李華容

[摘要]文章主要研究影響房價的因素以及我國房價與經(jīng)濟(jì)增長的相互關(guān)系，從供求方面分析了利率對房價的有限影響作用，同時基于馬克思地租理論分析后得到地價主要以地租的形式直接形成對房價的影響這一結(jié)論。此外，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，而經(jīng)濟(jì)的提升也抬高了房產(chǎn)價格。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價格；地租經(jīng)濟(jì)增長；地價利率

[DOI]1013939/jcnkizgsc201734026

1引言

自我國改革開放至今，無論是規(guī)模上還是增長速度上房地產(chǎn)業(yè)都完成了令人矚目的飛躍成長。由于房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)及其他行業(yè)有很強(qiáng)的帶動效應(yīng)，2003年國家明確了其支柱性的經(jīng)濟(jì)地位。然而隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，諸多問題也開始逐漸顯露出來，如投資增長速度過快，房價過高令中低收入家庭無法接受等。文章將對影響中國房價的主要因素以及房價與經(jīng)濟(jì)增長的相互關(guān)系進(jìn)行研究分析。

2影響房價的因素

自從1998年將居民住房推向市場之后，房地產(chǎn)投資力度逐年加大，截至2015年投資金約為9597885億元，較1998年增長了25556倍。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，房價也逐年升高，2009年之前房價的增長速度始終高于居民收入：1998年全國商品房均價為2063元/平方米，截至2009年該數(shù)值約提升127倍；而相同年份的居民人均收入增長約為8372倍。

近幾年，房價的非理性上漲是我國面臨的最緊迫問題，房屋具有消費(fèi)品與投資品雙重特性，作為消費(fèi)品必然受到市場的供給與需求的約束，作為投資品也不得不考慮投資成本與投資收益的影響，進(jìn)而經(jīng)濟(jì)增長情況與居民收入變化成為影響房價的兩大因素，反過來投資者之所以會對房地產(chǎn)進(jìn)行投資，是為了以較低的投資成本獲得較大的投資回報，所以利率和地價也是影響投資者進(jìn)行投資的重要因素。

21利率與房價

利率作為貨幣當(dāng)局實施貨幣政策的主要控制變量，從供給和需求兩個方面影響房價。

（1）供給方面。投資者將房地產(chǎn)作為投資品時，必然會在成本與收益之間作權(quán)衡。投資消耗的成本主要由利率決定，當(dāng)利率較小時，投入的資本也相對較少，所獲收益則更多，此時投資者必會追加資本的投入，增進(jìn)房地產(chǎn)供給，反之提高利率則會減少房地產(chǎn)的供給。但在2010年政府欲通過提高利率來減少房地產(chǎn)的供給時并未得到想要的效果，由總投資公式I=I0-bi著手分析可知，雖然總投資與利率反相關(guān)，但是其中還有另一個正相關(guān)變量：投資邊際效率。當(dāng)投資者對房產(chǎn)的預(yù)期收益處于上升階段時，就會認(rèn)為自己有利可圖并加大投資，從而使得邊際效率的增加大于投資成本的增加，所以利率對房價供給的影響是有限的。

（2）需求方面。消費(fèi)方式的升級，使得現(xiàn)實中房屋購買者越來越多地使用貸款方式購房，利率是影響信用貸款的主要因素，當(dāng)利率降低時，較低的利率使得貸款的成本降低，購買者愿意通過貸款來購買住房，使得需求加大，從而使得房價升高。

圖1為住房供求模型曲線圖，橫坐標(biāo)為房屋供給數(shù)目，用Q表示；縱坐標(biāo)為房屋價格，用P表示；曲線D代表住房的需求關(guān)系，曲線S代表住房的供給關(guān)系，假設(shè)初始均衡點(diǎn)位于e1，此時住房均衡價格為P1，銷售量為Q1；若利率降低，則需求升高，需求曲線從D1變?yōu)镈2，在供給關(guān)系不變的情況下，此時的均衡點(diǎn)將位于e2，而價格也上漲到了P2。

經(jīng)過以上分析，我們可以清楚地看到，房價在一定程度上受利率的影響，在房價過高的情況下，如果加大利率，可以在一定水平范圍內(nèi)抑制房地產(chǎn)投資，同時也會使購房者貸款成本增加，但是投資者對預(yù)期效益的增加大于投資成本的增加時，就會削弱利率提升對房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)向沖擊。

22地價與房價

如前所述，房地產(chǎn)作為投資品，地價是影響投資成本的重要因素，那地價具體是如何影響房價的呢？筆者將利用馬克思地租理論來解釋兩者的相互關(guān)系。

房價=土地取得費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)+開發(fā)商經(jīng)營收益，其中土地取得費(fèi)即為地價。設(shè)定調(diào)節(jié)市場的生產(chǎn)價格為P，優(yōu)等地或中等地的個別生產(chǎn)價格為P'，則級差地租DR可以定義為：DR=P-P'。另設(shè)某一時間的房地產(chǎn)價值為V，將馬克思地租模型應(yīng)用到房地產(chǎn)中，則V=P+AR +e=P'+DR+AR+e，其中，AR表示絕對地租；e表示房價受消費(fèi)者的需求和支付能力、土地所有者之間的競爭以及對土地的追加投資等諸多因素的影響。

（1）絕對地租與房價。絕對地租主要以土地出讓金作為表現(xiàn)形式，其定義為使用者為獲得土地使用權(quán)支付給土地所有者的價格。

圖2、圖3分別為土地出讓金與商品及住宅價格隨年份的變化曲線，可見2000年至2014年，土地出讓金約增加7205倍；從圖2可以看出，除了2008年和2012年土地出讓金稍微較低以外，其余年份都呈上升狀態(tài)，且2008年至今增長速度加快。由于地價=地租/利息率，所以在絕對地租（AR）增加的條件下，地價會上升，地價上升會引起房價（V）的上升，正如圖3所示，自1998年之后，我國的房價呈現(xiàn)逐漸攀升的趨勢。

（2）級差地租與房價。城市土地位置的地理優(yōu)劣以及商業(yè)的繁華度，將導(dǎo)致不同區(qū)域具有不同的級差生產(chǎn)力。耕種優(yōu)質(zhì)土地的租地農(nóng)場應(yīng)主要向土地所有者支付級差地租，同樣，城市土地中，占據(jù)著地理優(yōu)勢的地段必然也需將城市級差地租支付給土地所有者即國家，這部分地租由地理位置差異產(chǎn)生，因而是級差地租Ⅰ。城市級差地租Ⅰ增加，房地產(chǎn)商的生產(chǎn)成本隨之增加，最終都會附加在購房者的支付價格上。

為了說明級差地租Ⅰ對房價的影響，文章選取2005—2014年以北京為中心，太原和天津三個城市的房價與地價的關(guān)系來說明。

圖4、圖5分別為2005—2014年所選地區(qū)的地價和住房平均售價隨年份的變化曲線。對比后發(fā)現(xiàn)北京、天津及太原的地價水平和住宅平均銷售價格可以發(fā)現(xiàn)，北京的地價均高于其他兩地地價。北京是全國政治、文化和教育中心，占據(jù)地理位置優(yōu)勢，因而在售價上北京房價也是較高的；天津和太原相比來說，天津作為經(jīng)濟(jì)港，有著較太原優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與地理位置，而太原主要依靠煤礦業(yè)的發(fā)展來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。endprint

城市與農(nóng)村相比較來說，城市土地更加稀少，這也就迫使人們需要對相同的城市土地不遺余力地追加投資，通過不斷地提升土地使用效率以獲取高額利潤，其轉(zhuǎn)化形式即為城市級差地租Ⅱ。由此可見，城市級差地租Ⅱ?qū)Ψ績r與地價的影響更大，文章以北京為例進(jìn)一步說明其對房價的具體影響。

圖6、圖7分別為北京市內(nèi)的投資情況與住宅平均售價隨年份的變化曲線，可以看出，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，政府對北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資整體呈上升趨勢，也就相當(dāng)于在北京市進(jìn)行連續(xù)投資，在公共服務(wù)業(yè)投資中市政工程管理投資額占據(jù)了絕大部分，而投資越多則相應(yīng)的級差地租Ⅱ也越多，級差地租（DR）越大，房價則越高。另外，由于我國現(xiàn)行的土地經(jīng)營制度是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，為了提高生產(chǎn)率，農(nóng)民會在承包土地上連續(xù)投入更多的勞動資金等，采用集約化經(jīng)營從而可帶來級差地租Ⅱ。因此在北京市不斷擴(kuò)展的情況下，政府向北京市郊區(qū)農(nóng)民支付征地補(bǔ)償時要考慮到農(nóng)戶對承包土地的連續(xù)投資，就要提高對被征地農(nóng)戶的補(bǔ)償費(fèi)用，從而政府征地成本上升，那么政府的土地售價也會相應(yīng)變高，進(jìn)而推動房地產(chǎn)成本的上升，并引起房價的提升。[1]

23房價與經(jīng)濟(jì)增長

我國2006—2015年的房地產(chǎn)價格與國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率統(tǒng)計情況如圖8所示。

圖8房價與GDP的關(guān)系

過去十年間，我國GDP增長速度基本維持在10%左右，上下偏差不超過5%；但是房地產(chǎn)價格起伏不定，這與我國的一些宏觀政策所帶動的效應(yīng)密切相關(guān)。[2]2008年以前，房價與GDP同方向增減，但是房價的增減速度較GDP的變動速度大；2008～2010年，房價與GDP反方向變化，且2009年的增長率約為25%，達(dá)到過去十年的頂峰，這與當(dāng)時的貨幣政策息息相關(guān)，2008年貨幣當(dāng)局所主張的緊縮性貨幣政策，使得利率升高，總需求減少，所以使得房價呈現(xiàn)降低趨勢，但是2009年所主張的相對放松的貨幣政策，使得居民可以以較低的貸款利率貸款購買住房，刺激房價高速增長。當(dāng)然，這與中國的土地政策以及政府的寡頭壟斷也有一定的關(guān)系；[3]2010年以后，住房價格增長速度基本低于GDP的增長率。

自從將住房推向市場之后，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，現(xiàn)今已成為投資的主要對象，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮與穩(wěn)定對我國總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展有著非常顯著的作用，與此同時，宏觀經(jīng)濟(jì)的增長也有效加快了我國房地產(chǎn)業(yè)的生長。

3結(jié)論

文章主要分析了利率、地價、經(jīng)濟(jì)增長與房價的相互關(guān)系，所得結(jié)論如下。

（1）房價在一定程度上受利率的影響，但是利率對房價的影響是雙向的。當(dāng)房價過高時，如果只靠提高利率來抑制房地產(chǎn)的投資與提高購房成本，這樣只會削弱利率對房價的負(fù)向沖擊。

（2）由絕對地租的定義可以認(rèn)為絕對地租是土地的最低價值，無論產(chǎn)品價值超出其生產(chǎn)價格多少，絕對地租都是微小的。對土地來說，地理位置是至關(guān)重要的，也就是說，級差地租是影響地價的關(guān)鍵因素，進(jìn)而也是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素。在城市的發(fā)展進(jìn)程中，級差地租是不斷升高的，因為城市的不斷發(fā)展需要以更多的資本產(chǎn)量和人口數(shù)量為基礎(chǔ)，對土地的面積與使用效率兩方面的需求也增加，進(jìn)而導(dǎo)致地租上漲，地價亦隨之上漲，進(jìn)而引起房價的進(jìn)一步上升。

（3）房地產(chǎn)價格建立我國宏觀經(jīng)濟(jì)的平臺之上，房價并不是越高越好，也不是越低越好，都會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定的負(fù)面效應(yīng)。因此，一國的房地產(chǎn)價格必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)波動而調(diào)整。

為了抑制房地產(chǎn)的非理性繁榮，必須采取相應(yīng)的措施：比如在城市土地收益的分配當(dāng)中，國家應(yīng)該制定相關(guān)規(guī)定，絕對地租應(yīng)該完全歸國家所有，級差地租Ⅰ應(yīng)該在地方政府和中央按照比例分配，級差地租Ⅱ應(yīng)該歸于地方政府用于追加投資，此外可以根據(jù)壟斷地租原理征收房產(chǎn)稅[4]；最后，利率是影響房價的首要因素，因此在調(diào)控房價的政策上，貨幣政策占據(jù)舉足輕重的位置。

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