田亞萍+陳曦

【摘要】一直以來，商業(yè)銀行普遍將個人住房貸款業(yè)務(wù)視為是一種低風(fēng)險、高利潤的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在商業(yè)銀行這種錯誤觀念的指引下，商業(yè)銀行未能重視對個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的有效防范，個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步開始凸顯。本文以中國工商銀行思南縣支行的個人住房貸款業(yè)務(wù)為研究對象，結(jié)合貴州省思南縣當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖爰爱?dāng)?shù)鼐用竦男枨蟋F(xiàn)狀，對中國工商銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中所存在的主觀和客觀風(fēng)險進(jìn)行較深入的分析，針對存在的弊端和不足提出各種防范個人住房信貸風(fēng)險的策略和建議。

【關(guān)鍵詞】中國工商銀行 個人住房貸款 風(fēng)險分析 對策 貴州省思南縣支行

一、個人住房貸款概述及風(fēng)險描述

（一）個人住房貸款概述

個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物，或者保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任①。

個人住房貸款的形式主要有三種②：

一是個人住房委托貸款。它的全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款，指的是住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。個人住房貸款中的住房公積金貸款是一種政策性的住房貸款，它的利率低、提供的對象是中低收入的公積金繳存職工。

二是個人住房自營貸款。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款。也稱商業(yè)性個人住房貸款。

三是個人住房組合貸款。個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用的貸款，普通個人住房貸款是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

（二）個人住房貸款風(fēng)險的分類

個人住房貸款的風(fēng)險是一種損失，具體指商業(yè)銀行向消費者按揭本金和個人的利益不能恢復(fù)造成的資金與時間上的損失。其主要的類型有三種：

1.信用風(fēng)險。房貸風(fēng)險中處于相當(dāng)重要的風(fēng)險，其具體表現(xiàn)有借款人方面的信用，也表現(xiàn)有開發(fā)商方面的信用風(fēng)險。借款人的信用風(fēng)險主要是在貸款期間個人資信的不確定性很大，一些買房者會利用銀行間的信息不對稱，就會帶動房價不斷被上漲，導(dǎo)致供求不平衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)界的泡沫經(jīng)濟(jì)；開發(fā)商的信用風(fēng)險主要是一些開發(fā)商鉆法律法規(guī)的空子，利用金融機(jī)構(gòu)中法律法規(guī)的不健全，通過非法手段獲取信息，以造成銀行貸款之后承受一些不必要的損失。

2.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。由于個人住房貸款大多屬于長期貸款，客戶還款周期相對較長，在這期間不確定因素又還很多，我國的社會經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然會發(fā)生變化，如國家相關(guān)的大政方針政策上的引導(dǎo)變化問題，這必然對經(jīng)濟(jì)造成一定的沖擊，對于中國這樣一個經(jīng)濟(jì)大國來說，房地產(chǎn)業(yè)是支持整個經(jīng)濟(jì)一個主要紐帶。如果發(fā)生宏觀的經(jīng)濟(jì)的變化，個人住房貸款中的抵押貸款就會形成大量的不良貸款，導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量大幅度的下降。

3.流動性風(fēng)險。對于銀行來說，隨著個人中長期貸款比例幅度快速提高，無論如何都有可能會帶來流動性的風(fēng)險。

（三）個人住房貸款風(fēng)險的特點

在個人住房貸款的行為中，雖然把住房的產(chǎn)權(quán)存在商業(yè)銀行作為抵押保障，一般認(rèn)為這種情況對商業(yè)銀行來講風(fēng)險較低，借款人的還款能力問題，是否主動性還款，對抵押物的處置問題，國家的大政方針改變，房地產(chǎn)市場變化等等這一系列的因素，必然影響著個人住房貸款和安全，因此它仍然存在一定的風(fēng)險性。

其特點主要有：

1.滯后性。由于個人住房貸款的時間較長，其風(fēng)險到從產(chǎn)生期到成熟期需要經(jīng)歷較長的時間。

2.隱蔽性。受到各種因素的限制，很多時候銀行不能很快的采取相應(yīng)的措施去控制個人住房貸款的風(fēng)險，所以其風(fēng)險就會不斷地積累。

3.分散性。銀行的個人住房貸款的主要對象是各個城鎮(zhèn)居民，每個人的貸款情況大不相同，所以銀行對于各個城鎮(zhèn)居民進(jìn)行調(diào)查的信息來源較廣。

4.多樣性。就如個人住房貸款風(fēng)險的定義中所說，借款人的還款能力和意愿國家的政策變動等等都是對個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的影響。

二、中國工商銀行思南縣支行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）思南工商銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀

近幾年，思南縣正處于快速發(fā)展階段，上級對思南縣要求的目標(biāo)是：思南縣城近期按十五萬人建設(shè)。就從這一目標(biāo)來看，城市房地產(chǎn)作為城市主要的拉動力，在城市建設(shè)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。應(yīng)城市發(fā)展的要求，在2005年中國工商銀行貴州省思南縣支行開始推行個人住房貸款業(yè)務(wù)。在城市房地產(chǎn)拉動力下工行的個人住房貸款也得到了迅速發(fā)展，其個人住房貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模在該行資產(chǎn)中的比重就開始大幅度上升，銀行的個人住房抵押貸款余額在慢慢的往上升，其中的不良貸款也在平穩(wěn)往上走，個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險開始慢慢的顯示出來。

（二）工行思南縣支行個人住房貸款風(fēng)險控制中存在的問題

在當(dāng)前快速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)的推動帶來的風(fēng)險是不可避免的。即使做了很好的萬全的防范工作也會存在不足之處。根據(jù)個人住房貸款風(fēng)險的典型特點和對中國工商銀行思南縣支行的了解與實地調(diào)查，本文將從銀行內(nèi)部和銀行外部兩方面來分析銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的問題：

1.銀行的內(nèi)部管理存在缺陷。

（1）風(fēng)險控制和防范制度的不健全。

目前，思南縣支行對于個人住房貸款業(yè)務(wù)還處于不斷完善的階段，銀行在開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的實際操作過程中還沒有建立一套完整的風(fēng)險識別標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，對于風(fēng)險識別和風(fēng)險的控制能力比較低。

（2）風(fēng)險的管理意識比較薄弱。

在個人住房貸款的經(jīng)營過程中，銀行為例獲取可觀的一筆收益，在不顧風(fēng)險的前提下?lián)屨际袌龅姆蓊~，擴(kuò)大其經(jīng)營的規(guī)模。并且在經(jīng)營過程中，銀行認(rèn)為這是一個低風(fēng)險的行業(yè)，其防范意識相對就比較薄弱，在發(fā)放貸款之前沒有做好相關(guān)的調(diào)查工作，發(fā)放貸款后沒能及時檢查合約的規(guī)范性和完整性，導(dǎo)致銀行的風(fēng)險內(nèi)部因素增加。endprint

思南縣支行在個人住房貸款風(fēng)險的管理中之所以會存在不良貸款是因為它們在業(yè)務(wù)中政策制度執(zhí)行不到位、人員的配置不合理，并且個人的崗位不明確等等。從上可以看出它們還沒有很清楚的意識到風(fēng)險管理在銀行中的重要性（風(fēng)險管理能力是現(xiàn)代商業(yè)銀行綜合經(jīng)營能力的具體體現(xiàn)、是核心競爭力的構(gòu)成要素、是可持續(xù)發(fā)展能力的重要保障）。

（3）銀行內(nèi)控制度不完善。

目前來說，工行思南縣支行的個人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度還處于摸索的階段，邊實施邊開拓，并且要適應(yīng)當(dāng)前思南縣的市場發(fā)展實際情況可能還需要一個過程。很多時候銀行內(nèi)部人員都做不到有章就循，違章就糾的這種規(guī)范，一直這樣下去也會給銀行內(nèi)部帶來很大的風(fēng)險。

2.銀行外部客觀條件的限制。

（1）個人征信系統(tǒng)不完善。

不完善的個人信用體制助長了個人住房貸款的在經(jīng)營過程中的信息不對稱現(xiàn)象，這是個人住房貸款信用風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因。一般來說，借款人和銀行之間的信息不對稱的程度越大，其造成的信用風(fēng)險也就越大。目前工行思南縣支行還沒有一套完整的個人信用制度，導(dǎo)致信息不對稱，風(fēng)險也就產(chǎn)生了。

（2）缺乏一定的風(fēng)險分散和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的手段。

風(fēng)險不同于錯誤，它是不可避免的，只能有效地去控制其發(fā)生的結(jié)果，讓其減小到最小。俗話說，不要把雞蛋放在一個籃子里面，講的就是要把銀行中的個人住房貸款風(fēng)險進(jìn)行有效地轉(zhuǎn)移和有效地分散。

從風(fēng)險轉(zhuǎn)移來看，目前我國對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移還不是很成熟，銀行普遍沒有實行這一手段，工行也不例外。所以，一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，銀行將承擔(dān)全部風(fēng)險。

從風(fēng)險分散來看，由于思南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及各種因素的考慮，工行思南支行對于個人住房貸款沒有實行強(qiáng)制的保險業(yè)務(wù)，一般都是房屋抵押擔(dān)保。導(dǎo)致銀行把全部的風(fēng)險放在房地產(chǎn)上，它們的處理手段也很單一，一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生較大的變動銀行就會變得很被動，風(fēng)險很難被控制。

（3）相關(guān)的法律制度不健全。

工商銀行思南縣支行從2005年開始推行個人住房貸款，截止當(dāng)前剛推行12年。由于該銀行推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的時間還不是很長，很多相關(guān)的法律法規(guī)還不健全。目前對于個人住房貸款業(yè)務(wù)在法律上還沒有一部完整的制度來對它進(jìn)行很好的保護(hù)?？瞻椎姆墒构ど蹄y行思南縣支行對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的開展一直處于很不好的地位，使銀行在這方面的權(quán)益不能很好地的受到保護(hù)，這樣法律風(fēng)險就因此而產(chǎn)生了。

（4）公民與工作人員缺乏法律知識。

銀行員工和公民對于個人住房貸款的法律知識普遍缺乏，很多公民的誠信意識很淡薄，從不按時還款，覺得能拖就拖，能賴就賴，反正不會受到什么法律懲罰，哪天想起來再去還。他們殊不知這樣使他們的個人征信受到了很大的影響，給銀行也帶來了很多不必要的麻煩。

三、工商銀行思南縣支行個人住房貸款風(fēng)險的控制對策

個人住房貸款中，風(fēng)險的存在是必然的，不能避免的，只能把風(fēng)險引起的損失降到最小化。引起風(fēng)險的因素也很多，如借款人、開發(fā)商引起的風(fēng)險是一個關(guān)鍵。再者銀行的制度不健全，業(yè)務(wù)流程不完善等等都是引起個人住房貸款風(fēng)險的因素。

1.加強(qiáng)個人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度建設(shè)，完善業(yè)務(wù)的操作規(guī)程。加強(qiáng)工行思南縣支行對于個人住房貸款業(yè)務(wù)的內(nèi)控制度建設(shè)，完善其業(yè)務(wù)操作規(guī)程，做到有章必循，違章必糾，要保證該業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（1）加強(qiáng)該行的個人住房貸款業(yè)務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)，在不斷總結(jié)前面經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，完善該業(yè)務(wù)的操作規(guī)程；

（2）加強(qiáng)該銀行工作人員的培訓(xùn)和依法經(jīng)營的意識，提高工作人員的整體素質(zhì)和風(fēng)險防范能力；

（3）加強(qiáng)建設(shè)該行在個人住房貸款業(yè)務(wù)的金融電子化。

2.建立有效的貸款管理流程。提高銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)上的工作效率就是要有一個有效的貸款管理流程。可控的風(fēng)險、管理全面、全體員工積極的參與，還有信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的加強(qiáng)等等，這些都是工商銀行思南縣支行個人住房貸款業(yè)務(wù)流程應(yīng)該遵循的一個目標(biāo)。但是在貸款管理流程方面工商銀行思南縣支行做的還不是很好，有待加強(qiáng)。

3.完善個人征信體系。銀行控制個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的前提保證就是要建立完善的個人征信體系。根據(jù)思南縣支行的實際情況出發(fā)，在銀行內(nèi)部根據(jù)以信用卡的個人資料為基礎(chǔ)建立一個總賬戶，使該賬戶對銀行查詢個人信息有一個完整的資料，減小信息不對稱的問題。

但是目前，該系統(tǒng)存在著一個的問題，就是信息收集過程中，對個人的信息的全面性有缺陷，特別是對從來沒有和金融機(jī)構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系的個人信息的收集還是一片空白。因此，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，進(jìn)一步完善個人信用查詢系統(tǒng)，解決銀行與借款人之間的信息不對稱問題，以使能更好的防范個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生。

4.推行個人住房貸款證券化，分散個人住房貸款風(fēng)險。前面介紹了個人住房貸款業(yè)務(wù)期限長的特點，因為期限長造成銀行短資長貸，以此加大了銀行的流動性風(fēng)險。引用的西方國家實現(xiàn)消費貸款證券化的對策，讓其個人住房貸款的資金具有流通和轉(zhuǎn)讓的職能，從而達(dá)到分散個人住房貸款的風(fēng)險。中國工商銀行思南縣支行應(yīng)該借此對策，加快實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

5.加強(qiáng)個人道德教育，普及基本法律知識。一方面需要重點強(qiáng)化公眾誠信意識。

公眾誠信意識的提高，對于社會和諧穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展起著極為重要的作用。目前社會上還存在著一大批人員，他們在誠信意識淡泊，道德要求低下，許多人對所欠銀行貸款能拖就拖，能賴就賴。同時，由于法律知識欠缺，搞不清自身行為造成的法律后果，因而造成個人長期拖欠貸款。目前工行思南支行就在開展金融知識進(jìn)萬家活動，得到了廣大群眾的支持與贊許。

另一方面是銀行業(yè)員工強(qiáng)化風(fēng)險管理觀念。

將風(fēng)險管理作為一種文化滲透入銀行業(yè)每一位員工，讓其將風(fēng)險管理的理念、風(fēng)險道德、標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險管理模式加于日常的學(xué)習(xí)中，要有較強(qiáng)的防范意識，著力從標(biāo)準(zhǔn)、理念、環(huán)境、規(guī)范等多個層次、多個環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，根除不良思維與觀念影響行業(yè)的發(fā)展。

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作者簡介：田亞萍（1990-），女，貴州思南人，土家族，本科，銅仁學(xué)院財務(wù)處，現(xiàn)從事會計工作，研究方向：金融學(xué)；陳曦，（1986-）女，貴州銅仁人，漢族，銅仁學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，碩士研究生，現(xiàn)從事會計學(xué)教學(xué)工作，研究方向：會計學(xué)。endprint