向勁靜

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債大多是用來買地，而充裕優(yōu)質(zhì)且價(jià)格低廉的土地儲備，將為業(yè)績爆發(fā)提供強(qiáng)勁動(dòng)力，陽光城目前最需要的就是依靠此前儲備的土地盡快轉(zhuǎn)化為銷售收入

近日，陽光城集團(tuán)股份有限公司（下稱“陽光城”，000671.SZ）發(fā)布公告，公司董事局收到公司總裁張海民提交的書面辭職報(bào)告，張海民因個(gè)人原因辭去公司總裁職務(wù)。

同時(shí)，陽光城還公布公司董事局聘任朱榮斌任董事長兼總裁，兩個(gè)執(zhí)行副總裁分別是吳建斌和闞乃桂。有意思的是，這三個(gè)人全部擁有中海的背景，而朱榮斌與吳建斌曾在碧桂園搭檔多年，將碧桂園帶入了3000億元時(shí)代。

在這新舊管理層交替之際，陽光城接下來將會呈現(xiàn)怎樣的變化？管理層的風(fēng)格又將有怎樣的變化？此外，在陽光城高管團(tuán)隊(duì)大換血之際，公司提出開始加速向千億房企邁進(jìn)的目標(biāo)。但值得注意的是，歷史的高負(fù)債水平已成為陽光城的大難題。新管理層對此有怎樣的具體解決方案？

針對以上問題，在近日《投資者報(bào)》記者參加的陽光城媒體交流會上，陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌對此做了相關(guān)解答。

陽光城的“三駕馬車”

日前，陽光城核心管理層已全部到位。新團(tuán)隊(duì)主要成員為總裁朱榮斌、副總裁吳建斌及闞乃桂三人。三人分工各有不同，朱榮斌全面負(fù)責(zé)公司管理工作，著眼于布局；吳建斌的職責(zé)在財(cái)務(wù)、金融、法律、信息化等方面；闞乃桂則執(zhí)掌合約管理工作。這三位也被稱為陽光城的“三駕馬車”。

值得一提的是，朱榮斌、吳建斌及闞乃桂三人均有在中海任職經(jīng)歷。

朱榮斌2013年加入碧桂園任執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁，主要負(fù)責(zé)土地投資、項(xiàng)目拓展等工作，2015年開始組建并掌管一線事業(yè)部。此前曾在中海、富力任職。朱榮斌23歲入職中海后，歷任香港中海國內(nèi)部副總經(jīng)理、中海發(fā)展（北京）董事副總經(jīng)理、中海發(fā)展（廣州）副總經(jīng)理及總經(jīng)理，并于2008年3月調(diào)任中海地產(chǎn)華東區(qū)總經(jīng)理。

而吳建斌是1984年加入中國建筑工程總公司，1987年派駐中海，后曾任董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)、副主席兼非執(zhí)行董事、中海投資董事長等多個(gè)職務(wù)。2014年，他加入碧桂園，任董事、財(cái)務(wù)總監(jiān)。彼時(shí)在碧桂園，朱榮斌、吳建斌與碧桂園總裁莫斌都被視為“中建系”出身，因又共同出席業(yè)績會，被譽(yù)為碧桂園“鐵三角”。

闞乃桂也有5年中海的任職經(jīng)歷。闞在加入陽光城前曾任世茂房地產(chǎn)副總裁，負(fù)責(zé)成本管理及研發(fā)設(shè)計(jì)工作。而在此之前，曾在中海地產(chǎn)任部門總經(jīng)理及天津公司總經(jīng)理一職，任職時(shí)間為2006年至2011年。

高負(fù)債率“舊疾”如何治

根據(jù)陽光城三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季度陽光城的營業(yè)收入155億元，同比大漲108%；凈利潤為6.2億元，同比增長70%。在易居克而瑞的榜單中，陽光城以接近600億的銷售規(guī)模，悄然攀升至全國房企的第21位。

不過，值得注意的是，由于此前在并購市場上頻繁出手，陽光城的負(fù)債不斷攀高。前三季度公司負(fù)債總額1694億元，扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)為1282億元，凈負(fù)債率達(dá)到281%。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債246億元，比上年末增加537%。此外，陽光城歷年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年～2016年年底，其負(fù)債總額分別為126億元、284億元、392億元、564億元和1015億元，債務(wù)數(shù)字逐年攀高。由此看出，高負(fù)債率已成為陽光城的“舊疾”。

那么，新管理層將如何解決陽光城的負(fù)債率問題？

“我將自己定位為老中醫(yī)，通過我對中海的實(shí)操，然后將這兩家公司進(jìn)行對標(biāo)，來看陽光城當(dāng)前存在什么樣的問題？這些藥方目前已經(jīng)落地，按照中醫(yī)的療法，要不斷地調(diào)藥方。每過一段時(shí)間就要調(diào)一些藥方，最終可能花一年到兩年的時(shí)間，讓我們陽光城變成一個(gè)發(fā)展又快又好的公司。”吳建斌表示，目前陽光城的負(fù)債率還是合理的，整個(gè)負(fù)債結(jié)構(gòu)里只有22%是短期債務(wù)。

吳建斌同時(shí)指出，希望短期內(nèi)，也就是一兩年內(nèi)先把凈負(fù)債率降低到100%，長期來看，如果能降到70%是比較合理的。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債基本上是用來買地，但作為房企而言，關(guān)鍵就是買對地。如果地的質(zhì)量不高，就談不上銷售、周轉(zhuǎn)和利潤。地買對了，流動(dòng)性就會變好，就能保證現(xiàn)金流。充裕優(yōu)質(zhì)且價(jià)格低廉的土地儲備，將為業(yè)績爆發(fā)提供強(qiáng)勁動(dòng)力。

盡管近期房地產(chǎn)市場熱度有所下降，但吳建斌仍然抱有信心。他認(rèn)為，一是因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化未結(jié)束，市場需求很大，二是因?yàn)樵诘胤秸畬用?，還存在需求和供應(yīng)不平衡的地方?！芭档拓?fù)債率，保證企業(yè)健康發(fā)展已成為房企共識?！?/p>

對于陽光城的負(fù)債率，吳建斌透露，希望將凈負(fù)債率最終降至70%左右。與此同時(shí)，希望明年能有一兩百億元的現(xiàn)金流。

新管理層的到位，除了優(yōu)化負(fù)債率水平以外，更重要的任務(wù)是幫助陽光城實(shí)現(xiàn)向千億房企進(jìn)軍的目標(biāo)。此前，朱榮斌就曾表示，陽光城未來的銷售規(guī)模要達(dá)到2000億元甚至更多。

當(dāng)然目前比較現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)還是千億，吳建斌表示，要按照千億房企規(guī)模來打造陽光城自身信息化建設(shè)，構(gòu)建財(cái)務(wù)共享中心，成立戰(zhàn)略發(fā)展部，由他領(lǐng)導(dǎo)。

其中，陽光城的“雙贏機(jī)制”全面對標(biāo)碧桂園“雙享機(jī)制”，將65個(gè)項(xiàng)目納入考核?！瓣柟獬莾?nèi)部今年所有土地項(xiàng)目均已進(jìn)入雙贏機(jī)制范疇內(nèi)。經(jīng)測算，截至上個(gè)月底，陽光城執(zhí)行項(xiàng)目跟投項(xiàng)目的平均年化資金回報(bào)率為45%?！?/p>

吳建斌介紹：“執(zhí)行雙贏機(jī)制之后，買地要求更加嚴(yán)格。陽光城制定了三個(gè)硬性指標(biāo)，一是股東凈資金回報(bào)率不能低于30%，二是項(xiàng)目凈利潤率不能低于10%，三是現(xiàn)金流回正不能超過12個(gè)月。希望從源頭上改變周轉(zhuǎn)和盈利的問題?！?/p>

此次核心管理層的大換血，由具備中海、碧桂園等大型房企背景的高管組成的“三駕馬車”，是否能如愿帶領(lǐng)陽光城進(jìn)軍房企界的“千億俱樂部”？在房地產(chǎn)市場開始降溫的當(dāng)下，這一目標(biāo)極具挑戰(zhàn)，但也值得期待。endprint