徐泳龍

摘要：房地產(chǎn)具有不可移動性和保值增值性，現(xiàn)已成為眾多金融機構(gòu)最理想的抵押物，但是該類貸款所面臨的風(fēng)險也是普遍存在的，以某行房地產(chǎn)抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量為例，房地產(chǎn)抵押貸款的不良率較高，且變現(xiàn)能力較差。本文將重點分析房地產(chǎn)抵押貸款存在的一些常見問題，并提出一些具體對策，希望能夠有助于提高房地產(chǎn)抵押物的風(fēng)險緩釋作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；押品管理；價值評估

1某行房地產(chǎn)抵押貸款情況

從上表可以看出該行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率為2.88%，一定程度反映了國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響。其中，以房地產(chǎn)做抵押的其他貸款、其他零售貸款和其他對公貸款的不良率分別為6.04%、3.44%和6.22%，說明上述類別的抵押貸款風(fēng)險較大，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，房地產(chǎn)類的不良貸款現(xiàn)金回收率較低，變現(xiàn)能力較差。

2房產(chǎn)抵押貸款主要面臨的風(fēng)險

2.1評估價格虛高或過低的風(fēng)險

當(dāng)前，商業(yè)銀行對評估機構(gòu)的管理普遍存在不規(guī)范的現(xiàn)象，有的經(jīng)辦機構(gòu)為了盲目發(fā)展業(yè)務(wù)，不惜默認(rèn)或縱容評估機構(gòu)不正確的選擇評估方法，評估價格嚴(yán)重虛高，在不良處置時抵押物毫無變現(xiàn)價值或者變現(xiàn)價值極低。此外，在銀行處置房地產(chǎn)時，評估機構(gòu)又會故意降低押品的評估價格，給銀行帶來重大損失。

2.2抵押登記面臨的風(fēng)險

根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)所有人可將押品價值大于已擔(dān)保債權(quán)的余額部分進(jìn)行再次抵押，即一個押品對應(yīng)多筆債項或涉及多個債權(quán)人，當(dāng)借款人出現(xiàn)違約需要處置抵押物時，對押品價值對應(yīng)的債權(quán)的分割在實務(wù)中存在很多困難，有關(guān)商業(yè)銀行的債權(quán)將難以得到保障。如果貸款期限與押品登記的期限相同，在處置不良貸款形成的抵押物時將面臨抵押登記過期的現(xiàn)實風(fēng)險。

2.3租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險

根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，如果產(chǎn)權(quán)所有人在辦理抵押貸款之前就已將抵押物對外出租，并且一次性收取了較長期限的租賃費，在租期到期之前若借款人不能按期還貸時，銀行（債權(quán)人）將面臨無法快速有效處置抵押物的風(fēng)險。此外，在處置押品實現(xiàn)抵押權(quán)時，還可能面臨承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，惡意串通壓低拍賣價格損害銀行利益的風(fēng)險。

2.4在建工程有關(guān)優(yōu)先權(quán)高于抵押權(quán)的風(fēng)險

按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，在建工程的承包人享有優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)的受償權(quán)，同時稅收等公權(quán)也優(yōu)先于抵押權(quán)。

2.5共有財產(chǎn)抵押無效的風(fēng)險

對于共有財產(chǎn)，如果沒有得到全部共有人的書面同意，該抵押權(quán)無效，從而形成風(fēng)險。

2.6劃撥土地性質(zhì)辦理抵押的風(fēng)險

以劃撥方式取得使用權(quán)的土地進(jìn)行抵押的，需經(jīng)過縣級以上土地管理部門的許可，方能設(shè)立抵押權(quán)。此外，該類土地在實現(xiàn)抵押權(quán)時，需要依法向國土資源部門補交土地出讓金。

2.7土地實際用途變更的風(fēng)險

借款人在辦理抵押貸款后，如果產(chǎn)權(quán)所有人或者承租人私自變更土地的用途，可能面臨國家無償收回該土地使用權(quán)的風(fēng)險。

3降低房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的有效措施

3.1認(rèn)真審核外部評估機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押評估報告

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，在房產(chǎn)評估中介機構(gòu)作出評估報告后，商業(yè)銀行應(yīng)組織有關(guān)人員對擬抵押財產(chǎn)進(jìn)行審核，判斷評估價格的合理性，根據(jù)處置變現(xiàn)等因素合理確定有關(guān)抵質(zhì)押率，對實際發(fā)放貸款的金額進(jìn)行控制。

3.2嚴(yán)格把控抵押登記流程

在辦理抵押登記之前，要核實清楚房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐牡怯浌芾頇C構(gòu)是否唯一，如若不是則需要進(jìn)一步了解各登記管理機構(gòu)對該抵押物的登記管理情況，如是唯一的還需要了解是否對應(yīng)多筆債項的擔(dān)保，并根據(jù)具體情況制定有效的應(yīng)急預(yù)案，及時采取有利措施以減少損失。為留夠充足的時間處置抵押房產(chǎn)，需使抵押登記的期限長于貸款期限。

3.3認(rèn)真做好貸前盡職調(diào)查，排查“先租后抵”

在受理信貸業(yè)務(wù)之前，債權(quán)人需要對擬接受的押品有關(guān)情況做好貸前盡職調(diào)查工作，詳細(xì)了解產(chǎn)權(quán)所有人擬抵押的房地產(chǎn)的坐落位置，變現(xiàn)能力，影響處置的有關(guān)不利因素，尤其是對外出租的情況。如押品已出租，需要進(jìn)一步了解租賃期限等關(guān)鍵信息，可視情況要求出租人和承租人共同出具保障銀行利益最大化的書面承諾。

3.4持續(xù)關(guān)注在建工程完工進(jìn)度，及時辦理不動產(chǎn)抵押登記

由于在建工程在受償權(quán)上不利于銀行，因此商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)審慎選擇該類抵押物。確有必要受理的，應(yīng)當(dāng)隨時關(guān)注施工進(jìn)度計劃，要求施工方及有關(guān)各方按照相關(guān)要求進(jìn)行作業(yè)和施工，在具備驗收條件時，及時辦理不動產(chǎn)權(quán)證并辦理抵押。

3.5共有財產(chǎn)需要所有的財產(chǎn)共有人書面簽字同意

涉及共有財產(chǎn)抵押貸款時，商業(yè)銀行需要核實清楚該抵押物的共有人名單，確保無遺漏，要求所有人進(jìn)行書面簽字同意辦理該抵押貸款，并可視情況要求進(jìn)行公證。

3.6審慎接受劃撥土地的準(zhǔn)入

審慎對待劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)，商業(yè)銀行需要嚴(yán)格審核有關(guān)抵押登記程序，要求其出示縣級以上有關(guān)部門的許可，并讓其出具補交土地出讓金的承諾。

3.7加強貸后檢查，防止實際用途與規(guī)劃用途不相符

辦理抵押貸款前，應(yīng)查看規(guī)劃用途與實際用途是否一致，在貸款的存續(xù)期內(nèi)還需要定期（按季度）進(jìn)行現(xiàn)場核實，查看實際用途是否發(fā)生了變化，如已發(fā)生需要立即采取有效措施保障銀行合法利益、減少損失。

3.8唯一住房可辦理抵押，但須關(guān)注抵押權(quán)實現(xiàn)時的社會道德風(fēng)險

從司法理論上來說，產(chǎn)權(quán)所有人以唯一住房向銀行申請抵押貸款是不存在法律障礙的，但是在司法實踐中，唯一住房在抵押權(quán)實現(xiàn)時存在較大難度，有的產(chǎn)權(quán)所有人把老年人、病人等弱勢群體安置在擬處置的房屋對抗法院的執(zhí)行，因此建議商業(yè)銀行慎重考慮以唯一住房設(shè)立抵押的擔(dān)保條件。

3.9回歸押品的從屬地位，強化第一還款來源的首要地位

在整個信貸業(yè)務(wù)流程中，要始終堅持信貸業(yè)務(wù)的本質(zhì)，把影響信用風(fēng)險的因素考慮充足，加強對借款人的第一還款來源的管理，必要時可要求企業(yè)將基本戶等結(jié)算賬戶進(jìn)行監(jiān)控，分析其現(xiàn)金流，重點關(guān)注企業(yè)跨業(yè)經(jīng)營、是否涉及民間借貸、法律涉訴等風(fēng)險，把借款人或者擔(dān)保人的現(xiàn)金流放在首位。押品管理方面主要關(guān)注押品的準(zhǔn)入選擇、權(quán)證設(shè)立、價值評估及重估、是否損毀滅失等日常管理。endprint