低了銀行金融的風(fēng)險(xiǎn)性。而我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，力圖能夠通過自身的創(chuàng)新發(fā)展，完完全全參與到國際化的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，那么房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)今中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，面對(duì)其融資金額大且對(duì)資金鏈條依賴性強(qiáng)的基礎(chǔ)上，能夠針對(duì)其融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，針對(duì)REITs融資模式進(jìn)行創(chuàng)新應(yīng)用，從而促進(jìn)我國市場經(jīng)濟(jì)中商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)REITs融資模式介紹分析

房地產(chǎn)REITs作為一種全新的依靠市場化而進(jìn)行的融資制度，其主要指的是房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中融資實(shí)現(xiàn)證券化的重要過程，其能夠把流動(dòng)性較低和非證券形態(tài)的資金經(jīng)過證券化形式，通過資本市場的存在，將其直接轉(zhuǎn)換化為證券交易，實(shí)現(xiàn)資金匯集的過程的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際進(jìn)行運(yùn)作的過程中，房地產(chǎn)REITs的運(yùn)作主要是通過發(fā)行收益憑證的方式，以此能夠集中市場上可以被最大化利用的投資基金，并且自運(yùn)行機(jī)構(gòu)是由專門的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行整體的投資、經(jīng)營和管理，而最后在直接投資收益的獲得的基礎(chǔ)上，其需要將通過前期投資所獲得收益按照先前投資的比例進(jìn)行分紅，以此按照此種方式維持信托投資基金的運(yùn)行，能夠起到穩(wěn)定的、持續(xù)的融資，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金支撐。最后，與房地產(chǎn)信托投資基金最大的不同則是，此種基金可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資、銷售、租賃、開發(fā)、消費(fèi)等過程中，具有非常明顯的投資風(fēng)險(xiǎn)低、收益高且專門性比較強(qiáng)的特點(diǎn)。

近些年來，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的機(jī)遇，在促進(jìn)其創(chuàng)新發(fā)展的過程中，商業(yè)房地產(chǎn)的融資完全需要依賴市場來進(jìn)行，且對(duì)資金的需求度是非常大的，所以商業(yè)房地產(chǎn)積極主動(dòng)的引進(jìn)房地產(chǎn)REITs，成為商業(yè)融資創(chuàng)新的必然措施。少數(shù)的商業(yè)房地產(chǎn)通過此種制度進(jìn)行融資，實(shí)踐表明其不但降低了房地產(chǎn)融資給銀行帶來的巨大的貸款負(fù)擔(dān)，有效的規(guī)避了商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展不穩(wěn)定給金融業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。此外，商業(yè)房地產(chǎn)通過REITs的運(yùn)用能夠進(jìn)一步的開拓我國商業(yè)融資和個(gè)人投資渠道，能夠徹底的促使商業(yè)房地產(chǎn)融資過程實(shí)現(xiàn)市場化的發(fā)展，從而能夠引起資金有效的回流，能夠同時(shí)促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)投資盈利的獲取和金融業(yè)危險(xiǎn)的降低。但是，由于我國市場化發(fā)展的程度尚未真正成熟，帶來的是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用信托投資基金欠缺經(jīng)驗(yàn)，所以總覽商業(yè)房地REITs，其仍處在摸索、積累經(jīng)驗(yàn)的關(guān)鍵階段。

房地產(chǎn)投資信托基金在房地產(chǎn)行業(yè)融資中的運(yùn)用，由于其主要依靠的是專門的經(jīng)營投資管理機(jī)構(gòu)而進(jìn)行管理的，所以其具有非常明顯的專家經(jīng)營管理特點(diǎn)：其次則是其能夠多樣投資、有效的分散風(fēng)險(xiǎn)：然后則是此種基金模式能夠在短時(shí)間內(nèi)迅速的匯集基金，其作為一種間接的投資基金，能夠在保障投資者權(quán)益的前提下，迅速且交廣泛的籌集資金：最后則是房地產(chǎn)投資信托基金是作為一種獨(dú)立經(jīng)營的財(cái)產(chǎn)運(yùn)作方式，其能夠在基金獨(dú)立的狀況下，以此其能夠通過便捷的方式進(jìn)行基金的正常買賣，以此通過市場化的操作，房地產(chǎn)業(yè)在市場發(fā)展中能夠獲得其所需要的較為完善的資金回流，這樣不僅僅能夠滿足商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)資金的強(qiáng)大需要，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)資金利用的市場化、商業(yè)化。

二、國外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)于我國房地產(chǎn)REITs創(chuàng)新應(yīng)用的經(jīng)驗(yàn)借鑒分析

（一）完善的法律環(huán)境和政策支持作用的發(fā)揮

美國、日本等國家對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金制度的應(yīng)用有著較長的時(shí)間，尤其是美國在使用房地產(chǎn)信托投資基金的過程中，其已經(jīng)達(dá)到了成熟的狀態(tài)。我國作為后起的發(fā)展運(yùn)用房地產(chǎn)信托投資基金制度的國家，在發(fā)展的過程中應(yīng)積極借鑒國外優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)。在經(jīng)驗(yàn)借鑒的過程中，最為重要的則是能夠積極的促進(jìn)法律條文補(bǔ)充和創(chuàng)新，促進(jìn)法律環(huán)境的完善，并且政府能夠針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，提供積極的政策支持。這一點(diǎn)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用REITs而言，無疑是非常必要的，商業(yè)房地產(chǎn)本身對(duì)市場的依賴性比較大，所以其受到的市場的不穩(wěn)定性、波動(dòng)性的影響也是比較大的，那么政府在實(shí)行對(duì)市場宏觀調(diào)控的過程中，能夠針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)用REITs中，增強(qiáng)其主動(dòng)性、積極性，積極制定針對(duì)性強(qiáng)的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理法律條文、稅收優(yōu)惠范圍和稅收優(yōu)惠政策，以此為商業(yè)房地產(chǎn)在運(yùn)用REITs進(jìn)行融資過程中獲得充足的政策、制度支撐。

（二）積極促進(jìn)組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化性質(zhì)的強(qiáng)化和職能的完善

我國在建設(shè)有中國特色社會(huì)主義的房地產(chǎn)REITs的過程中，應(yīng)基于信托投資基金存在的獨(dú)立運(yùn)作特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，積極促進(jìn)其專門進(jìn)行運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的職能的完善，通過專業(yè)化性質(zhì)較強(qiáng)的管理工作的進(jìn)行為房地產(chǎn)信托投資基金創(chuàng)新工作的進(jìn)行創(chuàng)建完善工的工作環(huán)境。如，我國在促進(jìn)組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化完善的過程中，積極促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資公司、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司以及托管銀行等專業(yè)化機(jī)構(gòu)的完善，以此能夠?yàn)橥顿Y信托基金在我國房地產(chǎn)業(yè)中的創(chuàng)新發(fā)展提供有效的經(jīng)驗(yàn)支持。商業(yè)房地產(chǎn)在進(jìn)行自身組織機(jī)構(gòu)專業(yè)化強(qiáng)化的過程中，其主要還是在自身管理范圍內(nèi)，制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，完全遵循市場需求的方式，在自身擁有自主權(quán)的前提下，對(duì)組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織和管理的過程。endprint

（三）培養(yǎng)堅(jiān)實(shí)的人員隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員監(jiān)管工作的進(jìn)行

由于我國房地產(chǎn)REITs模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)中的創(chuàng)新運(yùn)用，其起步發(fā)展的時(shí)間較晚，這樣就造成我國專業(yè)性的、高素質(zhì)的投資信托基金人員隊(duì)伍的建立是比較少的。所以，我國市場以及企業(yè)在促進(jìn)專業(yè)化的信托投資人員隊(duì)伍建立的過程中，人員不僅僅應(yīng)該具備金融和房地產(chǎn)等方面的知識(shí)，而且還應(yīng)該涉及到房地產(chǎn)投資信托相關(guān)的法律、財(cái)務(wù)以及評(píng)估等方面的專業(yè)知識(shí)，并且能夠在依托人才隊(duì)伍存在的基礎(chǔ)上，積極建立相應(yīng)的監(jiān)管體系，以此能夠通過有效的監(jiān)管工作的進(jìn)行，保證房地產(chǎn)REITs應(yīng)用的風(fēng)險(xiǎn)的降低，從而促進(jìn)其在我國房地產(chǎn)業(yè)中的健康運(yùn)用和持續(xù)發(fā)展。

三、創(chuàng)新我國房地產(chǎn)投資信托基金模式運(yùn)用的措施分析

（一）中國房地產(chǎn)投資基金模式創(chuàng)新的最佳路徑選擇

現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)與金融業(yè)在融合發(fā)展的過程中，已經(jīng)探索發(fā)展出三種可以提供使用到的路徑，分別是信托模式、封閉式產(chǎn)業(yè)基金管理模式、房地產(chǎn)公司上市模式。而在實(shí)際應(yīng)用的過程中，首先封閉產(chǎn)業(yè)基金管理模式雖然可以利用房地產(chǎn)公司進(jìn)行專業(yè)化的運(yùn)作，但是在資金籌集上因?yàn)闆]有專門化的法律政策的管理，導(dǎo)致其在資金籌集過程中存在很大的法律困惑，所以非常容易導(dǎo)致某些人員鉆了法律的空子，出現(xiàn)非法集資的現(xiàn)象。其次，則是房地產(chǎn)公司上市模式能夠借鑒現(xiàn)有上市公司的經(jīng)驗(yàn)，但是會(huì)造成與公司潛在利益之間的沖突，而且對(duì)于基金未來的發(fā)展，也會(huì)致使其發(fā)生很大的折扣。所以，總體上而言，我國在信托投資基金模式創(chuàng)新運(yùn)用的過程中，其最佳的路徑選擇則是選擇信托模式。這不僅僅是我國大多數(shù)房地產(chǎn)信托行業(yè)選擇主要的結(jié)構(gòu)，而且我國現(xiàn)今已經(jīng)基本擁有信托投資經(jīng)驗(yàn)，是我國房地產(chǎn)商業(yè)融資過程中選擇的最優(yōu)路徑。

（二）中國房地產(chǎn)投資信托基金模式創(chuàng)新的募集方式分析

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，由于其發(fā)展的特殊性，所以其對(duì)于資金的需求量是非常大的。現(xiàn)今，中國房地產(chǎn)投資信托基金模式在創(chuàng)新的過程中，最為主要的兩種募集方式則是為國內(nèi)募集和海外募集兩種方式。首先，國內(nèi)募集主要分為公募和私募兩種方式，而由于我國大多數(shù)人員對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的認(rèn)識(shí)不足，加上法律制度的不健全和政策支撐的缺乏，導(dǎo)致進(jìn)行公募存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以我國現(xiàn)階段進(jìn)行募集的方式主要還是集中選擇私募的資金募集方式。其次，則是依托海外募集方式進(jìn)行信托資金的籌集由于其牽涉的國家范圍較廣，不同國家制度觀念的不同，導(dǎo)致海外募集存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以商業(yè)房地產(chǎn)在利用海外募集方式進(jìn)行資金籌集的過程中，還是主要依靠私人募集的方式進(jìn)行。由此可見，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)REITs在創(chuàng)新發(fā)展的過程中，無論是國內(nèi)募集還是海外募集，其最佳的募集方式還是選擇私募的方式。

（三）創(chuàng)新中國房地產(chǎn)REITs運(yùn)用的資金來源方式

中國房地產(chǎn)REITs在我國房地產(chǎn)行業(yè)融資發(fā)展的過程中，為了能夠創(chuàng)新其發(fā)展，應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)其資金的來源進(jìn)行創(chuàng)新分析，以此能夠?yàn)榇龠M(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的深入結(jié)合。所以，我國能夠強(qiáng)化對(duì)民間私人資本、企業(yè)資金、保險(xiǎn)養(yǎng)老基金、外國投資者等四種資金來源方式的創(chuàng)新運(yùn)用。商業(yè)房地產(chǎn)由于其參與市場化的程度比較深，所以為了能夠保證其資金運(yùn)用的穩(wěn)定性，商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用REITs進(jìn)行融資，最優(yōu)化的方式是能夠?qū)σ陨纤姆N資金來源方式進(jìn)行結(jié)合使用，以此創(chuàng)新使用、優(yōu)勢互補(bǔ)，有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資安全，從而保證商業(yè)房地產(chǎn)資金運(yùn)行的安全l生和利用的穩(wěn)定性。

四、小結(jié)

綜上所述，我國商業(yè)房地產(chǎn)信托投資基金制度融資模式創(chuàng)新運(yùn)用的過程中，專業(yè)人士和相關(guān)人員能夠進(jìn)一步的神話對(duì)房地產(chǎn)REITs的認(rèn)識(shí)和分析，并且積極的借鑒國外優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，能夠從專業(yè)人士培養(yǎng)、法律制度和政策環(huán)境完善以及機(jī)構(gòu)專業(yè)化能力的提高下，從最佳募集方式選擇、最佳路徑選擇以及來源方式的綜合利用等方面促進(jìn)我國商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金模式的創(chuàng)新運(yùn)用，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融業(yè)的融合發(fā)展，為我國商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。endprint