不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題

楊杰

【摘 要】本文從不動(dòng)產(chǎn)登記的具體發(fā)展情況出發(fā)，分析了不動(dòng)產(chǎn)登記存在的難點(diǎn)問題、還從建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)的方面，闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記存在的相關(guān)問題。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)；調(diào)查；制度；整合

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)土資源部給出了時(shí)間表：從2014年開始，通過(guò)基礎(chǔ)制度建設(shè)、逐步銜接過(guò)渡、統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施，用3年左右時(shí)間能夠全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時(shí)間能夠運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記存在難點(diǎn)問題

1.多時(shí)點(diǎn)、多業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)整合

多時(shí)點(diǎn)、多業(yè)務(wù)的歷史數(shù)據(jù)，是不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)，這部分?jǐn)?shù)據(jù)沒有統(tǒng)一的建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，各自有相應(yīng)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至同一種業(yè)務(wù)在經(jīng)歷不同時(shí)期，有不同的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，給數(shù)據(jù)整合帶來(lái)了很大的難度，主要有：

（1）標(biāo)準(zhǔn)不一：對(duì)同一要素描述不一，而數(shù)據(jù)已經(jīng)形成，不能輕易修改。

（2）數(shù)據(jù)精度不一：不同精度的數(shù)據(jù)疊加在一起，不能很好地處理邊界等問題。

（3）數(shù)據(jù)要素不齊全：因歷史數(shù)據(jù)主要滿足的是單一業(yè)務(wù)登記的需要，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，歷史數(shù)據(jù)相關(guān)要素不一定齊全。

（4）沒有關(guān)聯(lián)：不同業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間缺少內(nèi)在關(guān)聯(lián)信息。

2.業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的調(diào)查與更新

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫(kù)，是以土地?cái)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，宗地統(tǒng)一代碼為索引建立，但還包括了房產(chǎn)、草原、林權(quán)、海域以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不同的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，為了登記的準(zhǔn)確性，這些數(shù)據(jù)必須實(shí)時(shí)進(jìn)行調(diào)查與更新，這些調(diào)查與更新有以下幾個(gè)難點(diǎn)：

（1）調(diào)查與更新是以什么模式開展，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，還是由原業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)。

（2）數(shù)據(jù)調(diào)查與更新的標(biāo)準(zhǔn)尚且空缺，必須盡快完善。

（3）日常調(diào)查與更新，需考慮以什么形式匯總到不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中，數(shù)據(jù)的共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)完成后，數(shù)據(jù)的共享是重點(diǎn)。

其中包括三部分，即對(duì)政府部門的數(shù)據(jù)共享、對(duì)企事業(yè)單位的數(shù)據(jù)共享以及對(duì)公眾的數(shù)據(jù)共享。在共享過(guò)程中，需要考慮一下兩點(diǎn)。①以什么級(jí)別共享；因面對(duì)不同的數(shù)據(jù)用戶對(duì)象，需要考慮數(shù)據(jù)共享是離線方式還是在線方式，還是兩者結(jié)合的方式進(jìn)行共享。②數(shù)據(jù)共享的安全性考慮：數(shù)據(jù)安全問題是重中之重，針對(duì)不同的數(shù)據(jù)用戶對(duì)象，共享的數(shù)據(jù)內(nèi)容不一，因此需要考慮安全性問題。

3.實(shí)際工作中遇到的問題

（1）由于各種原因?qū)е碌囊艳k理房屋登記但未辦理土地登記的房屋，在辦理轉(zhuǎn)移及抵押登記時(shí)，登記部門是否有權(quán)停止辦理轉(zhuǎn)移或抵押登記，待完成土地審批手續(xù)，繳納出讓金后才能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，還是不影響房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，附記欄中備注無(wú)土地登記信息，如果選擇第二種方式，則達(dá)不到統(tǒng)一登記的要求。

（2）房產(chǎn)證已變更但土地證尚未變更的，在權(quán)利人申請(qǐng)變更土地證的時(shí)候，是按照換證登記受理，還是轉(zhuǎn)移登記受理，房屋產(chǎn)權(quán)未變的情況下，是否必須要原土地證權(quán)利人與現(xiàn)土地證權(quán)利人雙方申請(qǐng)。

（3）房產(chǎn)證用途與土地證用途不一致時(shí)，登記部門是否有權(quán)要求房產(chǎn)或土地證用途按照規(guī)劃用途進(jìn)行用途變更審批后才進(jìn)行統(tǒng)一登記。

二、建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是當(dāng)前一項(xiàng)重點(diǎn)改革任務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)和千家萬(wàn)戶的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切相關(guān)，包括土地、房屋、林地、草原、海域等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性資源。

那么，不動(dòng)產(chǎn)登記究竟會(huì)帶來(lái)什么呢？ 會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響呢？

1.不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)從根本上確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)人的隸屬關(guān)系

不動(dòng)產(chǎn)登記可以從法律的執(zhí)法層面確保產(chǎn)權(quán)人的利益。從而讓產(chǎn)權(quán)所有人沒有后顧之憂地經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記可以更好地反腐倡廉

不可否認(rèn)的是，許多腐敗的官員擁有多套地產(chǎn)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記，這些地產(chǎn)就會(huì)處在陽(yáng)光之下，處在監(jiān)管之下。不知道會(huì)不會(huì)有許多腐敗官員在盡快出手名下的房產(chǎn)，或者離開官員的隊(duì)伍。從另一個(gè)側(cè)面，不動(dòng)產(chǎn)登記也會(huì)遇到很大的阻力。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記為開征房產(chǎn)稅打下基礎(chǔ)

如果我們淡化使用權(quán)和擁有權(quán)的區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)登記可以看成國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私有化的確認(rèn)。那么，國(guó)家登記以后，依法收稅就是最最合理的管理方式了。這也可以看成和國(guó)際接軌的一種方式。設(shè)想一下，如果每年都要為自己擁有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行納稅。那么，您還會(huì)繼續(xù)擁有多套不動(dòng)產(chǎn)并空置它們嗎？從宏觀上講，這是優(yōu)化資源配置。從微觀上將，如果您擁有不動(dòng)產(chǎn)，但是無(wú)法用它實(shí)現(xiàn)更多的收益，您就交不起稅，迫于經(jīng)濟(jì)的壓力，您也會(huì)盡快出售自己的不動(dòng)產(chǎn)。這也是為什么美國(guó)和歐洲不怕中國(guó)人去炒房的原因。沒有好的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，買的起房子，交不起稅。

不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成立竿見影的影響。但是，這項(xiàng)制度會(huì)從根本上改變國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理方式和思路。最終影響房?jī)r(jià)的是稅收，而不是這項(xiàng)制度。制度的確立，會(huì)加大稅收的執(zhí)行力度。

我們有理由相信，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的確立，政府會(huì)通過(guò)稅收的杠桿影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)真正走上健康發(fā)展的方向。作為和老百姓息息相關(guān)的房?jī)r(jià)，也就會(huì)趨于平穩(wěn)下來(lái)。endprint